המתקפה על ירושלים נעצרה

מדובר בדירת ארבעה חדרים יוקרתית בקומה הראשונה בבניין בן שלוש קומות בשכונת רחביה. היא הוצעה בכמיליון דולר, אך כיום בעל הבית מוכן להתפשר על כ-900 אלף דולר - כ-3.6 מיליון שקל. "המחיר יורד בהדרגה, וכיום אנו מציעים את הדירה אפילו ב-3.5 מיליון שקל", מסבירה גילה. "הבעיה היא שמתעניינים מבקשים להוריד את המחיר וממש מגלחים אותו ללא כל פרופורציה. הם אומרים שהם מוכנים לשלם עד 700 אלף דולר. זה לא ריאלי עבורנו".



גם יונה סמיט מסוכנת התיווך רימקס חזון בירושלים נתקלה בבעיה דומה. לפני כשבועיים היא ליוותה שני קונים פוטנציאליים, תושבי חוץ, שהתעניינו בדירה. היא הראתה להם לפחות ארבע דירות ואחת מהן עניינה אותם. הדירה, בשכונת טלביה, היא בקומת קרקע בבניין בן שמונה קומות ובת שלושה חדרי שינה. היא משופצת לגמרי ומתפרשת על פני כ-135 מ"ר, והוצעה במחיר של 1.2 מיליון דולר.



שני הצדדים ניסו להתפשר על המחיר אבל לבסוף סמיט הרימה ידיים. היא הבינה, שלפחות בשלב הזה, אין על מה לדבר. "הם אהבו את הדירה אבל אמרו שהמחיר גבוה מדי בעבורם והם לא מוכנים לשלם עליה יותר מ-850 אלף דולר", היא מספרת. "זה מחיר ממש נמוך. אני לא יכולה להציע הצעה כזו".



יותר נכסים מקונים



אין כמעט ירושלמי המתגורר בשכונות המבוקשות שלא דפקו לו על הדלת והציעו לו - בעיקר ב-2005-2007 - למכור את דירתו. אם לא דפקו על דלתו, בוודאי שילשלו מודעות לתיבת הדואר שלו. על רקע המצב הכלכלי רוב המימושים באזורים היוקרתיים נעשים במחירים הנמוכים בשיעור של 10%-15% מהמחיר המקורי. אבישי הרץ, זכיין ברי/מקס עיר שלם, סגר בחודש האחרון שתי עסקות במחיר הנמוך ב-15% בממוצע מהמחיר שהוצע בתחילה. כך למשל, דירה שהוצעה למכירה ב-4.18 מיליון שקל בשטח של כ-165 מ"ר ברחוב כספי היוקרתי - נמכרה לבסוף ב-3.42 מיליון שקל, ירידה בשיעור של כ-20%.



בשנות השיא של המכירות בירושלים למתווכים היתה מטרה אחת: להוציא דירות לשוק. היו הרבה קונים שביקשו לרכוש דירות והיצע הדירות היה קטן באופן יחסי. זו היתה שעתם היפה של תושבי העיר הוותיקים שביקשו למכור את נכסיהם וכמעט כל מחיר שננקב פגע בול.



"את יודעת כמה פעמים שיכנעו אותי למכור את הבית?" שואלת אילנה (שם בדוי), ילידת ירושלים המתגוררת ברחוב יאיר, סמוך לשדרה המרכזית ושוקקת החיים של רחוב בית לחם. "הם הציעו לי מחירים מטורפים. בכל שבוע היה מגיע אלי מתווך אחר. עכשיו הם כבר לא מגיעים".



כיום, כך נראה, אף אחד כבר לא צריך את הבית של אילנה. המתווכים מתמודדים עם שוק במצב אחר, שבו מי שמכתיב את כללי המשחק הם הקונים. סיור בשכונות מוכיח את המציאות החדשה: בניגוד לעבר, כיום דירות רבות מוצעות למכירה דווקא באזורים המבוקשים.



