ח-300: "השכונה שכולם חיכו לה"

>> תושבי חולון חיכו זמן רב להקמת שכונת קרית איילון, המוכרת יותר בשם ח-300. עד להקמת השכונה, מי שרצה להשתדרג עבר לראשון לציון. כיום נחשבת השכונה למבוקשת ביותר בעיר, ומציעה מגורים בבנייה רוויה וקוטג'ים. בשנים האחרונות עלו מחירי הדירות במקום בשיעור של כ-15%.



מיקום: שכונת קרית איילון נמצאת במרכז העיר, שהיה ריק עד אמצע שנות ה-90. השכונה מוקפת בשכונות ותיקות כרחוב ההסתדרות המרכזי מצפון, שכונת קרית שרת ממזרח, שכונת נוה רמז ממערב וקרית בן-גוריון מדרום.

היסטוריה: פיתוח הקרקע בשכונה החל בשנות ה-90 אך נמשך לא מעט שנים, בין היתר כיוון שבקרקע החזיקו בעלים רבים שרכשו אחוזים קטנים ממנה עוד בתקופת קום המדינה. הסדר משפטי עם ריבוי הבעלים בשטח של כ-800 דונם הביא לפיתוח מאסיווי של השכונה. ברגע שניתן אור ירוק החלה העירייה להשקיע בפיתוח המקום, עוד קודם לבנייה, והקימה גינות ציבוריות ומוסדות חינוך הציבור.



מוסדות ציבור: בשכונה קיים קניון חולון, מתחם המדיה-טק, סינמטק, מוזיאון לעיצוב, מרכז ספורט, קאנטרי קלאב ו-12 גני סיפור. בשכונה נמצאים גם מוסדות חינוך וגני ילדים לרוב. לשכונה נושק המכון הטכנולוגי בחולון להשכלה גבוהה (HIT).



אוכלוסייה: מעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה, לרוב משפחות צעירות עם ילדים. רבים מתושבי השכונה גרו עוד קודם לכן בחולון, או ששבו אליה.



תכנון ובנייה: שטח השכונה הוא כ-1,350 דונם. התוכנית המקורית לפיתוח השכונה אושרה ב-92', כאשר בתחילה תוכננו בניינים טוריים כשיכונים. בשנות ה-2000 ביצעה העירייה תוכנית שינוי בינוי, שאיפשרו בנייה רוויה בבניינים רבי קומות, ושחרור קומות קרקע לטובת פיתוח סביבתי, גינה לדיירים וקומות לובי גבוהות ומרווחות.



כיום יש בשכונה כ-2,500 בתי אב וקיים אישור לבניית 4,100 יחידות דיור נוספות, מתוכם כ-200 קוטג'ים. כמו כן, קיימת תוכנית בשם ח-501 הנמצאת בהליכי אישור סופיים. לאחר שתאושר, מספר יחידות הדיור במקום יגיע לכ-7,800. השכונה מורכבת מארבעה מתחמים מרכזיים המכילים מבני מגורים בבנייה רוויה וקוטג'ים צמודי קרקע. התפישה התכנונית היתה שכל מתחם בנוי כיחידה עצמאית, שבמרכזה מוסדות ציבור ראשיים ומשותפים, ומסביב נמצאים בטבעת מבני המגורים.



במרכז השכונה נבנו גנים, בהמשך הוקם מעגל של קוטג'ים, ובטבעת השלישית נבנו בניינים בגובה של 8-15 קומות לאורך הצירים הראשיים. קיימים הבדלים במחירים בין דירות הפונות לשכונה לבין אלה שחזיתן פונה לצירים הראשיים.



דינמיקת מחירים: מחירי הדירות בשכונה עלו בין 2005 ל-2008 בכ-20%. ב-2005 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של כ-130 מ"ר ב-1.3 מיליון שקל, ואילו בשנה האחרונה נמכרה דירה כזו בכ-1.55 מיליון שקל. עם זאת, בתקופה האחרונה חלה ירידה של 5%-7% במחירי דירות אלה, לכ-1.45 מיליון שקל.



לפני כשנתיים נמכרו קוטג'ים בשטח של כ-200 מ"ר בנוי על קרקע של כ-250 מ"ר ב-2 מיליון שקל, ולפני כמה חודשים נמכרו קוטג'ים כאלה ב-2.6 מיליון שקל - עלייה של כ-30%. מגרשים בשטח של כ-236 מ"ר נמכרו בעבר בכ-900 אלף שקל והוצעו השנה בכ-1.1 מיליון שקל, עליית מחיר של יותר מ-20%. בנכסים אלו יש מעט עסקות, אך ההערכה היא שגם בהם חלה ירידת מחירים מתונה בתקופה האחרונה.



מדד השכונה: קרית איילון היא שכונה חולונית יקרה ומבוקשת, שרמות המחירים בה עלו בשנים האחרונות בשיעורים מתונים יחסית לעליות המחירים שנרשמו בשכונות אחרות באזור. בזמן המיתון היא עשויה לספוג תחרות קשה מנכסים מקבילים במערב ראשון לציון. אוכלוסיית היעד של השכונה - זוגות צעירים ומשפרי דיור צעירים - עלולה להיפגע במשבר הנוכחי, ולפיכך השכונה לא תהיה חסינה יותר מסביבתה לתנודות השוק.



עם זאת, היצע הדירות נמוך והתדמית החיובית של השכונה ימתנו במידה מסוימת את הלחצים לירידות מחירים.



סייעו בהכנת הכתבה: אדריכלית העיר חולון פנינה קול, האדריכלית רותי הרשקוביץ ממשרד בר-הרשקוביץ, שמאי המקרקעין דן לאופר, שמאי המקרקעין יצחק לוי, והמתווכים דודי כהן, זכיין רימקס אביב בחולון, והילה מושקטל, זכיינית אנגלו-סכסון בחולון



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.