שכונת הדרים: יציבה אך בעלת חסרונות

/ 7.5 מדד היציבות - שכונת הדרים



>> שכונת הדרים הישנה והחדשה בכפר סבא אינה נהנית מסטטוס יוקרתי כמו זה של השכונות החדשות בעיר, אך יש לה מה להציע לתושבים. היא קרובה למרכזי בילוי ומסחר, אך החיסרון המשמעותי ביותר שלה הוא הריחוק מבתי הספר בעיר. בשנה האחרונה רשמו מחירי הדירות בה ירידה קלה, לאחר עלייה של 10% במשך השנה.

מיקום: שכונת הדרים נמצאת במזרח כפר סבא, ומחולקת לשכונת הדרים הישנה והחדשה. שכונת הדרים הישנה ממוקמת בחלק הצפוני בין הרחובות דרך קדומים מדרום, בן יהודה בצפון, המוביל במערב וגבעת אשכול במזרח. שכונת הדרים החדשה שוכנת מדרום לשכונת הדרים הישנה בין הרחובות דרך קדומים מצפון, המוביל במערב, דרך הפועל מדרום וחלק מרחוב השקמה ממזרח.



היסטוריה: שכונת הדרים הישנה והחדשה הוקמו על אדמות חקלאיות. הדרים הישנה נבנתה ברובה בשנות ה-80. הדרים החדשה התופסת את מרבית השטח תוכננה בשנות ה-90, על רקע העלייה הגדולה לישראל.



תכנון ובנייה: שכונת הדרים הישנה משתרעת על כ-169 דונם, כאשר כ-70% מהשטח הופקע לצרכי ציבור. בשכונה כ-140 יחידות דיור צמודות קרקע וכ-228 יחידות במבנים טרומיים בני שתי קומות על קרקע. המבנים כוללים יחידות דיור בנות 3-4 חדרים, דירות גן ודופלקסים בני 5 חדרים. צפיפות המגורים בשכונה היא 7.5 יחידות דיור לדונם. מדובר ביחידות דיור קטנות: דירת 3 חדרים היא בשטח כ-80 מ"ר ודירת 4 חדרים - כ-90 מ"ר.



שכונת הדרים החדשה משתרעת על כ-360 דונם וכוללת בין היתר כ-218 צמודי קרקע וכ-1,290 יחידות דיור, כאשר כ-558 מהן נבנו בבנייה רוויה במסגרת תוכנית "בנייה למשתכן", בבניינים בני 5-6 קומות ובצפיפות של 9-10 יחידות דיור לדונם נטו. תמהיל הדירות כולל דירות גן, יחידות דיור בנות 3-5 חדרים ודירות דופלקס של עד 6 חדרים. היות שמחצית מהדירות בבנייה הרוויה יועדו לזכאים, ניתנה להם הנחה של עשרות אלפי דולרים.



אוכלוסייה: האוכלוסייה בשתי השכונות היא מעורבת, וכוללת עולים חדשים, זוגות מבוגרים משפחות צעירות ומשפרי דיור.



מבני ציבור: בשכונה עצמה אין מוסדות ציבור או מבני חינוך למעט בתי כנסת, גני ילדים ושני מרכזים מסחריים ברמה שכונתית. תושבים רבים נאלצים לשלוח את ילדיהם לבתי הספר היסודיים בשכונות קפלן או יוספטל הסמוכות. תלמידים בשכבות הגבוהות נאלצים לנסוע לרחובות גלר ואז"ר, שם מרוכזים חטיבות הביניים והתיכונים. עם זאת, צפונית ומערבית לשכונה נמצאים הספורטק, קאנטרי קלאב ופארק כפר סבא. במרחק הליכה ניתן להגיע גם לקניון G.



דינמיקת מחירים: מחירי הדירות בשכונת הדרים החדשה והישנה ירדו בחודשים האחרונים בשיעור של 5%-7%, לאחר עלייה של כ-10% במהלך השנה.



בהדרים הישנה דירת 3 חדרים, כ-80 מ"ר, נמכרת היום בכ-800 אלף שקל בממוצע, לאחר שבמשך השנה נמכרה בכ-860 אלף שקל. דירת 4 חדרים, כ-95 מ"ר, נמכרת בכ-900 אלף שקל בממוצע, אחרי שמחירה הגיע השנה למיליון שקל. דופלקסים, 5 חדרים עם מרפסת בשטח של כ-15 מ"ר על קומה 2 ללא מעלית, נמכרים היום בכ-1.1 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.2 במשך השנה. קוטג' בשטח כ-150 מ"ר בנוי, על מגרש של כ-200 מ"ר, נמכר בכ-1.7 מיליון שקל לעומת כ-1.9 מיליון שקל במשך השנה.



בהדרים החדשה, דירת 3 חדרים נמכרת בכ-960 אלף שקל בממוצע, לעומת כמיליון במשך השנה. דירת 4 חדרים נמכרת היום בכ-1.2 מיליון שקל, לעומת כ-1.3 מיליון שקל במשך השנה. דופלקס 5 חדרים יימכר בכ-1.7 מיליון שקל לעומת כ-1.8 מיליון שקל במשך השנה, וקוטג'ים כ-200 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של כ-300 מ"ר יעלו כ-2.25 מיליון שקל - לעומת כ-2.7 מיליון במשך השנה.



מדד השכונה: על רקע המשבר צפויה ירידה נוספת בשיעור של עד 5%. שיעור הירידה הנמוך נובע, בין היתר, מהעובדה כי כבר היום מוצעות יחידות דיור יקרות הרבה יותר בשכונות החדשות בעיר, בהן שכונת גני השרון בכפר סבא הצעירה ושכונת אקו. זאת על אף ששכונת הדרים החדשה בעלת מאפיינים טובים מבחינת המפרט הטכני ביחידות הדיור ובבניינים, וממוקמת בקרבת מרכזי ספורט ומסחר שונים.



-



סייעו בהכנת הכתבה: שמאי המקרקעין ירון שמבן, זכיין "אנגלו סכסון" בכפר סבא אודי בהלול, זכיין "רימקס ONE" בכפר סבא אלון דיין, עיריית כפר סבא