בשכונת בקעה מוצע למכירה בית קרקע ברחוב ראובן 17 - וברחוב לוי, הסמוך לו, מוצעות לפחות שתי דירות למכירה בשני בניינים חדשים, שבנייתם הסתיימה רק באחרונה. כך גם מוצעות דירות למכירה ברחוב נפתלי, יהודה ועתניאל שבשכונה - שלא לדבר על פרויקטים אחרים ברחבי העיר שבנייתם הסתיימה ועדיין לא אוכלסו.



"כיום יש יותר נכסים למכירה מאשר קונים", מסבירה עליזה פרידלנד, זכיינית סוכנות התיווך רימקס חזון, המתמקדת ב-12 אזורים בירושלים. "על לא מעט נכסים שמוצעים למכירה לא נתלה שלט, מכיוון שהמוכרים מסרבים או מכיוון שהדירות אינן בבלעדיות. אם בעבר סוכני המשרד היו מראים לקונה אחד שתי דירות, היום אנו יכולים להראות לקונה בין ארבע לחמש דירות.



"בנוסף, אם בזמנו העסקות היו נסגרות בתוך שבוע-שבועיים, כיום קונה כזה יכול להסתובב שבועיים, לחזור בעוד כמה חודשים, להסתובב עוד שבוע וגם אז לא לקנות. המטרה שלנו היא להחזיק את הקונה ולכן המדיניות שלנו כיום היא Buy or Die.



"אנחנו עם הקונים לאורך כך הדרך. נעשה הכל כדי שהם לא יעזבו אותנו. נתקשר אליהם גם לאחר שהם עזבו לחו"ל, נשלח מייל, נעדכן אותם בדבר ירידות מחירים, נשאל אותם אם יש שינוי בסדר העדיפות או התקציב וגם נדפוק על דלתות במידה שנידרש. המטרה היא להראות להם שאנחנו עומדים לרשותם תמיד. תשומת הלב הזו חשובה מאוד - הם ה-VIP שלנו. עם זאת, אני מחנכת את הסוכנים שלי להבחין בין קונים שחייבים ורוצים לקנות לבין אלה שבאים לעשות טיול ואנחנו המונית שלהם. צריך להיות כל הזמן עם היד על הדופק".



אלא שיש מי שיאמרו שניתן עדיין למכור דירות בירושלים - רק לא במחירי העתק של פעם. כך למשל, תושב חוץ המתגורר היום בסמוך לירושלים, רכש לפני כשנה שתי דירות להשקעה בירושלים. הוא מספר כי הדירות עומדות מזה כחמישה חודשים בשוק ולכן הסכים להתפשר במחיר אחת הדירות - דירת ארבעה חדרים משופצת במתחם ממילא - ולהוריד את מחירה מ-890 אלף דולר לכ-790 אלף דולר. לדבריו, "רציתי בהתחלה מחיר משוגע ממש והיום המחיר משקף את שוויו האמיתי של הנכס. עדיין המחירים בירושלים טובים".



תור הזהב עבר



התקופה הטובה של כל נותני השירותים בתחום הנדל"ן בירושלים נמשכה עד לפני שנה. גם הטכנולוגיה עבדה שעות נוספות: המתווכים היו מצלמים את הנכס, סורקים את מפות התכנון הרלוונטיות ושולחים במייל ללקוח.



תושבי החוץ, מצדם, היו מקיימים עסקות דרך אינטרנט מבלי לטרוח אפילו להגיע לישראל ולבקר בנכס. היו גם כאלה שטסו לישראל למספר מועט של שעות - ובזמן הזה סגרו עסקה ואפילו שתיים. הבועה הזו התנפצה מאז.



"תושבי החוץ היו מבצעים עסקות מבלי להתכוון", מספר אריאל רחמים, מנהל חברת הנדל"ן יהודה רחמים בירושלים. "ב-2006 היה לנו מקרה מוזר של בנקאי אנגלו-סקסי שנכנס בטעות למשרד, רק מפני שטעה ברחוב וביקש לדעת כיצד להגיע לשכונת רמות. הסברנו לו כיצד להגיע לשכונה, אך לבסוף הוא יצא מאתנו כשבבעלותו קוטג' תת מפלסי ב-435 אלף דולר".



