איך למסות נכסים מניבים למגורים?

>> באחרונה התקבלו במערכת מספר רב של פניות ושאלות על מיסוי נכסים מניבים למגורים. לאור חשיבותו של הנושא החלטנו להקדיש את הכתבה להיבטי המס שחלים על המשקיע הפרטי. מיסוי הוא בדרך כלל עניין מורכב, ולכן ננסה להציג אותו בפשטות ובתמציתיות.



שלב הרכישה

בבואנו לרכוש נכס מניב למגורים, נידרש להתייחס לסוגיית המס בשלושה שלבים בחיי הנכס: שלב הרכישה, שלב ההשכרה ושלב המכירה. במדור זה ציינתי כמה פעמים שהמדינה מעודדת אותנו לרכוש דירות להשקעה באמצעות תמריצי מס, שבאים לידי ביטוי בעיקר בשלב ההשכרה, אך חלק מאתנו יכולים לקבל הטבות כאלה ואחרות גם בשלב הרכישה והמכירה.



מדרגות מס הרכישה מעודכנות, נכון להיום, אחת לשנה. העדכון האחרון חל ב-16 בינואר 2009, ויהיה בתוקף עד 15 בינואר 2010. מדרגות אלה מתייחסות לכמה מגזרים במשק, אך אנו נדון בשני המקרים העיקריים: אלה שזו להם הדירה הראשונה ואלה שברשותם יותר מדירה אחת.



מס הרכישה למי שרוכש דירה ראשונה, או למי שברשותו דירה אך הוא ימכור אותה בתוך 24 חודשים, יהיה בגובה 0% - כלומר פטור מלא - וזאת עד למחיר של 1,026,660 שקל. על כל סכום שבין 1,026,660 שקל ל-1,442,870 שקל ישולם מס של 3.5%, ועל כל סכום גבוה מזה ישולם מס של 5%.



מי שברשותו דירת מגורים אחת לפחות ישלם מס רכישה בשיעור של 3.5% מהשקל הראשון עד לסכום של 873,500 שקל, ו-5% על כל סכום גבוה יותר. כך, לדוגמה, אם אדם רכש דירה במחיר של 1.5 מיליון שקל, הוא יידרש לשלם מס רכישה בגובה 17,424 שקל אם זו דירתו הראשונה, ומס בגובה 61,898 שקל אם ברשותו דירה נוספת או יותר.



שלב ההשכרה



במטרה לעודד משקיעים לרכוש נכסים להשכרה, המדינה מספקת להם הטבות ופטורים למיניהם. על הכנסות משכירות עד לגובה של 51,840 שקל לשנה ניתן פטור מלא מתשלום מס. פטור חלקי ניתן לכל סכום בין 51,840 שקל ל-103,680 שקל, ובאשר להכנסות שגבוהות מסכום זה אפשר לבחור בין שני מסלולי מס: מיסוי על הכנסות פאסיוויות (30%-47% כיום), או מס גורף של 10% החל בשקל הראשון.



האופציה השנייה פטורה מתשלום דמי ביטוח לאומי בשיעור הקבוע בחוק. עם זאת, מי שיבחר במסלול זה לא יוכל לנכות הוצאות מכל סוג שהוא: שיפוצים, ריבית על המשכנתה, הוצאות אחזקה וכדומה.



עד לא מזמן, משקיע שבחר במסלול מיסוי של 10% היה חייב לדווח ולשלם את המס בתוך 30 ימים מיום התקבול בפועל. כלומר, אם קיבלנו שכר דירה בהמחאות דחויות מדי חודש בחודשו, היה עלינו לשלם את המס בתום 30 ימים מיום פירעון ההמחאה - 12 פעמים בשנה. באחרונה באה ראשות המסים לקראתנו, ואיפשרה לנו לשלם את המס במסלול זה בתשלום אחד בתוך 30 ימים מתום שנת המס - כלומר תשלום המס בגין 2008 כולה ישולם עד 30 בינואר 2009.



שלב המכירה



עד לפני כשנתיים טמן בחובו שלב המכירה שלושה סוגי מסים: מס מכירה, מס שבח ומע"מ. זה האחרון מתייחס לעוסק ולא לאדם הפרטי. גם מס המכירה אינו רלוונטי, מאחר שהוא בוטל לפני כשנה וחצי, וכך נותרנו עם מס השבח בלבד. מס זה חל על ה"שבח" של הנכס, דהיינו הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי עלויות ומשתנים נוספים.



כך, לדוגמה, אם דירה נרכשה לפני שנה בעלות של 500 אלף שקל ונמכרה כעת במחיר 600 אלף שקל, השבח יהיה כ-100 אלף שקל. קיימת נוסחה לחישוב השבח, המגלמת את המדד, ההוצאות בגין הנכס, הפחת ונתונים נוספים - אך בדוגמה זו, לצורך הפשטות, נתעלם מהאמור.



המס על השבח הוא 20%, ובדוגמה זו 20 אלף שקל בלבד. עם זאת, המדינה מעניקה פטור ממס שבח אחת לארבע שנים, ולכן אם הצהרנו כי לא מכרנו כל נכס ולא ביקשנו את הפטור בארבע השנים האחרונות - לא נידרש לשלם כלל מס על המכירה.



עניין המיסוי מורכב הרבה יותר אם מדובר בעוסק או בנכסים מסחריים שאינם למגורים. כל המסים ושיעורי המס בכתבה זו התייחסו לאדם פרטי או לתא משפחתי המבצעים השקעה שאינה למטרת עסק, והשכירו לאדם פרטי לצורכי מגורים בלבד. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ ביועץ מס. בהצלחה.



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות לכותב ניתן להפנות באתר www.REJ.co.il