>> רובנו מצויים בעיצומו של מרוץ החיים, ומקיימים את המשפחה תחת עומס עבודה ופעילות יומיומית אינטנסיווית. אנו קמים בבוקר לעבודה, מפקידים את הילדים בידיהן הנאמנות של הגננות או המורות, ופותחים מיד בשיחות הראשונות מהטלפון הנייד שברכב - המציינות את תחילתו של יום עבודה נוסף. בסוף היום אנו חוזרים לביתנו, כל אחד לפעילות אחרת: מי למשרה השנייה של טיפול בילדים, מי לעבודות תחזוקת הבית, ומי להשתרע על הספה ולשמוע את חדשות היום.
אם נרים מעט את הראש מטרדות היום ומהפעילות השוטפת האינסופית, נבין שאנו, ברי המזל שיוצאים בכל בוקר לעבודה, לא בהכרח מכוסים פיננסית לימי סגריר כמו תקופות אבטלה בטווח הקצר או פנסיה בטווח הארוך. למרות חוק הפנסיה המאפשר הפרשות על ידי כל מעסיק במדינת ישראל, לרוב אין אנו צפויים לשמור על רמת החיים או ההכנסות שאליהן הורגלנו בשנות עבודתנו. נוסיף לכך את העובדה שבשנותינו הראשונות בשוק העבודה היה השכר נמוך יותר, ואחת לכמה שנים משכנו את כספי הפיצויים - המהווים חלק בלתי נפרד מההפרשות הפנסיוניות - למחייתנו השוטפת ולרווחת המשפחה, ונגלה שהקצבה החודשית הצפויה קטנה עוד יותר.
בנוסף, יש לקחת בחשבון שתוחלת החיים הממוצעת של האוכלוסייה עולה, וכתוצאה מכך מרעה המדינה את תנאי הפנסיה ומעלה את גיל הפרישה. לכך נוספות השפעות חיצוניות כגון הפסדים בשוק ההון, שיכולות לפגוע גם הן בהכנסה העתידית שלנו. כיצד ניתן, אם כן, במהלך הפעילות האינטנסיווית של חיינו, ליצור לעצמנו מקור הכנסה נוסף?
כאן נכנס לפעולה הנדל"ן, שיכול גם לסמן את ראשי התיבות של "ניצור דרך להכנסה נוספת". ואכן, כ-30% מרוכשי הדירות בישראל מוגדרים משקיעים. אוכלוסייה זו רוכשת או מחזיקה בבעלותה יותר מדירה אחת, ולכן נראה שחלק לא מבוטל מאתנו כבר בחר בנדל"ן מניב כאפיק ליצירת הכנסה נוספת.
בסדרת כתבות חדשה במדור זה נתאר, שלב אחרי שלב, את הדרך והפעולות שעלינו לבצע בבואנו להשקיע בנכסים מניבים. מדובר בהשקעה משפחתית לכל דבר, ולכן יש לרתום לתהליך את כל המעורבים. מאמרים אלה יופיעו במדור לסירוגין, וישולבו במאמרים הקבועים בנושאים הקשורים לנדל"ן מניב: ניתוח אזורי השקעה, משכנתאות, מיסוי ועוד.
מהיכן משיגים 37% ממחיר הדירה ?
נתחיל בתכנון ההון העצמי. השקעה בנכס מניב למגורים דורשת הון עצמי מינימלי, שלרוב נתפש כאבן הנגף העיקרית בביצוע ההשקעה. מה הסכום המינימלי שאתו ניתן לבצע את ההשקעה הראשונה? מובן שאין תשובה ברורה המגדירה סכום התחלתי קבוע, אך ניתן בכל זאת לנסות להעריכו. בהנחה שאנו, כמשקיעים אחרים, עתידים לקחת משכנתא, ניתן לקבוע את הסכום הראשוני כאחוז מסוים ממחיר הנכס.
לרוב, אם אין צורך בשיפוץ הנכס הנרכש, יספיקו לנו 37% מעלות הנכס לביצוע מלוא תהליך הרכישה. סכום זה כולל 30% הון עצמי, שיתווספו ל-70% מהסכום שיילקח כהלוואת משכנתא מהבנק, כ-0.5%-1% שכר טרחת עורך דין, 1%-2% למתווך וכ-3.5% המהווים את מס הרכישה, בהנחה שאכן מדובר בדירה שנייה. ניתן לבצע השקעה זו ללא הון עצמי כלל, אך דפוס השקעה כזה טומן בחובו סיכונים גבוהים יחסית ואינו מתאימה לכל אחד.
מהיכן משיגים את אותם 37% הנדרשים לנו להתנעת התהליך? חלקנו הגדול מקבלים מדי פעם סכומים חד-פעמיים משמעותיים: קרן השתלמות, קופות גמל שהגיעו לפרקן, פיצויי פיטורין במעבר בין עבודות, או לחילופין ירושות. לרוב אנו מנצלים את הכספים לרווחת המשפחה: לקנות רכב חדש, לשפץ, לנסוע לחו"ל וכדומה. אך אם נשכיל להשתמש בסכומים אלה למינוף עתידי באמצעות השקעה בנכס או נכסים מניבים בנדל"ן, נגיע ליעד הנכסף - הכנסה פאסיווית ללא הגבלת זמן.
רכישת נכס מניב, כמו כל פעילות פיננסית הכרוכה בסכומים גבוהים, מצריכה ידע, מקצועיות וחשיבה טרם ביצוע. טעויות לא יגרמו להשקעה לרדת לטמיון, אך הן יגרמו להפסדים ועלויות רבות לאורך חיי ההשקעה. לרוב, יקשה עלינו להבחין בעלויות אלה, שחלקן סמויות ומגולמות בהחזר החודשי של הלוואת המשכנתא. לכן נידרש לידע מקדים ולתכנון נכון של כל מאפייני העסקה, שאותם נפרט בשבוע הבא.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: WWW.REJ.CO.IL
השקעה משפחתית ליום סגריר
חיים לוי
27.2.2009 / 8:47