ישראלים ותושבי חוץ: שני עולמות נדל"ניסטיים שונים

באיחור של שלוש שנים מאשר מינהל הכנסות המדינה עובדה שהיתה ידועה לכל: תושבי החוץ רוכשים בישראל נכסים במחירים גבוהים בהרבה מאלה שמשלמים הישראלים. ליתר דיוק - בעוד שהישראלים רכשו ב-2007 דירה במחיר ממוצע של 750 אלף שקל, תושבי החוץ רכשו דירות במחיר ממוצע של 1.424 מיליון שקל. בירושלים מחירי הדירות של תושבי החוץ הכפילו את מחירי הדירות של הישראלים, וגם בערי השרון ובתל אביב ההפרשים היו גבוהים יותר מ-50%.

למעשה, רק במקום אחד בישראל מחירי הדירות שרכשו הישראלים גבוהים יותר משווי הדירות שרכשו תושבי החוץ - בחיפה. זאת ככל הנראה מכיוון שרוב תושבי החוץ שרכשו דירות בחיפה עשו זאת לצורך השקעה בדירות זולות.



מכלול הנתונים האלה, על אף שאינו מספיק לניתוח נדל"ני מעמיק, יכול כבר עכשיו להעיד על בעיות קשות שבהן ייתקלו תושבי החוץ כשינסו לממש את הדירות שרכשו בישראל.



ראשית, אין שום מתאם גיאוגרפי בין הביקושים של הישראלים לדירות לבין הביקושים של תושבי החוץ. בעוד ש-27% מהעסקות שביצעו תושבי החוץ התרכזו בירושלים, רק 13% מהישראלים רכשו שם דירות.



גם בתל אביב ובאזור נתניה-רעננה-הרצליה שיעור הביקושים של תושבי החוץ אינו תואם את זה הישראלי, ולמעשה גם כשמדברים על אזור רחובות-אשדוד-מודיעין הביקושים אינם דומים: תושבי החוץ חיפשו לרוב את הים ואת אשדוד, בעוד שהישראלים התעניינו בעיקר במודיעין, רחובות ונס ציונה.



כך, כדי לקיים שוק נדל"ן בין תושבי חוץ כמוכרים לישראלים כקונים, רוכשי הדירות הישראלים יתבקשו לשנות את טעמם ולהתעניין ברכישת נכסים במקומות שעד כה לא גילו בהם עניין, ולא רק בגלל המחירים המנופחים. את תושבי אשדוד, לדוגמה, המרינה באשדוד אף פעם לא עניינה. התשתיות הציבוריות שמאפשרות למשפחה מקומית להתגורר במרינה באורח קבע ולא רק כדירת נופש תקופתית - מינימליות. המרינה באשקלון לוקה בבעיה דומה, ואילו לתל-אביבים היה מספיק זמן לרכוש נכסים ברחוב הירקון כשהמחירים היו נוחים יותר - אך הם בחרו להתגורר במקומות אחרים.



צרה נוספת היא שתושבי החוץ שילמו על דירותיהם הרבה יותר ממה שהישראלים היו משלמים. מסיבה זו אין סיכוי שתושבי החוץ יוכלו למכור את דירותיהם לישראלים מבלי להוריד ממחיריהן עשרות רבות של אחוזים.



העיר הבעייתית ביותר עבור תושבי החוץ היא כמובן ירושלים, שבה יש פערים גדולים בין מחירי הדירות במרכז העיר, האהוד על תושבי החוץ, לבין מחירי הדירות בשכונות המבוקשות על ידי ישראלים.



מעבר למחירים הגבוהים מלכתחילה, הרי שעבודות השיפוצים והשדרוגים והאחזקה היקרה שדורשים המבנים "הערביים" שרכשו תושבי החוץ ימשיכו להפוך אותם לבלתי מושגים לאוכלוסייה המקומית.