מחכים לנתוני האמת

>> לפני כמה שבועות החליטה רשות המסים להעלות את מדרגות מס הרכישה במידה ניכרת. הדבר לא נעשה כדי להיטיב עם רוכשי הדירות, אלא משום שעל פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות עלו בשיעורים כה גבוהים, שרוכשי דירות בהווה עלולים להיות מקופחים בהשוואה למי שרכשו דירות לפני שנה. לפי מינהל הכנסות המדינה, לא רק שהרוכשים בהווה לא יקופחו - אלא שהם אף ייצאו מורווחים יחסית לרוכשים מהשנה שעברה, משום שמחירי הדירות ב-2008 דווקא ירדו.



יש כיום ויכוח גדול על עתידו של שוק הנדל"ן בישראל, על הכדאיות שברכישת דירות, על עיתוי מכירת הדירות ועל כדאיות ההשקעה בשוק זה. תנאי הכרחי לקיומו של ויכוח פורה הוא פלטפורמת נתונים מדויקת, שממנה ניתן להקיש על העבר ולנסות להסיק על העתיד. אבל האם פלטפורמה כזו באמת מתקיימת בישראל? בדיקה השוואתית של TheMarker מעלה הרבה ספקות ותהיות.

השוואה של דו"חות הלשכה בנוגע למחירי הדירות בישראל בשנים 2002-2008 לנתוני מינהל הכנסות המדינה לאותן שנים העלתה כי קיימים פערים בין שני הדו"חות - ובחלק מהרבעונים המגמות שונות בשני המקורות.



כך, למשל, מחירי הדירות הממוצעים ברבעון הראשון של 2002, לפי מינהל הכנסות המדינה, היו 814 אלף שקל - ואילו לפי הלמ"ס 698 אלף שקל בלבד, הפרש של כמעט 17%. על פי הגרפים, מקובל על שני הגופים ששיא המיתון בשוק הדירות היה ברבעון השני של 2003. ואולם בעוד המחיר הממוצע של הדירות הגיע לפי הלמ"ס ל-592 אלף שקל, במינהל הכנסות המדינה הוא הגיע ל-620 אלף שקל, הפרש של כ-5%.



מי שיתעניין מתי שוק הנדל"ן הגיע לשיא בשנים האחרונות יקבל שתי תשובות שונות. לפי הלמ"ס, תקופת השיא של השוק היתה ברבעון הראשון של 2006, כשמחירי הדירות הגיעו ל-794 אלף שקל בממוצע. במינהל הכנסות המדינה טוענים אחרת: לפי הדו"ח שלהם, דווקא הרבעון השלישי של 2007 היה רבעון השיא במחירי הדירות, אז הגיע מחיר דירה ממוצעת ל-828 אלף שקל.



הפקידים לא מדייקים?



מה מקור ההפרשים בנתונים בין שני הגופים? ראשית יש לציין כי מקור הנתונים, שעליו בונים הלמ"ס ומינהל הכנסות המדינה את ניתוחיהם, נמצא באגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים. החוק דורש מכל מי שמבצע עסקת מכירת נדל"ן בישראל לדווח עליה למס שבח. אגף זה קולט לידיו את כל עסקות הנדל"ן המתבצעות במדינה, ומעביר את הנתונים הלאה לשע"מ - שירות עיבודים ממוכן, שמספק שירותי מחשוב ומידע למשרדי הממשלה ולגופים פרטיים. שע"מ מבצע עיבודים שונים בעסקות המדווחות, ומעביר את כולן למינהל הכנסות המדינה ומדגם מהן ללמ"ס.



כבר באגף מיסוי מקרקעין נמצאו תקלות ברישום הנתונים. שמאי מקרקעין, שמחזיקים בגישה לנתוני האגף, התלוננו בעבר על פרטים לא מדויקים שממלאים פקידי מס שבח בעת הדיווח על העסקות. "מדובר באנשי מס, ומה שמעניין אותם זה הדיווח על שומת המס ולא על הפן הנדל"ני של העסקה. מצאנו כבר דיווחים לא נכונים מבחינת פרטי הדירה, כולל שטחה ומספר החדרים שבה", הסביר בעבר היו"ר לשעבר של לשכת השמאים, רן וירניק.



מינהל הכנסות המדינה מתעניין יותר בהיבטי המיסוי של שוק הנדל"ן מאשר בהתפתחויות שבו. רוב הדיווחים השנתיים שלו עוסקים בניתוחים אזוריים, לפי מיקומי לשכות מיסוי המקרקעין (מס שבח) של רשות המסים, ואי אפשר לגזור מהם ניתוחים נדל"ניים - אלא ברמות מאקרו ובנושאים מסוימים, כמו שוק תושבי החוץ. לא ניתן לגזור ניתוחים מקומיים כמו מה קרה לשוק הדירות בערים מסוימות, למשל רעננה או בחולון.



כמו כן, לא ניתן להבין מהדו"חות דבר לגבי הדירות, למשל מספר החדרים בהן או שטחן. האם הביקושים לדירות 5 חדרים עלו בשנה שעברה? האם משקיעים מעדיפים לרכוש דירות קטנות או גדולות? מינהל הכנסות המדינה אינו עונה על שאלות כאלה. בעיה נוספת בדו"חות השנתיים שלו היא האיחור הניכר שבו הם מתפרסמים: הדו"ח השנתי ל-2007 הופיע בסוף דצמבר 2008.



