פחות משנה אחרי שמנכ"ל Loews קנה דירה באפר איסט סייד תמורת 48 מ' ד': זה הזמן לקנות דירה במנהטן

כבר שנים שאנשי מנהטן מחזיקים באמונה הלוהטת ששוק הנדל"ן של ניו יורק מתקיים ביקום מקביל, מבודד מהכוחות המטלטלים את שוקי הנדל"ן האחרים. גם משבר הדיור הארצי לא פגע במוצקות האמונה של הניו יורקרים. בפברואר 2008 עדיין הכריזה כותרת באתר האינטרנט של תחנת הטלוויזיה המקומית WCBS ש"מנהטן חסינה בפני משבר הדיור הארצי", כי כמו שהסביר באותה הזדמנות מתווך נדל"ן בולט, "יש רק מנהטן אחת, וכולם רוצים חתיכה ממנה". הסבר נפוץ אחר היה ששוק הנדל"ן של העיר ניו יורק מוגבל בגודלו מכדי שיקרוס ‏(לפחות אם שוכחים לרגע שקבלנים מסוגלים לבנות גם לגובה‏).



בשלב ההוא עדיין נתמך טיעון הבידוד בהוכחות מוצקות לכאורה. המחירים לא הפגינו סימנים רציניים של חולשה, בעיקר בזכות בונוסי השיא שקיבלו עובדי וול סטריט ובזכות הדולר החלש, שהגביר את האפיל הניו יורקי בעיני משקיעים זרים ‏(על פי נתונים מסוימים, זרים היוו 30% מקוני הדירות בעיר‏). ביולי עוד שילם מנכ”ל תאגיד Loews ג’ונתן טיש 48 מיליון דולר תמורת דירה באפר איסט סייד, העסקה היקרה מסוגה בניו יורק מאז ומעולם.



ואז זה קרה. הסביבה התחילה להשתנות במהירות. המפץ הגדול, זה שהתחיל לאחר ספטמבר 2001 והעלה איתו למעלה שחקנים ישראליים כמו לב לבייב ושעיה בוימלגרין, הסתיים. הדעיכה היתה מהירה ברובעי הפריפריה יותר מאשר במנהטן, בשוק השכירות יותר מאשר בשוק הקנייה והמכירה. ספטמבר 2008 כבר היה חודש שרוב עולם העסקים יעדיף לשכוח. "הקריסה של ליהמן ברדרס היתה הנקודה שבה השוק השתנה", מתארך דניאל באום, סמנכ”ל ריל אסטייט גרופ, המתמחה בשוק השכירות בניו יורק.



עכשיו באים דו"חות סוף השנה ומאשרים: שוק הנדל"ן למגורים בניו יורק הוא לא מה שהיה. דירות שבשנה שעברה היו מעוררות מלחמת מחירים ממתינות עתה כנשמות לא רצויות בלימבו, בזמן שהמוכרים מסרבים להוריד את המחיר והקונים מתנגדים להעלות את הצעתם המקורית. 9,081 דירות הוצעו למכירה במנהטן ברבעון הרביעי של 2008 - עלייה של 39.3% מהרבעון המקביל אשתקד - אבל רק 2,282 נמכרו, ירידה של 9.4% מהרבעון המקביל. פעילות חוזי המכירה - אלו שמתחילים את התהליך - מגלה דו"ח שחיברה חברת שמאות הנדל"ן מילר סמואל, הצטמקה ב-75%-40% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.



המומחים מייחסים את ההיחלשות במכירות למחנק האשראי ולמלחמת המאסף הבלתי נגמרת בוול סטריט. "זו היתה פריחה של משכנתאות, לא של נדל"ן", אומר ג’ונתן מילר, נשיא ומנכ”ל מילר סמואל. "המימון היה זמין, זול, ואף אחד לא חשב על ניהול סיכונים. אבל הכל נמחק, ועכשיו הבנקים מתחילים מחדש ומגלים שמרנות".



ומה עם שוק השכירות? ירידה במכירות הרי מיטיבה בדרך כלל עם שוק השכירות, משום שהקונים הפוטנציאליים המאוכזבים נשארים בו. "בדרך כלל זה נכון, אבל לא בתקופות של אבטלה קיצונית", אומר דניאל באום. "אובדן מקומות העבודה גרם להידרדרות לא רק במכירת הדירות אלא גם בהשכרתן".
אבטלה קיצונית הוא אומר? אכן. ניו יורק כבר נפרדה מנתוני התעסוקה המרשימים שהתגאתה בהם בשנתיים האחרונות. הגידול בתעסוקה התכווץ בה בחצי, ומשרד התקציב העצמאי של העיר צופה כי בין הרבעון הראשון של 2008 לסוף 2010 היא תאבד לא פחות מ-242,700 משרות.



כשבאום מסתכל קדימה הוא רואה הרבה חללים ריקים. בימי השפע של 2007 סייע באום לעתים קרובות לתאגידים כמו מורגן סטנלי למצוא דירות להשכרה למגויסיהם החדשים. השנה הוא צופה ירידה בדרישה לשירות. "כל הארגונים האלו אותתו שהם עומדים להעסיק השנה הרבה פחות עובדים מבשנים הקודמות", הוא אומר. "אני לא רואה מאיפה יימצא הביקוש לכל הדירות הפנויות".



להשתלשלות הזאת יש כמובן גם צד חיובי. וקודם כל, שכונות שבעבר לא יכולתם להתקרב אליהן אלא אם כן הייתם מנהלי קרנות הגידור המצליחות ביותר, יהפכו לנגישות יותר. באום עצמו מספר על לקוח שהתגורר בדירת פאר שהשיגה לו החברה שלו בניו רושל, פרבר במחוז וסטצ’סטר שמצפון לעיר. לאחרונה הבחין הלקוח שבעיר המחירים יורדים - וחזר למנהטן בעזרתו האדיבה של באום.



עוד נקודת אור, אם כי רק למי שיש לו די כסף לשרוף, היא שהחודשים הקרובים יספקו הזדמנות לקנות במנהטן נכסים במחירי מבצע. "כבר פנו אלינו כמה קרנות גידור, קרנות השקעה פרטיות וקרנות השתלטות", אומר מילר. "הן רוצות ללכת נגד המגמה ומתחילות לבחון מקרוב הזדמנויות קנייה".



אבל כל אלה הן הכללות. הנה סקירה על מצבן של שכונות מנהטן בשנה האחרונה.