גבעת C במודיעין: הביקושים עברו לשכנות

>> גבעת C היא אחת השכונות הוותיקות במודיעין, שחלק גדול מאוכלוסייתה משתייך למגזר הדתי לאומי. בשנים האחרונות חל פיחות בביקושים לשכונה, ולפיכך יש לצפות גם לירידות מחירים.



מיקום: שכונת גבעת C ממוקמת על הגבעה הגבוהה ביותר בעיר מודיעין. השכונה תחומה על ידי רחוב יצחק רבין מדרום, עמק החולה מצפון, שדרות החשמונאים ממערב, שדרות יאיר פרג והיישוב רעות ממזרח.

היסטוריה: קודם להקמת השכונה היו במקום גבעות וטרשים. השכונה היא בין הראשונות שהוקמו במודיעין ב-1996, כחלק מהחלטת ממשלה להקים את העיר שתהווה חיץ בין ירושלים לתל אביב. על תוכנית המתאר של העיר ותכנון השכונה ניצח האדריכל משה ספדיה, והמתחם בו שוכנת השכונה זכה לשם סף-D המזוהה עמו. השכונה אוכלסה כבר ב-1999.



תכנון ובנייה: שכונת גבעת C משתרעת על שטח של כ-700 דונם. בשכונה כ-4,000 יחידות דיור בצפיפות של כ-7 יחידות דיור לדונם. יש בה תמהיל גדול ומגוון של יחידות דיור מסוגים שונים במבנים שונים: 9 מגדלים של עד 12 קומות, בתים מדורגים, קוטג'ים ומבנים טוריים.



דירות ה-3 חדרים בשכונה הן של 90 מ"ר בממוצע, 4 חדרים - 120 מ"ר, ו-5 חדרים - 135 מ"ר. הקוטג'ים הם של בין 180-210 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של כ-220 מ"ר. בכל דירה בבניין יש מרפסת או גינה. כמו כן, היות שהשכונה ממוקמת על הגבעה הגבוהה ביותר בעיר, תושבי המקום נהנים מאוויר צח ומהנוף הטוב ביותר, שנשקף כמעט מכל דירה. עם זאת, מכיוון שמדובר באחת השכונות הוותיקות בעיר, רמת הגימור והתכנון של הדירות נמוכה יחסית לשכונות החדשות - מה שמשפיע על הביקושים והשוק.



אוכלוסייה: במקום מתגוררות בעיקר משפחות צעירות. כ-56% מהתושבים מצהירים כי הם בעלי תואר אקדמי, ורוב תושבי השכונה נמנים עם המגזר הדתי-לאומי.



מבני ציבור: המוסדות הבולטים בשכונה הם בתי כנסת, גני ילדים ופארק ציבורי בשטח של כ-100 דונם. רוב מוסדות החינוך והמסחר אינם בתוך השכונה אלא בשוליה, ואין אליהם נגישות נוחה. מחוץ לשכונה הוקמו ישיבה, אולפנה ובית ספר חילוני, הנמצאים במתחם שבין שכונת בוכמן לגבעת C. כמו כן קיימים בשכונה מרכזי מסחרי אחד ובו בית קפה, מסעדה ומספרה. אין בה קופת חולים או סופרמרקט, ותושבי המקום נדרשים לצאת עד לרחוב עמק החולה - מרחק של כ-10 דקות נסיעה.



בגלל המבנה הטופוגרפי, קיימות בעיות בכניסה לשכונה. במקום אין תחבורה ציבורית והכניסה ברכבים פרטיים נעשית דרך שלושה כבישים צרים, מה שיוצר 'צוואר בקבוק', עומסים ופקקים, כך שהנסיעה עשויה להימשך כרבע שעה מתוך העיר. בשל תכנון השכונה והעובדה שמדובר באזור תלול עם שיפועים גבוהים, הרחבת הכבישים אינה אפשרית. לרחובות רבים בשכונה נמנעת גישה ישירה ויש צורך לעשות עיקוף, כך למשל לרחוב שדרות יצחק רבין מדרום.



דינמיקת מחירים: גבעת C היתה מבוקשת מאוד, בין היתר בשל היתרונות הטופוגרפיים: גובה, אור, אוויר ונוף. עם זאת, היות שהשכונה היא ותיקה, מהראשונות שנבנו בעיר, קמו לה מתחרים כמו שכונת בוכמן הסמוכה וקייזר, שהציעו וילות וקוטג'ים בעלי רמות גימור גבוהות יותר וצפיפות נמוכה יותר באופן משמעותי.



כתוצאה מכך, שכונת גבעת C איבדה מהביקושים אליה. גורם נוסף שהוריד מהביקושים לדירות בשכונה הוא בעיות הנגישות אליה, מה שגרם במהלך השנים לנדידה של משפחות לשכונות הסמוכות - שהציעו נגישות, קרבה למוסדות חינוך ומרכזי מסחר.



עם זאת, מי שקנה דירה בשכונה עם היווסדה ומכר אותה באחרונה - עשה עסקה טובה. מחירה של דירת 3 חדרים בקומה שנייה, שנמכרה ב-2000 ב-490 אלף שקל, מגיע כיום ל-820 אלף שקל, לאחר ירידות מחירים של כ-5% שנרשמו באחרונה. קוטג' דו-משפחתי בן 6 חדרים של 180 מ"ר על מגרש של 200 מ"ר, שנרכש ב-2002 מקבלן בכמיליון שקל, הגיע לשיא במחיר של 1.95 מיליון שקל בשנה שעברה - וכעת מחירו נע סביב 1.87 מיליון שקל.



מדד השכונה: דינמיקת השוק המהירה במודיעין הביאה לכך שגבעת C היא שכונה בירידה, שמתאימה בעיקר לזוגות צעירים שידם אינה משגת דירה בשכונות מבוקשות יותר. מצד שני, מחירי הדירות בשכונה הזו עדיין גבוהים למדי עבור האוכלוסייה הזו - במיוחד בתקופה הנוכחית. סביר להניח, אם כך, שהמחירים בשכונה ימשיכו לרדת.



סייעו בהכנת הכתבה: זאב שומכר, מנכ"ל קבוצת שומכר נדל"ן, זכיין "אנגלו סכסון" במודיעין אהרון שחק, זכיינית "רימקס 2000" במודיעין ליזה טולדנו, עיריית מודיעין