גם בלמ"ס לא מתעניינים בנדל"ן, אלא בשינוי במחירים, וזאת לצורך בניית מדד המחירים לצרכן. נתוני הלמ"ס מתבססים על מדגם מיוחד שנבנה עבורם בשע"מ, והם טובים במידה מסוימת מנתוני מינהל הכנסות המדינה. ניתן להפיק מהם נתונים לגבי שלוש הערים הגדולות ואזורים גאוגרפיים בגדלים משתנים, מהקריות ועד למחוז הדרום, שמתחיל באשדוד ומסתיים באילת. מחוז הצפון של הלשכה מתחיל בחדרה ומגיע עד מטולה, למעט חיפה והקריות.



פועל יוצא של שיטה זו הוא שערים גדולות כראשון לציון, אשדוד, באר שבע ונתניה לא מקבלות ביטוי בנתונים האלה. הנדל"ן של הערים הללו נמהל בתוך נתוני המחוזות שבהם הן נמצאות. האם אפשר לגזור מכך משהו על שוק הנדל"ן באחד מהמקומות האלה? לא לפי נתוני הלמ"ס.



צמודי קרקע? לא מכירים



ובכל זאת, לנתוני הלמ"ס יתרון על נתוני מינהל הכנסות המדינה, שכאמור אינם מבחינים אפילו בשלוש הערים הגדולות. בלמ"ס נכללת חלוקת הדירות לפי מספרי חדרים, ויתרון חשוב נוסף שיש ללמ"ס על מינהל הכנסות המדינה הוא מועד הפרסום - חודשיים וחצי לאחר תום כל רבעון.



ואולם, באופן כללי, קשה להתפעל מרמות הניתוח של הלשכה. רק שלוש הערים הגדולות מופיעות בצורה פרטנית בטבלאות שהיא מפרסמת, וזאת בתקופה שבה השוק דורש מידע ברמה של רובעים ושכונות. הגישה המיושנת באה לידי ביטוי גם בכך שעד לשנים האחרונות, הקטגוריה של דירות 5 חדרים כלל לא הופיעה בפרסומי הלמ"ס. כיום אין ביטוי לדירות גדולות מ-5 חדרים ובתים צמודי קרקע, שווקים שהתפתחו מאוד בשנים האחרונות.



הלמ"ס משתמש אך ורק בנתוני ממוצעים, בעוד שבשנים האחרונות, שבהן התעורר השוק המגה-יוקרתי בישראל, יש צורך להיעזר גם בחציון - המספר שמחצית מהמדגם קטן ממנו ומחצית גדול ממנו. במינהל הכנסות המדינה משתמשים לעתים גם במדד זה.



לפיכך, לאנשי נדל"ן קשה מאוד למצוא שימושים בפרסומי שני הגופים, שכיום טובים יותר לניתוחי מאקרו בלבד. עכשיו, עם חשיפת TheMarker לגבי הפערים המשמעותיים בין שני הדו"חות, ניתן לשאול באיזו מידה הם אכן מייצגים את המציאות הנדל"נית הישראלית גם ברמת המאקרו.



2,000 דירות יותר



דוגמה אחרת לפערים ניכרים בין שני הגופים היא הנתונים שלהם לגבי מספר הדירות החדשות שנמכרות מדי שנה. בדיקת נתוני הלמ"ס ומשרד השיכון לעומת מינהל הכנסות המדינה, לגבי נתוני מכירת דירות חדשות בין השנים 2004 ל-2007, מראה שנתוני מינהל הכנסות המדינה גבוהים בשיעורים שבין 2,000 ל-4,000 דירות. מהיכן מוצא מינהל הכנסות המדינה כל כך הרבה דירות חדשות שאינן במאגר של הלמ"ס?



גם לאחר שפנינו לשני הגופים וביקשנו הסברים, לא קיבלנו הבהרה לתעלומה. האחראי מטעם הלמ"ס על נתוני הנדל"ן, דורון סייג, טען בתגובה כי אינו מכיר את נתוני מינהל הכנסות המדינה. "הנתונים שלנו עוברים בקרת איכות עם קריטריונים מסוימים", אמר. "לא ידוע לי אם בסיס הנתונים שלהם עבר בקרת איכות ואיזה".



עוד הסביר סייג כי "ישנה הגדרה לבסיס הנתונים המועבר אלינו (לא כולל דירות הכלולות בסעיפים מסוימים), ולכן בסיס הנתונים לא זהה".



באוצר התייחסו בהרחבה גדולה יותר לדברים: "בסיס הנתונים של מינהל הכנסות המדינה בעסקות נדל"ן הוא מערכת הדיווח של אגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים. שע"מ גוזר קובץ של העסקות שמאפשר עיבודים סטטיסטיים שלהן. קובץ זה הוא פרי יוזמה משותפת של אגף מינהל הכנסות המדינה ושע"מ והוא ייחודי, כיוון שהוא מכיל נתוני רישום של כלל העסקות שנערכות במשק, בניגוד לשיטת הלמ"ס המתבססת על סקר. הלמ"ס מבסס את מדד מחירי הדירות בבעלות הדיירים על קובץ שהוא מקבל משע"מ, שהוא קובץ חלקי בלבד של קובץ הנדל"ן".