הוכחה לאי תשלום כתנאי לביטול הסכם

>> כל עסקה של מכר דירת מגורים כוללת בחובה שתי התחייבויות בסיסיות: על המוכר למסור לקונה את הדירה ולהעביר לו את זכויותיו המשפטיות ביחס לדירה, ואילו על הקונה לשלם למוכר את התמורה שסוכמה. גם אם יש וריאציות ומורכבויות הנובעות מנסיבות מיוחדות של כל עסקה, באופן בסיסי חיובים אלה הם המהות של כל עסקת מכר.

כאשר מבצעים את העסקה בדרך המלך, עורכים הסכם מפורט, חותמים בפני עורך דין ומבצעים תשלומים בצ'קים או בהעברות בנקאיות, כמעט לא יכולה להיווצר מחלוקת בדבר חיובים מרכזיים אלה. ואולם, יש עדיין מי שמעדיפים לבצע קיצורי דרך שגוררים התדיינות משפטית מיותרת וארוכה כמו במקרה לגביו נתן בית המשפט העליון פסק דין ב-11 בספטמבר 2008 (ע"א 8837/05 מרשוד נגד אל שורטי). ואלה נסיבות המקרה:



ב-31 בינואר 99' נחתם הסכם מכר דירה. מצדו של המוכר חתם על ההסכם אחיו של מיופה כוחו של המוכר. בהסכם נקבע סכום התמורה, כאשר סך של 5,000 שקל אמור היה להיות משולם כעירבון במועד חתימת ההסכם, 40 אלף שקל אמורים היו להיות משולמים בתוך שבוע, והיתרה - תוך חודש וחצי. במעמד חתימת ההסכם המציא הקונה צ'ק על סך 5,000 שקל שמועדו 30 בפברואר 99'. כידוע, תאריך זה אינו קיים.



ב-2 בפברואר 99' חתם מיופה הכוח של המוכר על ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בדירה על שם הקונה. ייפוי הכוח נחתם בפני נוטריון, וצוין בו כי שולמה מלוא התמורה בגין הדירה. החזקה בדירה נמסרה לקונה. לאחר כשנה הגיש המוכר תביעה לבית המשפט, וביקש להכריז על בטלות ייפוי הכוח והסכם המכר - מאחר שהתמורה לא שולמה ואף הצ'ק בגין התשלום הראשון לא נפדה.



הצדדים ניהלו הליכים משפטיים רבים בבית המשפט המחוזי בירושלים, ובסופו של דבר נדחתה תביעת המוכר לבטל את ההסכם ואת ייפוי הכוח. המוכר הגיש ערעור לבית המשפט העליון, וטען כי הסכם המכר בטל - מאחר שנחתם בידי אחיו של מיופה הכוח ולא בידי מיופה הכוח עצמו, ובוטל לאחר מכן על ידי המוכר. כמו כן טען המוכר כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר אינו מהווה הסכם מכר ואינו מהווה מסמך בכתב כפי שהחוק מחייב בביצוע עסקות במקרקעין. עוד טען המוכר, כי הנטל להוכיח כי שולמה התמורה הינו על הקונה.



בית המשפט העליון דחה את הטענה כי ההסכם בטל, וקבע ההרשאה שקיבל מיופה הכוח כללה גם אפשרות למנות אחרים שיפעלו בשמו עבור המוכר. גם אם ההסכם בוטל, יש לראות בייפוי הכוח הבלתי חוזר משום אימוץ מחדש של תנאי העסקה במסמך נוסף ומחייב.



לעניין תשלום התמורה, התייחס בית המשפט לגרסאות המנוגדות של שני הצדדים בעדויות בפני בית המשפט המחוזי. בבית המשפט המחוזי נקבע כי שתי הגרסאות העלו תמיהות רבות וכללו בקיעים, כך שבית המשפט לא העדיף את גרסת העדויות של צד אחד על משנהו. כך, לדוגמה, מצד המוכר לא הוברר מדוע נמסרה החזקה בדירה לקונה אם לא שילם את התמורה, ומדוע הוגשה התביעה רק לאחר כשנה. מצדו של הקונה לא היתה אחידות בדבר המועד והמקום שבו שילם לטענתו את התמורה.



בית המשפט קבע כי מאחר שנטל השכנוע מוטל על כתפי המוכר שביקש לבטל את ההסכם ואת ייפוי הכוח, הוא לא עמד בנטל זה, ויש לראות את הכתוב בייפוי הכוח כראיה שלא נסתרה.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין