מתחם 200: ההבטחה שנהפכה לאכזבה

>> כשלים תכנוניים, מחסור חמור בתשתיות, מחירים יקרים וצפיפות רבה לא הרתיעו זוגות צעירים רבים מלעבור למתחם 200 בהוד השרון. אמנם חלק מהבעיות של השכונה נפתרות בהדרגה, אבל המתחם הוא עדיין סמל לכשל תכנוני, תולדה של הליכי התכנון המואצים של אמצע שנות ה-90.



מיקום: שכונת מתחם 200 ממוקמת בחלק הצפון-מזרחי של הוד השרון. הרחובות התוחמים את השכונה הם הנשיאים, חיים ויצמן, זלמן שז"ר ואסירי ציון. השכונה נמצאת על ציר מרכזי שמתחבר עם כביש 531, סמוך לתחנת רכבת וקרוב לצומת רעננה-כפר סבא.

היסטוריה: במקום היה בעבר שטח חקלאי ענק, עד שבתחילת שנות ה-90 קידמה העירייה תוכנית להפשרת קרקעות לצורך בניית שכונה. תהליך התכנון בוצע באמצעות ול"ל, ועדה לבנייה למגורים, שהוקמה בשנות ה-90 לצורך תכנון מואץ של שכונות מגורים. השכונה החלה להיבנות בסוף שנות ה-90, והאכלוס החל בתחילת העשור הנוכחי.



תכנון ובנייה: מתחם 200 משתרע על שטח של כ-189 דונם, שעליו כ-900 בתי אב. השכונה בנויה באופן מדורג, כאשר הבניינים מתנשאים לגובה של 8-15 קומות ובכל בניין 50-80 יחידות דיור בממוצע. מדובר בדירות מרווחות בנות 3-5 חדרים, עם מרפסות שמש, לובי מרווח ותכנון מודרני.



כאמור, תכנון השכונה היה כושל. זמן קצר לאחר אישור התוכנית טענו גורמים עירוניים כי השכונה צפופה מדי, יש בה בעיות חניה, התשתיות לא הוכנו כראוי, מוסדות ציבור כבתי ספר ומרכזי קניות לא נבנו כלל, ולשדרוג מערכות התחבורה לא נמצא מימון.



השכונה מוקפת בשטחים חקלאיים, כאשר כבר כיום מקדמת העירייה את תוכנית הר-1200 הנמצאת מצפון-מערב לשכונה, שבמסגרתה מתוכננות להיבנות עוד כ-4,000 יחידות דיור. ההערכות הן כי במסגרת בנייה זו יוקמו גם מרכזי קניות ומרכזים מסחריים, החסרים היום.



אוכלוסייה: במקום מתגוררות משפחות צעירות של בני 28-40, רובן ברמה סוציו-אקונומית בינונית עד גבוהה.



מבני ציבור: חלק מבעיות העבר בתחום זה נפתרו, או נמצאות בדרך לפתרון. כיום כוללת השכונה קרית חינוך ובה 4 גני ילדים, חטיבת ביניים ובית ספר תיכון. בסמוך לשכונה שוכן פארק עתידים המשתרע על כ-25 דונם. עם זאת, עדיין לא נבנו בשכונה מרכזי קניות, ותושבי המקום נדרשים להגיע לרחוב חנקין או סוקולוב הסמוכים. בנוסף סובלים תושבי השכונה מפקקים משמעותיים ביציאה מהעיר דרך כביש 531. משך העמידה בפקקים עשוי להגיע ל-40 דקות. החשש של התושבים הוא כי בניית השכונה הסמוכה, הר-1200, יחריף את המצוקה, והם דורשים מהעירייה פתרונות עתידיים.



דינמיקת מחירים: הבעיות שמלוות את השכונה לא פגעו בביקושים לה ובמחירי הדירות. אלה היו במגמת עלייה מאז החל שיווקה ב-99'. ב-2001 נמכרה דירת 3 חדרים ב-690 אלף שקל בממוצע, ב-2005 עלה מחירה ל-800 אלף שקל, ובשנה האחרונה נמכרה בממוצע בכ-1.1-1.2 מיליון שקל. דירת 4 חדרים נמכרה ב-2001 ב-800 אלף שקל, ב-2005 עלה מחירה לכ-900 אלף שקל בממוצע, וב-2008 נמכרה במחיר שיא של כ-1.4-1.5 מיליון שקל. דירת 5 חדרים נמכרה ב-2001 בכמיליון שקל, ב-2005 נותר המחיר על כנו, וב-2008 היא נמכרה ב-1.6-1.7 מיליון שקל.



נכון להיום קיימת ירידה מחירים בשיעור של 8%-9%. דירת 5 חדרים נמכרת ב-1.5 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים נמכרת ב-1.3 מיליון שקל.



מדד השכונה: לא הכשלים התכנוניים גורמים לנפילת המחירים, אלא המחירים היקרים מלכתחילה של הדירות. מתחם 200 אינו עדיף על שכונות מקבילות בשרון, כמו אם המושבות בפתח תקוה וקרית השרון בנתניה, ואולם מחירי השיא ב-2008 היו גבוהים ב-15%-30% ממחירי הדירות בשכונות אלה. בתקופות משבר, כשהשוק במיתון והכסף אינו בנמצא, קהל היעד לשכונה - זוגות צעירים, עובדי היי-טק ובעלי מקצועות חופשיים - יתקשו לעמוד ברמות המחירים הללו.



---



סייעו בהכנת הכתבה: סוכן אנגלו סכסון הוד השרון, דובי בלום; זכיין ובעלי רימקס הוד השרון, דרור לימור; עיריית הוד השרון; שמאי המקרקעין ירון שמבן ושרון אבן-חן