זה לא נגמר שם: כמו אותו בנקאי הגיעו לבירה אלפים, בעיקר ב-2006-2008, ורכשו נכסים להשקעה, למגורים, לצורך עלייה או לצורך עסקה סיבובית. תושבי החוץ התעניינו בעיקר בשכונות רחביה וטלביה.



ב-2006 גלשו תושבי החוץ גם לשכונות הסמוכות כקטמון הישנה, המושבה הגרמנית ובקעה, והחל מאמצע 2007 נעשו לא מעט עסקות גם בארנונה ותלפיות - מה שהוביל לעליות מחירים בכלל הנכסים. אזורים אלה מאופיינים בבתי טמפלרים יוקרתיים, בתים ערביים צמודי קרקע או בנייני מגורים של עד ארבע קומות, מצופי אבן.



זו היתה גם שעתם היפה של היזמים, כשעל כל חלקת אדמה פנויה הוקם פרויקט יוקרתי שיועד לתושבי החוץ. ממרכז העיר ועד העיר העתיקה הוצעו פרויקטים יוקרתיים במחירים חסרי תקדים של 8,000-20,000 דולר למ"ר.



"2005-2007 ייזכרו כתור הזהב של נכסי היוקרה בירושלים", מסביר עו"ד אורן ולירו ממשרד עורכי הדין "ולירו" מירושלים, המתמחה במקרקעין וטיפל בעסקות של תושבי חוץ. "השוק המקומי הוצף בפניות רבות מצד תושבי חוץ מקהילות יהודיות בארה"ב ואירופה המערבית. יזמי מקרקעין זריזים, שזיהו את הפוטנציאל, רכשו מבנים וקרקעות וקידמו תוכניות ופרויקטים שיועדו לחתך האוכלוסייה הזה.



"ליוויתי כמה עסקות שבהן נרכשה קרקע במחיר מסוים ולאחר כמה חודשים בלבד נמכרה שוב ליזם אחר במחיר הגבוה ב-20% ממחיר הרכישה, מבלי שחל שינוי בנכס. בדיעבד, אלו היו סממנים מובהקים של התפתחות בועה".



"תושבי החוץ היו מגיעים לכמה ימים, גם מוונצואלה או מקסיקו, אף על פי שרק הטיסה אורכת 15 שעות לפחות", נזכר עו"ד לאון אמיראס ממשרד ירדני אמיראס ושות'. "אני זוכר שהם הגיעו בלי נשים אבל עם פנקסי צ'קים כדי לסגור עסקה, והעסקות אכן היו נסגרות במהירות. במקרים אחרים הם היו עוזבים לאחר שנתנו ייפוי כוח לעורך דין שישלים את העסקה והם היו מפקחים בשלט רחוק.



"תושבי החוץ היו מתקשרים לכל בעלי המקצוע בשעות לא שעות, נוחתים בזמן שהמשרד כבר נסגר, לא היתה דקה לנשום. למרות כל זאת, הם לא ויתרו על התמקחות וידעו בדיוק מה הם רוצים. היו כאלה שרכשו דירה בפרויקט, אבל אז משכו אחריהם עוד עשרה רוכשים שהיו ממלאים את הבניין".



"בטח שאנחנו מתגעגעים לתקופה ההיא", מסכם המתווך יוסי בן-חיים מסוכנות קולוני בירושלים המתמקדת בשכונות היוקרה. "בזמנו, על נכס אחד היינו מקיימים מו"מ עם כמה לקוחות, ומי שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר - הדירה נמכרה לו. לא אחת הגיעו לקוחות עם מחיר מוגבל, אך לבסוף המחיר שנסגר היה גבוה ב-100 אלף דולר.



"לרוב תושבי חוץ היו סוגרים על העסקה בלי להניד עפעף. מה לא היינו עושים בשבילם. היינו למשל מקבלים פנייה במייל, שבה הם ציינו בפנינו באיזו דירה הם מעוניינים ובאילו רחובות - ואנחנו היינו הולכים ודופקים על הדלתות ומשכנעים אנשים למכור את הדירות במחירים חסרי תקדים".



