שוק הנדל"ן בהונג קונג הגיע למבוי סתום

הראלד טריביון



>> תושבי הונג קונג, שנהפכו להיות פסימיים בנוגע לשוק הנדל"ן בתחילת 2008, נראים כעת כאילו הגיעו למבוי סתום: הקונים אינם מוכנים להתחייב אם אינם מזהים מציאה של ממש, והמוכרים אינם מוכנים לבצע הורדת מחירים כה חדה.

יש סיבה לחוסר הנכונות שלהם. אנשים בהונג קונג לא מדברים על משבר הסאבפריים או על מחנק האשראי - כאן מכונה המשבר הכלכלי "צונאמי פיננסי", ששוטף את אסיה מארה"ב וממערב אירופה.



המינוח מרמז על הצונאמי האמיתי שפגע באסיה בסוף 2004, אך הוא גם משמש תזכורת לכך שהונג קונג כבר עברה כמה משברים: המשבר הפיננסי האסייתי ב-1997 ו-1998, והקריסה ב-2003 בעקבות מגיפת הסארס.



"השוק שקט מאוד מאז שליהמן ברדרס קרס", אומרת אניטה פאן, מנהלת בכירה במחלקת ההשקעות בחברת התיווך DTZ, "הוא שקט, אך המחירים לא ירדו במידה משמעותית".



מחירי הנדל"ן למגורים נפלו ב-19% בששת החודשים שקדמו לנובמבר, לפי הנתונים האחרונים שהתפרסמו במדד הנדל"ן של אוניברסיטת הונג קונג, ירידה שרובה תוצאה של תיקון של 10% בנובמבר. אך המחירים רשמו עליות משמעותיות בתחילת 2008, ולכן התוצאה הסופית היא ירידה שנתית של 6.9% בלבד.



"נרשמו עסקות מצוקה חפוזות, אך לא במידה רבה כפי שציפינו", אומרת ויקטוריה אלן, מנכ"לית חברת התיווך ההשקעות הביטאט פרופרטי. "כל העסקות שאנו עושים מתבצעות בירידה של 30% עד 40% ממחיר השיא. אם לא נרד לרמה זאת, השוק ימשיך להאט".



"בהונג קונג השוק תנודתי למדי, אז אולי צריך לחכות שנתיים או שלוש, או הכי הרבה חמש או שש שנים, ואז תראו את הכסף שלכם חוזר", אמרה פאן.



מספר עסקות הנדל"ן למגורים בדצמבר היה נמוך ב-65% בהשוואה לחודש המקביל ב-2007. סוכני הנדל"ן הם אלו שחשים היטב את ההשלכות, ואינם מסוגלים לעורר עניין בשוק הנדל"ן, נושא שבדרך כלל שימש מוקד להתעניינות יומיומית ולספקולציות רבות בעיר, המונה 7 מיליון תושבים.



קשה למצוא אנשים אופטימיים. באסיה, רק 3% מהנשאלים לסקר של DTZ אמרו כי הם אופטימיים לגבי שוק הנדל"ן בשנה הקרובה, 70% הביעו פאסימיות ו-27% היו ניטרליים.



"כמעט כולם פאסימיים בנוגע לתחזית ל-2009", אמר אלווה טו, ראש מחלקת ייעוץ לצפון אסיה בחברה. "לאנשים באזור אסיה-פאסיפיק יש זיכרון טוב. עברנו כבר שלושה משברים כאלה".



למרות שהעסקים הקורסים של הלוואות ומינוף שיגשגו הרבה יותר באירופה וארה"ב, אנשים שם אופטימיים יותר מאשר באסיה. בסך הכל, דיווח אותו מחקר, 20% מתושבי מערב אירופה הביעו אופטימיות בנוגע לשוק הנדל"ן ב-2009, רק 40% הביעו פאסימיות ו-40% נוספים אינם צופים שינוי. בצפון אמריקה, רק 9% הביעו אופטימיות ו-39% ציפו להפסדים נוספים, אך 52% צופים כי המצב יישאר ללא שינוי.



"האמת היא, שהמצב הרבה יותר גרוע בבריטניה ובארה"ב מאשר כאן", אמר מארק פרייס, ראש מחלקת שטחי עסקים בצפון אסיה ב-DTZ. "אך הסקר הזה מבוסס על הסנטימנט ועל הרגשות. אולי אנשים כאן יותר מציאותיים. בבריטניה, אנשים מתחת לגיל 40 לא חוו מימיהם האטה בשוק הנדל"ן. הם כנראה פשוט לא יודעים עד כמה גרוע זה יכול להיות", הוא הוסיף.



סימני התאוששות



יש סימני התעוררות בשוק המנומנם של הונג קונג. חברת פיתוח הנדל"ן קארי פרופרטיס מכרה את כל 24 הדירות שהציעה בבלגרביה, בניין בן 29 קומות שבנתה החברה ב-1989 ושיפצה בשנה שעברה.



הדירות בבניין גדולות, במיוחד יחסית לסטנדרטים בהונג קונג - 220 מ"ר לדירת ארבעה חדרים ו-260 מ"ר לדירת חמישה חדרים. המבנה משקיף על חוף ריפולס ביי, בצד המזרחי של הונג קונג, שכעת מתחרה עם אזור ויקטוריה פיק על תואר האזור היקר בעיר.



חברת קארי הוסיפה מקררי סאב זירו, מתקני צינון ליין, תנורים של מיילה, וארונות מטבח של פוגנפוהל. לפי קוליירס, הדירות נמכרו במחיר ממוצע של 41 אלף דולר למ"ר. זהו המחיר הגבוה ביותר ששולם בשוק בתקופה זאת, אך הוא נמצא בטווח הנמוך של ציפיות החברה בתחילת הפרויקט, שנעו בין 40 אלף דולר ל-45 אלף דולר למ"ר.



המתחרה הקרוב ביותר לבולגרביה מבחינת המחיר הוא בניין דה סייל בויקטוריה. למפתחת, הונגקונג לנד, יש מוניטין טוב אך בעיקר בתחום שטחי המשרדים - ובבעלותה אחזקות נרחבות באזור סנטרל בעיר התחתית.



דה סייל, שהשלמתו מתוכננת לסוף 2009, נמצא בגבול המערבי של הונג קונג, ומשקיף ישירות על נמל ויקטוריה - אך הבניין בן 33 הקומות שוכן בסמוך לחדר המתים העירוני.



החברה המפתחת סירבה להגיב בנוגע לאסטרטגיית המכירות שלה, אך מתוך 20 הדירות שהועמדו למכירה לפני ראש השנה הסיני ב-26 בינואר, נמכרו 15 ולפי קוליירס, המחיר עמד בממוצע על 29 אלף דולר למ"ר - קצת פחות ממחירן של דירות ישנות בנות 10 עד 20 שנה שמוצעות למכירה בשכונת פוק פו לאם הסמוכה.