>> משקיעים לא מעטים בנכסים מניבים מחליטים להגדיל את התשואה המתקבלת מהנכס באמצעים שכשרותם מוטלת בספק, כמו הקמת לופטים באזורי תעשייה ופיצול דירות. למען הסר ספק, נבהיר כי הליך הביצוע בדרך כלל אינו חוקי - היות שהמשקיע אינו מקבל מראש את היתר הרשויות לביצוע האמור, וגם אם היה מגיש בקשה לשינוי הייעוד, סביר להניח שברוב המקרים בקשתו היתה נדחית.
מדוע, אם כן, מחליטים אותם משקיעים לבצע את השינוי בנכס ללא היתר? מה הסיכון העומד בפניהם? ומה עם השוק וקהל הלקוחות: האם הם, בסופו של דבר, יוצאים נשכרים? בכדי לענות על שאלות אלה ננסה לבחון את פיצול הדירות כדוגמה. התופעה רווחת בעיקר, אך לא רק, בערים הגדולות, ובכלל זה בערי גוש דן. פיצול דירת מגורים לשתי יחידות דיור או יותר משנה את שטחה של הדירה ואת מספר יחידות הדיור בבניין, ולכן הוא אינו נחשב ל"שינוי פנימי" הפטור מהיתר הנדרש מהרשויות.
מההיבט של ביקוש והיצע בשוק, נראה שפיצול הדירות נותן מענה אמיתי לצורך קיים: יחידות דיור קטנות באיכות גבוהה לרווקים, סטודנטים, זוגות ואנשים החיים בגפם. אותה אוכלוסייה מוכנה לשכור דירה קטנה יותר אך במחיר שידה משגת, ובאיכות שלרוב משתווה לזו של דירה חדשה ומודרנית. ברוב המקרים, פיצול דירה מבוצע תוך החלפת הריצוף, מערכת החשמל והמים, הכלים הסניטריים, המטבחים ואפילו חלק מהקירות. התוצאה המתקבלת היא יחידת דיור באיכות גבוהה אך בשטח מופחת, שבגינו תשולם ארנונה מופחתת, הוצאות חשמל והוצאות ועד בית מופחתות. ואכן, הביקוש ליחידות דיור אלה בגוש דן גבוה.
בתחילת שנות ה-90 היה הביקוש לדירות בשכר חודשי בערים הגדולות גבוה מאוד, בעקבות העלייה הגדולה מחבר העמים. מאחר שמלאי הדירות להשכרה בישראל היה קבוע ומצומצם, עלו מחירי השכירות בשיעורים חדים, וידן של משפחות רבות קצרה מלשכור דירה. כתוצאה מכך, הצטופפות של כמה משפחות בדירה אחת נהפכה שכיחה.
בשנים האחרונות, למרות גידול משמעותי בהיצע הדירות הקיים באמצעות פיצולן ליחידות משנה, שיעור העלייה במחירי השכירות היה חד - מה שמעיד על הביקוש הרב למוצר זה. האם ניתן לשער מה היה שיעור העלייה במחירי השכירות בשלוש השנים האחרונות אילולא היו המפצלים מגדילים את היצע יחידות הדיור להשכרה?
לפני כשנה ראיינתי את אחד מראשי הערים הגדולות בישראל, שבה רווחת תופעת פיצול הדירות, ושאלתי אותו לעמדתו בנושא. הוא ענה שמדובר בשאלה של ביקוש והיצע של השוק ולכן אין לו בעיה עם התופעה. ראשי ערים רבות בישראל ניצבים בין הפטיש לסדן בעניין זה: מחד, חוקיות הביצוע בעייתית, ומאידך קשה להתעלם מהצורך של הרשויות לספק מענה לצרכיה של אוכלוסיית העיר - ולכן חלקם הגדול מחליט לעצום עין.
מובן שלתופעת פיצול הדירות יש גם צדדים שליליים. היות שהתופעה נעשית ללא אישור מפורש, כל "יזם" נהפך לגורם המחליט, המבצע והמאשר - ולכן אנו עדים לתופעות שראוי לתת עליהן את הדעת: דירות בגודל 13 מ"ר, יחידות דיור במרתפים ללא חלונות, טיפול קלוקל בשפכים ועוד. מיסוד התופעה ופיקוח הדוק יותר היו מייצרים מצב של win-win לכל הצדדים.
בשנות ה-90 רווחו בישראל שידורים פיראטיים של טלוויזיה בכבלים. כל "יזם" בעל מכשיר וידאו ומגבר סיפק "שירותי תקשורת", שלא תמיד עלו בקנה אחד עם דרישות משרד התקשורת, לכל דורש. כל ניסיונות הרשויות להילחם בתופעה באמצעות פעילות משטרתית והחרמה של הציוד עלו בתוהו, היות שהמוצר נדרש על ידי העם. הפתרון היחיד לתופעה פיראטית זו היה מיסוד העניין ומתן מענה הולם לצרכנים.
טיפול נכון בתופעת הדירות המפוצלות, דרך הגדרת קריטריונים מתאימים, אזורי ביצוע ומגבלות סף, יאפשר מענה על הביקוש הרב - וייצור שוק מבוקר המניב מוצרים איכותיים יותר. מיסוי שונה לדירות מפוצלות, למשל, יכול להעשיר את קופת הרשות המקומית ולחלחל לתושבי העיר.
ומה לגבי המשקיעים? אלה מתייחסים לנושא בהיבט של סיכון מול סיכוי. דירה ממוצעת במרכז פתח תקוה תניב במקרה הטוב כ-6% תשואה, ואילו פיצול הדירה לשתיים או שלוש יחידות דיור יעלה את התשואה ל-9% ויותר. האם הסיכון שפקח עירייה חרוץ יוביל להוצאת צו משפטי, שיסתום את הגולל על ההשקעה, שווה את יתרת התשואה? לשאלה זו יש יותר מפתרון אחד.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: WWW.REJ.CO.IL
לגעת בגבול
חיים לוי
13.2.2009 / 8:11