>> יש לא מעט דירות בישראל, שעדיין אינן רשומות בלשכת רישום מקרקעין על שם אלה שהוציאו ממיטב כספם כדי לרכוש אותן. רבות נכתב במדור זה על חשיבות הרישום בטאבו של דירות על שם בעליהן ועל החסרונות שבהעדר רישום, אך בשל סיבות רבות ומגוונות, עדיין לא נעשה די כדי לגרום לכך שהליכי הרישום יקוצרו ושקבלנים ידאגו לביצוע הרישומים בהקדם.
כאשר דירה אינה רשומה בטאבו על שם רוכשיה, הדבר חושף את הרוכשים לתחרות שעלולה להתקיים עם צדדים שלישיים שונים, שיטענו לזכויות עדיפות. דוגמה למצב כזה ניתן למצוא בתיק ה.פ. (ב"ש) 2048/07 סבן נגד כהן ואחרים. ואלה העובדות שעמדו בבסיס פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע שניתן ב-22 בינואר, 2009.
ב-8 ביוני 2004 נחתם הסכם מכר. הקונים התחייבו לשלם את מלוא התמורה בתוך שבועיים ממועד חתימת ההסכם. הדירה לא היתה רשומה על שם המוכרים, והזכויות נרשמו רק בספרי מינהל מקרקעי ישראל ובמשרדי החברה המשכנת שבנתה את הבניין.
הצדדים דיווחו על העיסקה לרשויות המס והקונים שילמו את מס הרכישה. כמו כן נרשם משכון לשנה אצל רשם המשכונות על הזכויות בדירה, והוגשו בקשות להעברת זכויות מהמוכרים לקונים למינהל מקרקעי ישראל ולחברה המשכנת. בשלב זה הודיע מינהל מקרקעי ישראל כי לא ניתן לבצע את העברת הזכויות, מאחר שהוטלו עיקולים על זכויות המוכרים. הקונים הגישו בקשה לביטול רישום העיקולים ולהשלמת רישום הזכויות על שמם.
הקונים טענו כי מעת שנחתם הסכם המכר והעיסקה דווחה לרשויות המס, למינהל מקרקעי ישראל ולחברה המשכנת, המוכרים בעצם לא נותרו עם זכויות ביחס לדירה, והקונים רכשו מעין זכויות שביושר - ואף שהעיסקה לא הסתיימה ברישום הבעלות על שמם, הרי שבמועד הטלת העיקולים לא היה מקום לרשום אותה על שם המוכרים. הנושה טען כי כל עוד לא הועברו הזכויות הקנייניות ביחס לדירה, הזכויות עדיין בבעלות המוכרים. כמו כן, הוא טען כי המוכרים והקונים זייפו מסמכים המעידים לכאורה על השלמת העסקה.
בית המשפט הסתמך על הלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בפרשת אהרונוב - זכויות שביושר. במקרה שבו אדם רוכש בתום לב זכויות בנכס כמו דירה, משלם ומקבל זכות מהותית בנכס, אזי זכויותיו יהיו עדיפות על פני נושה, שבאופן אקראי מצא את הנכס, כאשר לאותו הנושה אין זכות מהותית דווקא בנכס זה.
השופט אריאל ואגו בחן אם מתקיימים כל היסודות הנחוצים להחלת דיני הזכות שביושר, וקבע כי אם יוכח שמדובר בחוזה למראית עין, או אם יתברר כי הקונה היה נגוע בחוסר תום לב, אזי לא יוכרו הזכויות שביושר.
לאור קביעות אלה בחן השופט את טענת הנושה. הקונים מסרו צ'ק בסך 148 אלף שקל כצ'ק רגיל ודחוי שהוחזק בידי עורך הדין, ונראה כי הצ'ק לא נפרע. ואולם, בית המשפט קבע כי די בכך שהוכח תשלום מרבית התמורה כדי לייצר את הזכות שביושר. גם הטענה כי זויפו מסמכים נדחתה, ובית המשפט קבע כי גם אם הקונים לא הוכיחו את תשלום מלוא התמורה, הרי שאין בכך כדי או לגרום לכך שהעיסקה תיחשב כבלתי כשרה. בית המשפט קבע כי הקונים רשאים להירשם כבעלי הזכויות.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקע
למה חשוב להירשם כבעלי הנכס
שי עמית
20.2.2009 / 10:58