>> היא נמצאת במרכז המדינה אך מציעה אווירה כפרית; השטח המוניציפלי שלה, 11 אלף דונם, גדול ב-35% מזה של בת ים - אך יש בה 9,300 תושבים בלבד; והיא נהנית מקרבה למוסדות ציבור ומרכזי קניות. מה הפלא שבשנים האחרונות יותר ויותר אנשים בוחרים לעבור למושבה באר יעקב?
באר יעקב נוסדה ב-1907 והיא נקראת על שם הרב יעקב יצחקי. היא ממוקמת בסמוך לכבישים ראשיים במרחק דקות נסיעה מתל אביב. באחרונה חוברה המושבה לכבישים 431 ו-4313, המובילים למודיעין, לכביש 6, לראשון לציון, לחולון ולבת ים. בבאר יעקב גם תחנת רכבת, ובעתיד תוקם בנווה דורון תחנה נוספת שלצדה ייבנה מרכז מסחרי.
קצב הפיתוח המואץ בא לידי ביטוי בכל פינה בבאר יעקב: כיכרות, בנייה נרחבת ובניינים רבי קומות. כיום נבנים במושבה שני פרויקטים עיקריים: פארק המושבה (בשדרה המרכזית) ושכונת חתני פרס ישראל על אדמות תלמי מנשה. בסך הכל יהיו בשני המיזמים כ-6,000 יחידות דיור.
לדברי ראש המועצה, ניסים גוזלן, הרוב הגדול של התושבים החדשים המגיעים למושבה הם משפרי דיור מראשון לציון. גוזלן מתכנן להשקיע בחינוך במושבה כדי למשוך משפחות צעירות מחתך סוציו-אקונומי גבוה.
חלומה של כל עיר בישראל הוא בית חולים בתחומה. בבאר יעקב יש שלושה: אסף הרופא, בית החולים הגריאטרי שמואל הרופא ובית חולים לבריאות הנפש. בעתיד ירוכזו שלושת בתי החולים במתחם אחד בצדה הצפוני של המושבה, על אדמות בסיס צריפין, והקרקעות שעליהן הם שוכנים כיום ייועדו לפרויקטים של בתים צמודי קרקע.
ב-2005 חתמה המועצה על הסכם עם ראש העיר ראשון לציון דאז, מאיר ניצן, להעברת שטח של 1,500 דונם מבסיס צה"ל בצריפין לבאר יעקב. החזון העתידי כולל מרכז קניות של 20 אלף מ"ר בפארק המושבה, 4,000 יחידות דיור נוספות על אדמות בית הספר יוהנה ז'בוטינסקי, פארק היי-טק, תעשייה ומסחר במתחם הארגז שבצפון המושבה, קניון נוסף בשטח של 3,000 מ"ר בתלמי מנשה - ויעד של 40 אלף תושבים בתוך עשור. חסר משהו?
מחירי נכסים: גוזלן מכוון גבוה. "אנו רוצים למשוך צעירים מחתך סוציו-אקונומי גבוה", הוא אומר. ואכן, מחירי הדירות החדשות מגלמים עלות של כ-250 אלף שקל לחדר. דירות 4 חדרים חדשות במרכז המושבה נמכרות כיום בכ-950 אלף שקל. מנגד, שוק דירות היד שנייה שונה וסובל מחוסר מוחלט בהיצע.
למושבה, המורכבת ברובה מצמודי קרקע, אין הרבה מה להציע לאלה שמחפשים דירות להשקעה. בשכונת הרצל מוצעות דירות 3 חדרים בשיכונים הטרומיים בכ-380-400 אלף שקל, וכך גם ברחוב עוזיאל, אך היצע הנכסים דל ביותר.
לדברי שמחה מרציאנו מאנגלו סכסון באר יעקב, המחירים הגבוהים במושבה גורמים לכך שבעלי דירות אלה אינם יכולים להרשות לעצמם שדרוג. מחיריהם של בתים צמודי קרקע נעים לרוב בין 1.6 ל-1.8 מיליון שקל, וגם שם ההיצע דל.
שוק השכירות: התפתחות המקום גורמת לביקוש גבוה לדירות שכורות. עם זאת, שכר הדירה יניב לרוב תשואות נמוכות. קוטג' צמוד קרקע יושכר בכ-5,000 שקל בחודש, ודירות 2-3 חדרים ב-2,000-2,500 שקל. ואולם, מדובר במחיר תיאורטי, היות שהיצע הנכסים דל.
תשואה צפויה על ההשקעה: לאור המאפיינים שפורטו בסעיפים האחרונים, קשה לבחון את הנכסים בבאר יעקב דרך משקפי הנדל"ן המניב. במקום זאת, יש לבחון את התשואה הצפויה ממימוש עתידי של הנכסים בעקבות התפתחות היישוב.
מחירי הדירות בבאר יעקב עלו בשלוש השנים האחרונות בכ-30%. האם אנו צופים שהמגמה תמשיך והמיתון הקרוב יפסח על באר יעקב? אחד הקבלנים הבונים בעיר הציב שלט ענק שבו הוא מתחייב לפצות כל קונה שערך דירתו יירד. האם אותו קבלן חש ירידה בביקוש בעקבות חשש לירידת מחירים?
למה כן: מיקום, פיתוח, עתיד, צביון, פוטנציאל.
למה לא: למען האמת, קשה לחשוב על חסרונות משמעותיים.
סיכום: הצפרדע נהפכה לנסיכה. משקיעים שהימרו על המושבה הקטנה בעלת התדמית הלוקה בחסר - הרוויחו בגדול. האם המחירים בה מגלמים את מלוא הפוטנציאל? האם השקעה ביישוב כיום תניב תשואה עודפת ממימוש בתוך שלוש, חמש או אפילו עשר שנים? קשה לנבא. השקעה בנכס בבאר יעקב מתאימה למשקיעים שמאמינים בהמשך השבחתה של המושבה כל הדרך עד להפיכתה לעיר רשמית.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: WWW.REJ.CO.IL
באר המשאלות
חיים לוי
20.2.2009 / 10:58