דוגמה נוספת לגאות המחירים והביקוש הגבוה בתקופות השיא מספק יו"ר מחוז ירושלים והדרום בלשכת שמאי המקרקעין, השמאי גיל יזרעאלי. לדבריו, בהערכה שמאית שביצע ב-2004 לבית ערבי דו קומתי של 200 מ"ר, הבנוי על מגרש בשטח של כ-650 מ"ר ברחוב הרכבת בשכונת בקעה, דובר על ערך של כ-1.6 מיליון דולר. הנכס לא נמכר באותה שנה והערכה שמאית שביצע יזרעאלי לאחר שנה בדיוק אמדה את ערך הנכס ב-1.8 מיליון דולר. הנכס נמכר לבסוף ב-2006 לתושב צרפת בכ-1.9 מיליון דולר.



מקרה דומה התרחש בשכונת שערי חסד הסמוכה לרחביה. ב-2005 העריך השמאי יזרעאלי בית דו קומתי ובו 290 מ"ר בנוי עם זכויות בנייה לקומה נוספת בכ-1.5 מיליון דולר. הבית נמכר שנה לאחר מכן לתושב חוץ בכ-2.1 מיליון דולר. "היינו כותבים שומה ואחרי כחצי שנה הבית היה נרכש ב-20%-30% יותר", מתאר יזרעאלי. "הדבר השפיע גם על כוח הקנייה של האוכלוסייה הישראלית, שנאלצה לצאת למעגל הפחות מבוקש כשכונת הקטמונים, רמת שרת, רסקו וציר הרצוג. אם עד 2005 הדירות ברסקו והרצוג נמכרו בתחשיב של 3,500 דולר למ"ר, המחירים קפצו בהמשך ל-5,000 דולר למ"ר".



כעת, לדברי יזרעאלי, המצב שונה. "נכון להיום, מלבד קיפאון בהיקף העסקות, קיימת חזרה למחירים של כ-6,000-5,000 דולר למ"ר, בניגוד לכ-8,000-7,000 דולר למ"ר בתקופות השיא. מלבד זאת, קיימת כיום פעילות רבה של כונסי נכסים".



השפעות מחירים בשכונות המבוקשות



בגוש 30021, שבו שוכנים הרחובות היוקרתיים כמרכוס, ז'בוטינסקי, יצחק אלחנן ופינסקר, התבצעו ב-2004-2008 כ-130 עסקות. כך עולה מנתוני מס שבח ושיר"ן (שירות ישראלי לרישום נכסים ומאגר של נכסים בלעדיים). לפי הנתונים, חלק מהנכסים אף נמכרו במהלך התקופה פעמיים או שלוש. החל ב-2005 המחירים למ"ר היו במגמת עלייה - וב-2007 הושג מחיר מקסימלי למ"ר.



כך, למשל, אם בספטמבר 2004 נמכרה דירה בשטח של 232 מ"ר ברחוב פינסקר תמורת 5.9 מיליון שקל בתחשיב של כ-25.4 אלף שקל למ"ר - בפברואר 2007 נמכרה דירה באותו רחוב ובאותו גודל תמורת 14.3 מיליון שקל בתחשיב של כ-61.7 אלף שקל למ"ר.



כניסת תושבי החוץ לישראל השפיעה גם על השכונות שנחשבו בזמנו פחות אטרקטיוויות, כדוגמת ארנונה ותלפיות. מנתונים שהועברו מסוכנות אנגלו-סכסון בירושלים עולה כי בעוד שב-2004 מכרה הרשת דירת שלושה חדרים ברחוב אפרתה בשטח של 78 מ"ר ב-675 אלף שקל (בתחשיב של 8,658 שקל למ"ר), הרי שב-2008 נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב קורא הדורות בשטח של כ-65 מ"ר ב-826 אלף שקל (בתחשיב של 12,708 שקל למ"ר).



