>> בתוך ארבעה חודשים בלבד, מאז ספטמבר 2008 ועד היום, הפחית נגיד בנק ישראל סטנלי פישר את הריבית שבע פעמים ברציפות - וסך הכל ב-3.25%. הריבית המוניטרית של מדינת ישראל מגיעה כיום ל-1% בלבד, וריבית הפריים, "מחירון הכסף הישראלי", היא בגובה 2.5%. מדהים!
אנו שומעים לעתים קרובות כי הפחתות ריבית אלה אינן מחלחלות אלינו - משקי הבית והעסקים הקטנים. ואכן, הבנקים העלו את המרווח באופן משמעותי מאז תחילת המשבר הנוכחי, וזאת מכמה סיבות שפירטנו בעבר במדור זה. מנגד, בשוק המשכנתאות הישראלי המצב שונה לחלוטין: הבנקים מחפשים עבודה. כניסה לבנק לצורך קבלת הלוואת משכנתא תבהיר עד כמה הבנקים רוצים אותנו, ועכשיו.
הגישה הקשוחה שנקטו הבנקים בעבר מתחלפת כעת במבצעים והטבות, הוזלות ריבית ואפילו "חבילות הלוואה". להלן סקירה קצרה של חלק מההטבות בשוק המשכנתאות נכון ליום כתיבת שורות אלה.
מזרחי-טפחות. הבנק יוצא בכמה מבצעים והטבות, תוך ניסיון לאפשר התאמה אישית לכל לווה. דוגמה אחת היא "חבילה חצי צמודה": זהו למעשה סל הלוואות בן 400 אלף שקל, שבו מוצעים 250 אלף שקל במסלול צמוד מדד בריבית משתנה כל שנתיים וחצי, לפי עוגן גיוסים בתוספת מרווח של 0.6% - סה"כ כ-4.3% ביום כתיבת שורות אלה - ו-150 אלף שקל במסלול פריים במרווח שלילי של 0.95%.
בנק אגוד. הבנק, שעד כה נחבא אל הכלים בתחום המשכנתאות, משיב מלחמה ומציע מסלולים חדשים ויצירתיים במחירי סוף עונה. כך למשל הבנק מציע הלוואה לא צמודה בריבית משתנה של 1.99% בלבד. הריבית בהלוואה זו משתנה בכל שנה לפי עוגן מק"מ, בתוספת מרווח הבנק שמגיע ל-0.41% בלבד. בתחילה הגביל הבנק את סכום ההלוואה ל-100 אלף שקל, אך כיום הוא מעניק כל סכום נדרש במסלול זה.
הבנק מציע כמה מסלולים "לא קונוונציונליים" כדוגמת הלוואות מט"ח בדולר, יורו, ין יפני, ליש"ט בריטית ופרנק שוויצרי. מוצר מעניין נוסף במחיר אטרקטיווי, שמומלץ לבחון במטרה לייצב את סל ההלוואות, הוא הלוואה בריבית קבועה לא צמודה של 5.99% לתקופה של 19 שנה, או 4.9% ל-10 שנים. לשם השוואה, הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד ל-20 שנה ניתנת כיום בבנקים אחרים בריבית של כ-5% (כאן יש לשקלל בנוסף את המדד).
בנק לאומי למשכנתאות. בנק זה מנסה למשוך אותנו אליו דרך מתן הטבות מחוץ למעגל הריבית והמסלולים. עד כה הציע הבנק החזר חודשי של 1,800 שקל בשנה הראשונה על כל הלוואה בסכום הגבוה מ-300 אלף שקל - ו-3,000 שקל החזר על כל הלוואה שעולה על 500 אלף שקל. הטבה נוספת שמציע הבנק היא גמישות מסוימת לאורך חיי ההלוואה: שירות "פסק זמן", שבו מאפשרים ללקוח לעצור את תשלומי ההלוואה בהודעה טלפונית לתקופה כוללת של 10 חודשים במצטבר. הבנק מציע גם הלוואות במסלול פריים במרווח שלילי סביב 0.7%-0.8%.
בנק דיסקונט. הבנק שפתח במלחמה על כיסו של הלקוח הפרטי בקיץ 2007, וגרר את השוק כולו לתחרות מחירים, אינו טומן ידו בצלחת. הנהלת דיסקונט מסרה כי בקרוב ייצא הבנק בסל הטבות ומוצרים אטרקטיוויים, שעדיין אי אפשר לפרסמם.
סיכום
למרות המבצעים וההטבות המוצעים, יש לבחון היטב כל הלוואה והלוואה, תוך שימת לב לעלות הסל כולו. הבנקים, כמו כל חברה עסקית אחרת, נוהגים להטיל שולי רווח גבוהים על מסלול אחד תוך הוזלה מסנוורת של מסלול אחר. הדבר משול לסופרמרקט שמציע מוצר או מוצרים בהוזלות מיוחדות אך מייקר מאוד מוצרים אחרים. הבנתנו בנושא בדרך כלל מוגבלת, וחלק מהבנקים מנצלים זאת לתועלתם.
לסיכום, שוק המשכנתאות, בשונה משוק ההלוואות למגזר העסקי, חי, נושם ובועט. הבנקים מבצעים דווקא עכשיו פעולות רבות לקידום מכירות, החל במבצעים והנחות וכלה בכנסים והרצאות חינם. זה הזמן שלנו לבחון את הדברים ולתעל אותם לכיווננו. הפער בין משכנתא אחת לרעותה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, וזה הזמן למחזר - או לקחת משכנתא נבונה וזולה. בהצלחה.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: www.REJ.co.il
משכנתא במבצע
חיים לוי
6.2.2009 / 9:11