משכנתא למתחילים

>> קריסתה של חברת חפציבה היא הדבר שהכי מטריד את מנוחתם של רוכשי דירות חדשות בימים אלה. זה, לפחות, הרושם העולה משאלותיהם של משתתפי סדנה בתחום המשכנתאות שאירגן באחרונה בנק מזרחי-טפחות לרוכשי דירות פוטנציאלים.

כשאבי בדלוב, מנהל מרחב מרכז במזרחי-טפחות, הרצה בפני המשתתפים, הם קטעו אותו שוב ושוב בשאלות הנוגעות לסיכונים השונים הכרוכים בקניית דירה מקבלן. כ-50 איש הגיעו לסדנה, שהיא חלק מסדרת סדנאות שמעביר מזרחי-טפחות ברחבי המדינה בלא תשלום, לאו דווקא ללקוחות המזרחי. כבר כשהציג את השקף הראשון, שפירט מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה, הוצף בדלוב במבול שאלות בעניין חפציבה: מה בדיוק קרה שם? מה קורה אם קבלן פושט רגל? איך מקבלים ערבות? מי משלם אותה ומה הגובה שלה? אין ספק שקריסת חפציבה בסוף 2007 הותירה רושם עז על הציבור הישראלי.



"ביטחונות ומסלולי משכנתא הם הנושאים הכי חמים, בעיקר לאור ה'שירות' שנתנה חפציבה", אומר בדלוב. "אנשים שואלים: 'איך אני מבטיח, לפני הקנייה, את הזכויות שלי?'. פעם היינו צריכים להסביר ללקוחות מדוע חשוב לקבל ערבויות, כיום זה מובן מאליו. מדובר אמנם בנושא שאינו במנדט של הבנק, אבל בכנסים אנחנו נוגעים בו - בסך הכל זה אינטרס שלנו, כבנק, להבטיח שהזכויות של המשכנתא יהיו רשומות בצורה מלאה".



מרוב מסלולים לא רואים את המשכנתא



בדלוב מונה שני סוגים עיקריים של משתתפים בסדנאות שמקיים הבנק: אלה שמגיעים עם מעט מאוד ידע בתחום - הם מתעניינים יותר בתהליך קניית הדירה, בביטחונות ובפרוצדורה של לקיחת משכנתא; הסוג השני כולל לקוחות שמכירים את הליך המשכנתא, בדרך כלל כאלה שכבר רכשו דירה בעבר - אותם מעניינים יותר היתרונות והחסרונות הגלומים במסלולי המשכנתא ובאיזה מסלול הם ישלמו פחות.



כשבדלוב מגיע לנושא המרכזי של הסדנה, מסלולי המשכנתא, המאזינים מתחילים לאבד את חוש הכיוון. הרושם הוא שמוצעים עשרות מסלולים, שכל אחד מהם מבלבל יותר מהשני. הלקוחות מנסים להבין למה מוצמד כל מסלול, איך מחושב ההחזר במשכנתאות הלא צמודות, באילו מסלולים אפשר לבצע שינויים או לפרוע את ההלוואה בלי לשלם קנסות - והכי חשוב: באיזה מסלול ישלמו הכי מעט כסף. אלא שבדומה למרבית המפגשים עם מערכת הבנקאות, בסופו של דבר הם מגלים כי האפשרויות שניצבות בפניהם די מצומצמות - וכי ממילא יכולתם להכיל ולנתח את כל המידע הנדרש מוגבלת ביותר.



קשר של 20 שנה



זוג מהנדסים, שבסוף המפגש החליט לקבוע פגישה עם יועץ של הבנק, תיאר את הרושם שהותיר עליו המפגש עם עולם המשכנתאות: "קשה לעיכול, נורא מטעה. לפעמים משהו נראה מאוד אטרקטיווי במבט ראשון, אבל לאחר בדיקה מתברר שזה ממש לא המצב".



על אף שהם כבר נמצאים בשלב מתקדם של רכישת דירה וקיימו שיחות רבות עם נציגי הבנקים, מספרים המהנדסים כי הסדנה הצליחה לחדש להם: "בדרך כלל לא מקבלים תשובות ברורות בפגישות עם יועצי משכנתאות - הפקידות מדקלמת את מה שהיא צריכה להגיד".



בהרצאה מסביר בדלוב את המדיניות של הבנק: "אנחנו לא מסתכלים רק על שווי הנכס ועל אחוזי המימון. אנחנו מסתכלים גם על הלווה - אם יש לו מספיק כסף ואם הוא יכול ללכת איתנו במשך 20 שנה".



זוג המהנדסים התאכזב לגלות שלמרות התארים, מקום העבודה המסודר והתחושה שמשרה הבנק כי הם לקוחות איכותיים ביותר - הם לא מקבלים יחס מיוחד. "לפני שהתחלנו את ההליך חשבנו שיש מקום למשא ומתן עם הבנק, אבל בשורה התחתונה יכולת המיקוח אינה משמעותית. אף אחד לא הוריד לנו את הריבית ב-0.5%".



תגובתו של בדלוב: "לקוחות איכותיים בפירוש מחוזרים על ידי הבנקים". אבל על השאלה עד כמה תנאי המשכנתא שלהם, בעיקר הריבית, יהיו עדיפים, הוא משיב: "החיזור לא מתבטא בכסף - זה עניין של שירות. ההליך זול וקל יותר ללקוחות האיכותיים. אני גם לא חושב שאדם משכיל פחות או אמיד פחות צריך לשלם יותר מהאחרים".



חושבים על החודש הקרוב



עד כמה שהדבר נשמע מוזר, כשבדלוב מתחיל להסביר על הריבית - אחת הסוגיות החמות במשק, שמשפיעה ישירות על החזרי המשכנתא - מסתבר שהתחום לא כל כך מעניין את רוכשי הדירות. אולי הדבר נובע מכך שבלתי אפשרי לעכל את כל המידע שהומטר עליהם בשעות האחרונות.



משיחות עם משתתפים בסדנה מתקבלת התחושה שהם מבינים רק באופן כללי ושטחי עד כמה מרכזי תפקידה של הריבית בכל הקשור למשכנתא. "עדיין לא קניתי דירה, אז לא נכנסתי לעומקם של הדברים", מספרת אביבית, רואת חשבון בת 29 ששוכרת דירה ומתכננת לבצע רכישה רק אחרי שמחירי הדירות יירדו.



זוג המהנדסים: "אי אפשר לשלוט בריבית ואי אפשר לדעת מתי היא תשתנה. זה עניין של מזל".



בדלוב מנסה להסביר את חוסר העניין שמגלים הרוכשים בכל הקשור לריבית: "רבים מגלים פחות התעניינות בריבית על אף שהיא משמעותית מאוד בעבורם. מסתכלים מתחת לאף - על ההחזר החודשי בחודש הקרוב, ולא על מה שיקרה בעוד 15 שנה".