הקמבק של שכונת מונטיפיורי: כבר לא "כיס עלום מן העין"

מיקום: מזרח תל אביב, מדרום למרכז עזריאלי בין נתיבי איילון במזרח ודרך בגין ורחוב המסגר במערב
שטח: 370 דונם
מספר תושבים:800
מבני ציבור: שני בתי ספר



בעוד השיח הנדל"ני התל אביבי עסק בשנים האחרונות בעיקר בשכונות הדרום כמי שצפויות להתפתח ולהתייקר, נשארה שכונת מונטיפיורי רחוקה מאור הזרקורים, ולא בכדי. השכונה, שנתקעה בין נתיבי איילון ממזרח לדרך בגין ורחוב המסגר במערב, אף פעם לא הגדירה לעצמה זהות. תמהיל כמעט בלתי אפשרי של מוסכים, מלטשות, בתי מלאכה, בנייני משרדים ומועדוני לילה האפיל על שכונת המגורים הזעירה שהוקמה בשנות ה-20 של המאה הקודמת. ואולם בשנים האחרונות, בעקבות עליית מחירי הדירות בעיר וטרנד הלופטים שפרח בשכונה, רכשו יזמי נדל"ן בניינים ישנים, הרסו אותם ובנו חדשים ואופנתיים תחתיהם. אורלי הראל, ראש צוות מרכז במינהל התכנון של עיריית תל אביב, אומרת כי בשנתיים האחרונות הוגשו לעירייה עשרות בקשות להיתרי בנייה בשכונה. קצב הפיתוח בשכונה הוא כה מהיר, שחלק מהבתים הישנים נהרסו לפני שניתן היה לתעד אותם ולהכריז עליהם כמבנים לשימור, היא אומרת.

זה המקום לספר מעט על ההיסטוריה המיוחדת של השכונה, שמתחילה ב-1855, השנה שבה רכש משה מונטיפיורי את האדמות שעליהן השכונה ניצבת כיום ושעליהן נטע פרדס שהוחכר ליהודים. אלא שהפרדס לא הוכיח את עצמו כהשקעה רווחית, ולאחר מותו של מונטיפיורי הוא הוחכר להנהלת בית הספר החקלאי מקווה ישראל. גם מהלך זה לא הניב רווחים, וב-1922 נמכרה הקרקע לקרן אמריקאית שחילקה אותה ל-200 יחידות שנמכרו "לשם בניית בית בא"י". כחלק מהסכם המכירה לקרן הוחלט שהשם מונטיפיורי יישמר "לעולם ועד".

בשנים שלאחר תוכנית החלוקה של השטח נבנו עשרות בתים בשכונה החדשה, אולם הדיירים החדשים גילו שהקירבה לנחל אילון ‏(ואדי מוסררה - ג"ל‏) עשויה להיות בעייתית בשל נטייתו של הנחל לעלות מפעם לפעם על גדותיו ולהציף את הבתים הסמוכים. למרות הקשיים, בשנים שלאחר מכן התפתחה השכונה ל-3 חלקים - בצפון נבנו בתי מלאכה וכמה מבני ציבור ‏(עד היום מחזיקה העירייה במגרשים באזור‏); במרכז - בחלק ההיסטורי של השכונה - נבנו בעיקר בנייני מגורים נמוכי קומה, ובחלק הדרומי התפתח אזור תעשייה. מכיוון שאין הגבלת שעות על הפעילות ברוב שטחי השכונה, נכנסו לתערובת המורכבת גם מועדוני לילה, וכך הפכה מונטיפיורי לשכונה הכוללת ערב רב של שימושים ומשתמשים.

