סקורפיו נדל"ן שבשליטת בני שטיינמץ חושפת את הקשיים במזרח אירופה

>> לפני פחות מחודשיים הסתיימה הסאגה סביב הפירעון המוקדם (לפי פארי) של האג"ח של חברת טי.אמ.איי, שבשליטת קבוצת BSGR של בני שטיינמץ. כעת חוזר שטיינמץ לכותרות, הפעם בהקשר של חברת סקורפיו נדל"ן שבשליטתו.



סקורפיו נדל"ן, המנוהלת בידי שמעון מנחם, פירסמה בסוף השבוע החולף תשקיף רישום למסחר בבורסה בתל אביב של 516 מיליון שקל ערך נקוב אג"ח א', שהונפקו לגופים המוסדיים הישראליים בתחילת 2007. המוסדיים העיקריים שמחזיקים באג"ח של סקורפיו נדל"ן הם מנורה מבטחים, מגדל, כלל ביטוח, הראל, גדיש קרנות גמולים, פריזמה, אקסלנס, מיטב והלמן אלדובי.

סקורפיו החליטה לרשום את האג"ח למסחר מתוך רצון להגן על עצמה מהעלייה הצפויה של תשלומי הריבית בגין האג"ח, ששיעורם השנתי הוא 6.25%. האג"ח של סקורפיו נדל"ן קיבלו מ-S&P מעלות דירוג A עם אופק יציב. הדירוג הוענק לחברה בדצמבר 2006, אך סקורפיו מציינת שהיא מצויה ברשימת מעקב שלילית של מעלות, ודירוג זה אינו תואם את הסיכונים העסקיים של פעילותה וסביבתה העסקית.



אלמלא רשמה את האג"ח למסחר, היתה סקורפיו עלולה לשאת בהוצאות ריבית גבוהות משמעותית מאלה שהיא משלמת כיום, בעוד הרישום למסחר שיתבצע ביום חמישי הקרוב ימנע זאת.



האג"ח צמודות למדד ועומדות לפירעון (קרן) בחמישה תשלומים שנתיים שווים ב-2010-2014. אג"ח א' של סקורפיו אינן מובטחות בבטוחה או בשיעבוד כלשהו. סקורפיו התחייבה שהיא או חברות הקבוצה של שטיינמץ לא יבצעו עסקות חריגות עם בעל השליטה. בנוסף התחייבה סקורפיו שלא לחלק דיווידנד ב-2007-2011.



סקורפיו התחייבה גם כי לא תפרע לחברה האם סקורפיו בשג הלוואות בעלים (שהן נחותות לתשלומי האג"ח) שהעניקה לה, בסכום של 380 מיליון שקל, כל עוד לא תפרע את התחייבויותיה לבעלי האג"ח. סקורפיו התחייבה גם לשמור על יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP (הון עצמי + חוב פיננסי בניכוי יתרת תיק נזיל) שלא יהיה יותר מ-60%. בסוף הרבעון השלישי של 2008 יחס זה היה 58%. למרות רישום האג"ח למסחר, סקורפיו תישאר חברה פרטית.



עברה להפסד ב-2008



הפעילות הנדל"נית של שטיינמץ במרכז ומזרח אירופה מתרכזת ברומניה, אוקראינה ורוסיה, ויש לה השקעות בחברות כלולות העוסקות בייזום נדל"ן למגורים ומניב בצ'כיה, סלובקיה, פולין ובולגריה.



מדו"חותיה של סקורפיו עולה כי החברה לא רשמה הכנסות ממכירת דירות בינואר-ספטמבר 2008, לעומת הכנסות של 13 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2007. החברה רשמה גידול של 31% בהכנסות בינואר-ספטמבר 2008 לעומת התקופה המקבילה, ל-170 מיליון שקל. ואולם, ברבעון השלישי רשמה החברה שיערוך שלילי של 22 מיליון שקל בגין ירידת ערך נדל"ן להשקעה.



את ינואר-ספטמבר 2008 סיימה סקורפיו בהפסד נקי (המיוחס לבעלי המניות) בסך 39.5 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 43.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה. עיקר ההפסד נובע מהוצאה חשבונאית בסך 71.4 מיליון שקל בגין מימוש האופציות שבידי מנחם לכ-10% ממניות החברה.



