התחזית: שוקי הנדל"ן יתרוממו

הראלד טריביון



>> הקריסה בשוקי הנדל"ן בעולם נמשכת, ולוקחת חלק מרכזי בהאטה הכלכלית העולמית. מה חושבים אנליסטים משתיים מסוכנויות הנדל"ן הגדולות ביותר בעולם, האחת באירופה והשנייה באסיה, בנוגע למצב התעשייה ולסיכויי ההתאוששות?

ליאם ביילי הוא ראש מחלקת מחקר נדל"ן למגורים בסוכנות הנדל"ן הבריטית נייט פרנק. הוא מעניק ייעוץ באופן קבוע ללקוחות כמו הסוכנות לפיתוח של לונדון ובנק סיטי בנוגע לאסטרטגיות פיתוח, שיקום וכדאיות כלכלית, ונושאים הקשורים לקיימות.



האם אנו מתקרבים לתחתית ההאטה?



"אני חושב שאנו מתקרבים אל התחתית בקצב מהיר מכפי שחשבנו. בתחילת שנות ה-90 נדרשו שנתיים עד שלוש להגיע לסף התחתון של המחירים בבריטניה, ומרבית השווקים האחרים ירדו למשך פרק זמן דומה. הפעם כבר ירדו המחירים בלונדון, ובבריטניה באופן כללי, ב-20%-25% בתוך 12 חודשים. נראה כי אנו מתנודדים על סף הקרקעית, שאליה נגיע כנראה באמצע השנה או לקראת סופה".



מה התחזית שלך לגבי ספרד?



"אני חושב ששוק הבתים החדשים באזור החוף יישאר תקוע במשך זמן רב, משום שההיצע הגדול בחלקים מסוימים של ספרד יביא לכך שהשוק יהיה מוצף במשך שנים רבות. אך אני סבור שבתוך ספרד ובסביבות מדריד, כאשר הכלכלה תתחיל להתאושש, תירשם ירידה בהיצע ונתחיל לחזור להתנהלות נורמלית מ-2011".



האם לדעתך עקומת הצמיחה במזרח אירופה תימשך?



"לא, איני סבור כך. הלקח מלטוויה ומהמדינות הבלטיות הוא שהיתה שם בועה גדולה שהתבססה על אשראי נוח והשקעות ספקולטיוויות. האטה משמעותית תתפשט למזרח אירופה. אך אני חושב שבטווח הרחוק, המחירים במזרח אירופה יתקרבו לטווח המחירים הממוצע באירופה בתוך עשור או שניים - כאשר העושר יתחיל להתפזר באופן שווה ביבשת.



אילו מן הכלכלות המתעוררות נמצאות בעמדה הטובה ביותר לקראת התאוששות?



"אני חושב שקרואטיה היא שוק מעניין. אין עודף בנייה באזור החוף של קרואטיה, וזה שוק שפועל במסגרת הדוקה יחסית תחת תכנון ממשלתי. מדובר בשוק איכותי עם היצע חדש מוגבל, ומעניין לראות כיצד יתפתחו שם העניינים".



בסין מתמקדים במקומיים



גלין נלסון הוא ראש מחלקת שירותי מידע לנדל"ן באסיה בחברת הנדל"ן הבינלאומית ג'ונס לאנג לה-סל. בנקים ומשקיעים משתמשים בשירותים מבוססי המנויים של החברה בכדי להקטין את הסיכונים בשוקי הנדל"ן באזור אסיה והפסיפיק.



אילו מהשווקים המתעוררים באסיה נמצאים בעמדה הטובה ביותר למשוך כסף זר?



"פעילות רכישה מצד מדינות זרות בכלכלות המתעוררות תלויה באופן שבו יגיבו הממשלות למשבר הנוכחי, באיזו מידה הן יתמקדו באופן ישיר בשוקי הנדל"ן, וחשוב מכל - האם אמצעים אלה יועילו למשקיעים הזרים. סין פעלה באופן אגרסיווי למדי כאשר הודיעה על אמצעים ישירים בשוק הנדל"ן, אך היא ממוקדת יותר בקהל המקומי ופחות בניסיון למשוך הון זר".



וייטנאם הגמישה את החוקים שלה. האם הדבר מספיק כדי למשוך השקעות זרות?



"אין ספק שוייטנאם היא מדינה צומחת עם דמוגרפיה נכונה, ונראה כי הממשלה פועלת כדי להקל ולא להקשות על משקיעים זרים שמעוניינים להשקיע שם. אולם באקלים הנוכחי נראה כי המשקיעים מעדיפים שלא להתעסק עם המורכבות הכרוכה בהשקעה בשוק זה. אין פירוש הדבר, כמובן, שוייטנאם אינה יעד אטרקטיווי להשקעות".



אילו משוקי אסיה והפסיפיק עומד בסערה באופן הטוב ביותר?



"באופן כללי, שוקי מגורי היוקרה חשופים פחות להשפעות עולמיות, ורשמו ביצועים טובים יותר מאשר השווקים החשופים לביקוש ולפעילות הזרה. במהלך ארבעה רבעונים, ג'קרטה התבררה כשוק היחיד שבו נרשמו עליות בשוקי השכירות ובערך הנכסים. זאת עקב פעילות מקומית רחבה, שגורמת להשקעות בנדל"ן יוקרתי למגורים להיתפש כיעד השקעות טוב. שוקים נוספים שהם טובים יחסית אפשר למצוא בבנגקוק ובקואלה לומפור".