טנדם קפיטל: האם כל מדינה שהכריזה על הקמת המבנה הגבוה בעולם תיקלע במהרה למשבר פיננסי?

בז'רגון של אנליסטים בשוק הנדל"ן קיים ביטוי הנקרא "erection index", שניתן לתרגמו לעברית (תוך ביטול הדו-משמעות) כמדד ההקמה. זהו מדד כמעט-כלכלי, שהוכח כמדויק למדי. על פי מדד זה, כל מדינה שמכריזה על הקמת "המבנה הגבוה בעולם" עתידה להיקלע תוך פרק זמן קצר למשבר כלכלי או פיננסי.



ההיסטוריה של בניית גורדי שחקים וזו של משברים, מוכיחה כי "מדד ההקמה" אכן יכול לנבא התנפצות בועה בשוק הנדל"ן ובכלכלה בכלל. בניין סינגר ובניין מטרופוליטן לייף בניו-יורק, הבניינים הגבוהים בעולם בתחילת המאה ה-20, החלו להיבנות זמן קצר לפני התרסקות הבורסה בארצות הברית בשנת 1907 ומיתון של שנתיים שבא בעקבותיה.



בנייתם של בניין קרייזלר, אמפייר סטייט בילדינג ובניין "וול סטריט 40" החלה בסמוך לתחילת "השפל הגדול" של שנות ה- 30; בנייני התאומים ומגדל סירס נבנו בדיוק לפני שהמיתון הקשה פקד את ארה"ב ואת שאר העולם המערבי כתוצאה ממשבר הנפט של 1973. ישנן גם דוגמאות ממדינות אחרות בעולם, כגון מגדלי פטרונאס במלזיה, שבנייתם הושלמה בשנת 1998, לאחר פרוץ המשבר באסיה.



ניתן להניח כי בבסיסו של מדד זה לא עומדת נוסחה מתמטית, אלא הבנת היצר האנושי. הרי שיא היהירות בא לפני הנפילה. כשכסף זורם מכל עבר בשפע, הנטייה האנושית היא להקים משהו גדול שינציח את גדולתך. נטייה זו מלווה את האנושות עוד מתקופת הפירמידות של מצרים העתיקה. למרבה האירוניה, כשכסף הינו "בחינם", זוהי כמעט תמיד בועה, שבסופו של דבר תתנפץ.



רוסיה



במוסקבה זה קורה כבר בפעם השניה. ערב המשבר 1998 החלו עבודות הכנה לבניית גורד שחקים שהיה אמור לאכלס את מטהו של אחד הבנקים הגדולים במדינה. לאחר זמן קצר מאוד הבנק פשט רגל, המדינה נקלעה משבר חמור ועבודות הבנייה נפסקו.



בתחילת 2008, כשמנהיגיה של רוסיה עוד דיברו בגאווה על עמידתה האיתנה של רוסיה בפני המשבר הגלובלי, החלו עבודות הבנייה של "מגדל רוסיה", שהיה אמור להתנשא לגובה של 612 מטר ולהיות המבנה הגבוה באירופה.



המגדל נועד לסמל את גדולתה וכוחה של אימפריית הנפט הרוסית ואת רצונה (או יומרתה) להפוך למרכז פיננסי גלובלי. אך העושר והגאווה הולכים ומתאדים יחד עם בריחת הון זר, התרסקות הבורסה ונפילת המטבע. העבודות ב"מגדל רוסיה" נפסקו בנובמבר, כשחברת הנדל"ן האחראית על הקמת המגדל, הודיעה שהמימון לפרויקט אזל.



מוסקבה



מוסקבה הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים היקרות בעולם מכל הבחינות, ובייחוד בכל הקשור במחירי הנדל"ן. מחירי הדירות במוסקבה עלו פי שישה ביחס לרמתם בשנת 2003. באוקטובר 2008 – נקודת השיא של מחירי הדירות – היו המחירים גבוהים בכ-%50 לעומת התקופה המקבילה ב-2007.



המחיר למ"ר במוסקבה הגיע ל-6,000 דולר, המחיר הגבוה בעולם לאחר לונדון. כלומר, מחיר דירה ממוצעת במוסקבה עלה בהרבה על מחיר דירה בת השוואה בפריס, מילאנו או ניו-יורק – וזאת למרות הימצאותה הרחק מחוץ לרשימת 50 הערים עם איכות החיים הגבוהה בעולם.



עלות הדיור השתוותה לפי 155 מהכנסה ממוצעת במדינה (בהשוואה לפי 6 בגרמניה, לדוגמה). גם בשאר חלקי המדינה, בה השכר הממוצע עומד על כ- 550 דולר לחודש, עלו המחירים בשיעורים חדים מאוד. זאת בהחלט הייתה בועת נדל"ן בהתגלמותה; המצב לא היה יכול להימשך הרבה זמן – והוא אכן לא נמשך.



המשבר הגלובלי ומחנק האשראי העולמי הכו ברוסיה באיחור, אך במלוא העוצמה. ההכנסות מייצוא נפט וסחורות נפלו, ובמחצית השנייה של 2008 הבורסה קרסה ביותר מ- %70 והרובל איבד %16 מערכו אל מול הדולר. המפעלים נסגרים, החברות מפטרות עובדים או חותכות בשכר, והאשראי הבנקאי אזל לחלוטין.



בועת הנדל"ן הרוסית



בועת הנדל"ן ברוסיה רק החלה להוציא אוויר. כל מה שקשור לנדל"ן ברוסיה מתרסק כעת, בראש ובראשונה בגלל היעדר מימון ועצירה מוחלטת של השקעות. אנליסטים מעריכים כי כ-%45 מסך ההלוואות במאזני הבנקים הרוסים קשורים באיזושהי דרך למגזר הנדל"ן – החל ממימון ישיר לפרויקטים ועד הלוואות כנגד נכסי נדל"ן.



משמעות הדבר היא כי עם התעצמות משבר הנדל"ן ברוסיה, יספגו הבנקים עלייה חדה בחובות בעייתיים – מה שיגרום להם להמשיך ולהקפיא אשראי למגזר הנדל"ן ובכך יאריך ויעמיק את המשבר.



מזה זמן מה אנליסטים רבים דיברו על כך שרוסיה ומדינות מזרח אירופה חוות בועת נדל"ן. אנליסטים מדויטשה בנק התריעו עוד באפריל כי "חגיגת הנדל"ן הגלובלית נגמרה", וכי מחירי הנדל"ן במדינות כגון בולגריה, רוסיה וקרואטיה מצביעים בחדות על בועה שעתידה להתנפץ.



כלכלני ג'יי.פי מורגן הזהירו בספטמבר את המשקיעים מפני קריסה הקרבה בענף הנדל"ן הרוסי. האמת היא שלא היה צורך באנליסטים כדי להבין זאת. מספיק היה להתבונן בסטטיסטיקות של עליות המחירים – בעשרות אחוזים בשנה – ולתפוס את סכנת ההתנפצות. אולם, היצר האנושי שוב שיחק נגד המשקיעים, ותאוות הבצע, ככל הנראה, גרמה לעיוורון.



הכותבת: יוליה ויימן היא אנליסטית מאקרו לשווקים גלובלים בבית ההשקעות טנדם קפיטל