אם המושבות: היצע גדול ומחירים בירידה

מדד היציבות - אם המושבות 6.5:



מיקום: שכונת אם המושבות נמצאת בצפון-מערב פתח תקוה, בסמוך לבית העלמין ירקון ואזור התעשייה קרית אריה. השכונה סמוכה לבית החולים בילינסון ולקניון הגדול של פתח תקוה.



היסטוריה: עד אמצע שנות ה-90 התרכזו באזור זה מפעלי תעשייה מסורתית וכבדה. באמצע שנות ה-80 גיבשה העירייה תוכנית פיתוח לאזור, שכללה הוצאת המפעלים ובנייה של בנייני מגורים, שיפרידו בין אזור התעשייה קרית אריה לסגולה, ויגלשו לכיוון פארק ירקון. כך הוקמה שכונת אם (הדר) המושבות.



תכנון ובנייה: השכונה משתרעת על שטח של כ-1,500 דונם ומורכבת משכונת אם המושבות הוותיקה (כ-500 דונם), שתחומה בין דרך זבולון המר, רחוב אבשלום גיסין ורחוב ראשון לציון, ושכונת אם המושבות החדשה (1,000 דונם), שנמצאת ממזרח לרחוב ראשון לציון ועד לרחוב פינשטיין.



הבנייה בשכונה הוותיקה בוצעה בעיקר בידי אפריקה ישראל, שאחריה הגיעו א. דורי, גינדי אזורים, אשטרום, אולימפיה ובוני התיכון. הקמת השכונה החלה באמצע שנות ה-90 ואכלוסה החל ב-2000. באותה התקופה גם החלה הבנייה בשכונה החדשה.



בעוד ששכונת אם המושבות הוותיקה מאופיינת בבניינים בני 7-9 קומות, הבנייה באם המושבות החדשה צפופה יותר, והבניינים מתנשאים עד לגובה של 20 קומות. הם משודרגים וכוללים מפרט טכני עשיר יותר, כמו חניונים תת-קרקעיים, חדרי כושר, עמדת שומר בכניסה ולובי מפואר. נכון לסוף 2008 בנויות במקום כ-2,500 יחידות דיור, וכ-6,000 יחידות דיור נוספות מתוכננות להיבנות - כאשר כ-30% מהן כבר בבנייה.



במקום יש תוכניות לסלילת כביש שיחבר את השכונה עם צומת סגולה והירקונים, ויגיע עד לקניון רמת גן. ציר זה יספק חלופה לציר ז'בוטינסקי. כמו כן, קיימת תוכנית להקמת מתחם ציבורי שיכלול מוסדות ציבור ופארקים על שטח של כ-30 דונם בהשקעה של כ-30 מיליון שקל.



מוסדות ציבור: בשכונה קיים מרכז מסחרי גדול ברחוב ראשון לציון, המחבר בין החלק הוותיק לחדש. שם נמצאים שירותים רבים - קופת חולים, בתי קפה, סופרמרקט גדול ו-3 סניפי בנקים. כמו כן, קיימים באם המושבות הוותיקה מוסדות לגיל הרך, 3 בתי ספר יסודיים, בית ספר תיכון ושלוחה של המכללה למינהל. בשכונה תוכננו גם פארקים ומסלולי הליכה, ובסמוך לה נמצא מתחם קאנטרי.



אוכלוסייה: רוב האוכלוסייה בעיר צעירה, בחתך גילאים של 35-40 וברמה סוציו- אקונומית בינונית ומעלה. התושבים עוסקים בעיקר בהיי-טק ומקצועות חופשיים.



דינמיקת מחירים: מחירי המגרשים הגיעו בספטמבר 2008 לשיא, כאשר מגרש נמכר בכ-295 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, לעומת 230-240 אלף שקל ב-2007. מדובר באזורים הטובים בלב שכונת אם המושבות.



כיום אין עסקות בשכונת אם המושבות, אך ההערכות הן כי מחירי הקרקעות יירדו בשיעור של כ-7%.



בכל הנוגע למחירי דירות, במהלך השנה שעברה עלו המחירים בשיעור של 10% בממוצע. מחיר דירת 4 חדרים בשכונה הישנה הגיע לכ-1.1 מיליון שקל, ואילו בחדשה - ל-1.2 מיליון שקל. כיום יש ירידה חדה בשיעור העסקות, וגם אם הן נסגרות, המחירים נמוכים בכ-5% מהמחירים בשנה שעברה.



מדד השכונה: אם המושבות היא אחת מהשכונות החדשות הבולטות והגדולות שהוקמו באזור השרון. הביקושים אליה הם בעיקר מצד זוגות צעירים שעובדים באזור תל אביב, והמשבר נותן את אותותיו במחירי הדירות בשכונה. היצע הדירות הגדול יתרום אף הוא להאצה בירידות המחירים. כבר עתה מוצעות דירות בפרויקט של גינדי אחזקות במחירים הנמוכים בכ-10% לפחות ממחירי השיא, ואף שהוא נמצא במיקום פחות טוב, הוא יקרין אל יתר השכונה.



-



סייעו בהכנת הכתבה: זכיינית 'רימקס הזדמנויות' ג'ודי היימליך, ועד אם המושבות החדשה, יהודה חבשה, עיריית פתח תקוה, שמאי המקרקעין זיו גולדווסר, שמאי המקרקעין עו"ד בועז קוט



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.