כמו כן, ב-2003 מכרה סוכנות אנגלו-סכסון דירת מיני פנטהאוז ברחוב קורא הדורות, בת ארבעה חדרים ובשטח של 105 מ"ר, במיליון ו-300 אלף שקל (בתחשיב של 12,381 שקל למ"ר). ב-2008 נמכרה דירת גג בת ארבעה חדרים בשטח של 105 מ"ר ברחוב הירדן במיליון ו-650 אלף שקל (בתחשיב של 15,714 שקל למ"ר).



"רכישת נכס בירושלים עד לפני שנה וחצי היתה קטע חברתי, במיוחד בקרב אמריקאים", מסביר זכיין אנגלו-סכסון בירושלים, בני לובל. "הם היו מדברים על זה בגלוי בבתי הכנסת. אדם אחד שרכש דירה באזור מסוים היה מושך אחריו את כל היתר".



אך אז הגיע הממשבר הכלכלי וגרר אחריו הקפאת עסקות. ממאגר שיר"ן עולה כי באוקטובר ונובמבר 2008 התבצעו באזורים המבוקשים רק תשע ושש עסקות בלבד בהתאמה - לעומת 18 ו-14 עסקות שנרשמו בתקופה המקבילה אשתקד.



גם הונאות מיידוף ומורגן שנחשפו באחרונה נתנו את אותותיהן וגררו אחריהן נפילה של משקיעים יהודים רבים בתגובת שרשרת. כיום, רבים מהם לחוצים כלכלית ומבקשים לממש את נכסיהם. "הרבה יהודים הפסידו את העבודה והכספים שלהם. כיום הדירה שהם מחזיקים בישראל נהפכת לנטל והם מעדיפים לממש את הנכס", מסבירה שלי לוין מתיווך שלי, המתמחה בקהל אנגלו-סקסי. "הם חיו טוב ופתאום הכל הלך. לא מעטים מהם מבקשים למכור".



גם אבישי הרץ מברי/מקס עיר שלם מייצג כיום גוף, שנפגע בהונאת מיידוף ובודק מימוש נכסים בישראל. "אני מייצג גוף גדול שמעדיף לממש את נכסיו בישראל מאשר בחו"ל, היות ושווי הנכסים בחו"ל ירד כפליים", מסביר הרץ.



לא משאירים דירות ריקות



נראה כיום כי תושבי חוץ רבים בודקים אופציה של השכרת הדירה. אם בעבר רבים מתושבי החוץ ראו בדירה שרכשו בבירה הזדמנות להשקעה או הסתפקו באכלוסה פעם או פעמיים בשנה - כיום התשואה שיכולה להניב השכרה הכרחית וחשובה.



אלחנן נעם, מנהל חברת בית בירושלים המתמחה בשיפוץ, שדרוג ומכירת דירות המותאמות לצורכי הלקוח, מספר כי רק בחודש האחרון נסגרה עסקה להשכרת דירה ברחוב הגדוד העברי (דירה בת ארבעה חדרים, 90 מ"ר) ב-4,000 דולר. עסקה במחיר דומה נסגרה בחודש נובמבר ברחוב אלפסי. שתי העסקות נעשו בדירות של תושבי חוץ למשך חצי שנה עד שנה.



"מדובר במהלך עסקי", מסביר נעם. "אני מבטיח להם תשואה של 5% על הדירה, כלומר הכנסה של כ-50 אלף דולר בשנה. עד לפני שנה הם פחות חשבו על זה, מכיוון שהם קיבלו חלופות טובות יותר. קרן מיידוף שקרסה, למשל, העניקה למשקיעים 10% תשואה ולכן תשואה של 5% לא עניינה אותם, ולא היה להם אכפת שהדירות יעמדו ריקות. כיום הם מבינים שאין חלופה בטוחה לזה".



"אנחנו פועלים במקביל", מסכמת לוין מתיווך שלי. "מנסים למכור להם את הדירות, ובזמן הזה להשכיר. אנחנו פועלים בשוק מורכב וגם אני, עם כל הניסיון שלי, מתקשה לקרוא אותו".