ההון העצמי של סקורפיו הסתכם ב-221.3 מיליון שקל בסוף ספטמבר 2008. הון זה מינף מאזן של כ-2 מיליארד שקל. לחברה יש נכון לתחילת 2009 מזומנים בסך 122 מיליון שקל, ונותר לה עדיין אשראי בסך 120 מיליון שקל - זאת מתוך סכום של 100 מיליון דולר שנטלה בנובמבר 2007 מבנק הפועלים, ושאותו היא אמורה להתחיל לפרוע בסוף 2010.



סקורפיו צופה כי לאחר שתצליח לשרת את ההלוואות של מאות מיליוני שקלים ברמת הפרויקטים, היא תזכה לתזרים נטו של 140 מיליון שקל ב-2009. החברה גם צופה שתקבל כ-32 מיליון שקל ב-2009 כדיווידנד בגין מכירת קרקעות בידי חברות מוחזקות.



מצפה להתאושש ב-2010



לפי סקורפיו, סכומים אלה יאפשרו לעמוד בהוצאות הכרוכות בפרויקטים הקיימים, וכן בפירעונות הקרן והריבית לבעלי האג"ח והבנקים, כך שבסוף 2009 יישארו בקופתה 317 מיליון שקל. עומס הפירעונות של סקורפיו ב-2010 יגדל בעקבות תשלום הקרן לבנק הפועלים בסך 153 מיליון שקל, אך החברה צופה כי תסיים את 2010 עם יתרת מזומנים בסך 210 מיליון שקל.



סקורפיו מציינת שבחלק מהמדינות, בעיקר ברומניה, היא מממנת את פעילותה באמצעות מימון חיצוני שמרביתו צפוי להיפרע או לעבור תהליך של מיחזור בשנתיים הקרובות. בעקבות כך מציינת סקורפיו כי ייתכן שלא תוכל למחזר הלוואות אלה שניתנו לפרויקטים שהיא מבצעת, וכן שיכולתה לממש נכסים ולקבל דיווידנדים מחברות מוחזקות עלולה להיפגע.



סקורפיו כותבת כי בשל המשבר היא לא ביצעה רכישת נכסים חדשים ב-2008 והשהתה התחלות בנייה חדשות. החברה מציינת כי מרבית הפרויקטים הקיימים שלה נמצאים בשלבים מוקדמים שונים של תכנון ופיתוח ולא בשלבי הבנייה - כך שאי יכולתה להתחיל ולהשלים את הפרויקטים במועדים המתוכננים עלולה להשפיע לרעה על עסקי הקבוצה.



נכון לעכשיו ממשיכה החברה בהשלמת שני פרויקטים למגורים ברומניה ובקייב, אוקראינה. החברה מעריכה כי לנוכח ההתפתחויות השליליות באוקראינה ורוסיה, סביר כי שוויים של נכסיה שם ירדו ב-10%-20% בסוף 2008. להערכתה, חלה ירידה של כ-15% בשווי נכסיה ברומניה בסוף 2008 בהיקף של כ-5 מיליון יורו.



סקורפיו צימצמה באחרונה את מצבת כוח האדם במטה החברה ב-14 איש, כך שכיום נותרו בו 58 עובדים. דוד גרנות, יו"ר דירקטוריון סקורפיו נדל"ן, ויתר מתחילת ינואר 2009 על 20% משכרו החודשי, שהסתכם קודם לכן ב-125 אלף בחודש. שכרו החודשי של מנחם, המועסק ב-70% משרה, הסתכם עד לאחרונה ב-115 אלף שקל בחודש. מנחם הודיע בנובמבר 2008 כי הוא מוותר על 50% משכרו, אך שמורה לו הזכות להגדיל את שכרו החודשי עד ל-80 אלף שקל.



החברה מעריכה כי עקב המחסור ביחידות דיור מודרניות למגורים ובשטחי מסחר מודרניים במדינות שבהן היא פועלת - השפעת המשבר על תחום פעילותה תהיה זמנית. להערכתה, לקראת סוף 2009 ותחילת 2010 צפויים שווקים אלה להתאושש, ורמת הביקושים תחזור לקדמותה באופן הדרגתי.