>> בהתאם לחוקי התכנון והבנייה, כל מי שמבקש לבצע בנייה שאינה בדיוק לפי המתווה של התב"ע (תוכניות בניין עיר) החלה על הקרקע שעליה מתבצעת הבנייה, חייב להגיש בקשות להקלות. הגשת הבקשה מחייבת לפרסם את הבקשה, ולאפשר למי שעלול להיפגע מאישור ההקלות להתנגד לכך. הוועדה לתכנון ובנייה תדון בהתנגדויות, ותחליט אם לדחות אותן ולאשר את הבקשה - או לקבל אותן ולא לאשרה. לא כל חריגה מהתב"ע ניתן לקבל כהקלה, והחוק והתקנון קבעו כי חריגה מתוכנית, הנחשבת כ"סטייה ניכרת", לא תאושר.
בכל מקרה שבו קבועה בחוק הגדרה כללית שאינה ברורה וחדה, ומבהירה באופן חד-משמעי מה שיקול הדעת לבחינת כל בקשה, בתי המשפט מתבקשים ליצוק תוכן בהגדרות אלה. כך קורה גם ביחס להגדרה "סטייה ניכרת מתוכנית", ודוגמה להחלטה שיפוטית מעין זו ניתן למצוא בהחלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים (בעניין ערר 436/08-1, חברת מאיר ויוסף לוי נגד ועדת המשנה לתכנון ובנייה ירושלים ואחרים).
במקרה זה הגישו בעלי נכס בקשה להיתר בנייה שכללה כמה הקלות. בין היתר, התבקשה בנייה בקו בניין אפס ברחוב ראובני בירושלים, הן בקומת המרתף הן ביחס למרפסות. שכנים הגישו התנגדויות, והוועדה לתכנון ובנייה ביקשה חוות דעת משפטית שתקבע אם הקלה זו מהווה סטייה ניכרת מהתוכנית. לוועדה הוגשה חוות דעת שקבעה כי אכן מדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית, ולפיכך הוועדה החליטה להזיז במטר אחד את קו הבניין הקדמי שביקשו בעלי הנכס. בעלי הנכס לא ויתרו, והגישו ערר על החלטה זו.
בעלי הנכס טענו כי בהתאם לחוק ניתן לאשר את הבנייה, מאחר שבמקרה זה הבנייה תואמת את הבנייה של רוב הבניינים ברחוב. על מנת להכריע בערר, נבחנה השאלה אם מדובר בהקלה המהווה סטייה ניכרת מהתוכנית או לא.
ועדת הערר מצאה כי נכונה טענת בעלי הנכס, לפיה מרבית הבניינים במקטעי הרחוב הרלוונטיים בנויים בקו בניין אפס. הוועדה לתכנון ובנייה טענה מנגד כי חלק מבניינים אלה בנויים ללא היתר, ואילו חלק אחר כלול בתוכנית המורה על הריסתם. ועדת הערר קבעה כי הטענה ביחס לבנייה ללא היתר לא הוכחה, ובכל מקרה לשון תקנות התכנון והבנייה מתייחסת לשאלה אם בנויים בניינים בפועל באופן התואם את ההקלה, לכאורה מבלי להתחשב בתכנון או ברישוי של אותם בניינים.
לאור המסקנה כי מדובר בהקלה בבנייה התואמת את הבנוי בפועל בקרב מרבית הבניינים ברחוב, קבעה ועדת הערר, בראשותו של עו"ד גלעד הס, כי אין מדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית - ולכן מותר היה לוועדה לתכנון ובנייה לאשר את הבנייה המבוקשת. אמנם מותר לוועדה להפעיל שיקול דעת ולדחות את הבקשה, אך במקרה זה קיימת הצדקה תכנונית לאישור הבקשה במלואה.
בשולי הדברים יצוין, כי ועדת הערר במחוז ירושלים והדרום קיבלה את החלטתה יום אחד בלבד לאחר הדיון בערר - כפי שהיא נוהגת במקרים רבים אחרים. יש לברך על הזריזות והיעילות החריגות במקומותינו, שגורמות להחזרת האמון במערכת ולקיצור הליכים ראוי.
-
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין
קווים מנחים להגדרת סטייה ניכרת מתוכנית
שי עמית
6.2.2009 / 9:11