גם בעיריית תל אביב מוגדרת השכונה ככזו, ובאחד מניירות העמדה הפנימיים של מינהל ההנדסה נכתב עליה כי "בהיבט העירוני הכולל, שכונת מונטיפיורי הינה כיום בחזקת 'כיס עלום מן העין'. עקב התפתחותה האוטונומית של השכונה מחוץ לגבולותיה הנתפסים של העיר ומשום רמת השירות הנמוכה לרכב פרטי, קשיי הנגישות, החזיתות האטומות והחוסר המוחלט בנקודות משיכה עירוניות בתוכה, התחזק מעמד השכונה כאי מנותק - הן מהבחינה הפיסית והן מבחינת התודעה העירונית".



מציאות זו של שכונה מבודדת, שמרבית שטחה בתי מלאכה ומוסכים, הרתיעה במשך שנים יזמים מלפעול בה. והיה דבר נוסף: תוכניות הבנייה בשכונה לא איפשרו בנייה למגורים בסטנדרטים רגילים אלא רק בחללים קטנים של 33-53 מ"ר ליחידה.

ואולם, גם חסרונות אלה קרסו לנוכח העלייה החדה במחירי הדירות בתל אביב. בשלב הראשון רכשו יזמים קטנים חללים גדולים במבנים תעשייתיים נטושים והפכו אותם ללופטים אופנתיים שרובם שימשו למגורים. "לפני כעשור חזרתי מארה"ב, שם נחשפתי לתרבות הלופטים, וחיפשתי משהו דומה בישראל. חבר סיפר לי על שכונת מונטיפיורי וכך הגעתי לכאן", מספר דייר שגר בלופט בשכונה מאז שנת 2000. אותו דייר אומר כי רק לפני כ-5 שנים, עם תחילת הזינוקים במחירי הדירות בעיר, החלו להופיע בשכונה יותר ויותר לופטים: "בהתחלה זה היה קטע יותר אמיתי. באמת באו לפה כל מיני אמנים ואנשים שחיפשו משהו שונה. אחר כך הגיעו הרבה משקיעי נדל"ן שרכשו כאן חללים תעשייתיים, שיפצו והשכירו אותם".

במקביל לעליית מחירי הנדל"ן בתל אביב עלו גם מחירי השכירות של הלופטים, אם כי בהשוואה לדירות בסדרי גודל דומים מחירם נמוך יותר ונע סביב 3,000 שקל בחודש. ההסבר לכך טמון בעובדה שחוקיותם מוטלת בספק. "במשך כמה שנים עיריית תל אביב העלימה עין מכך שהחללים האלה הפכו לדירות מגורים לכל דבר, אלא שלפני כחצי שנה פקחים של העירייה החלו לדפוק על הדלתות, לחלק קנסות ואף לזמן בעלי לופטים לבתי משפט בטענה כי הם שוהים במקום בצורה לא חוקית", מספר אותו בעל לופט, החושש להיחשף מסיבות ברורות. מעיריית תל אביב נמסר כי העירייה אכן פועלת נגד מגורים לא חוקיים. במקביל טוענת העירייה כי מעולם לא העלימה עין מהנעשה בשכונה.

אחרי הגל הראשון של דיירי הלופטים, בשנים האחרונות הגיעו לשכונה גם יזמי נדל"ן שהחלו לרכוש בה מבנים ישנים ומגרשים, לשם בניית פרויקטים למגורים. למרות התב"ע ‏(תוכנית בניין עיר - ג”ל‏) של השכונה, שכאמור אינה מאפשרת בנייה של דירות גדולות, החלו להופיע בשכונה גם משפחות צעירות: "60% מקהל היעד שלנו הם זוגות צעירים ומשפחות צעירות עם מקסימום ילד אחד, ו-40% הם משקיעים, חלקם אפילו תושבי חוץ", מספר אבנר שניידר, מבעליה חברת A&D ייזום ובנייה בע”מ, שרכשה לפני כשנתיים מגרש בגודל 450 מ"ר ברחוב בית שמאי. בימים אלה בונה החברה על המגרש בניין מגורים בן 12 דירות, כולן כבר נמכרו. "חיפשנו מקום שיש בו קרקע במחיר סביר של עד 250 אלף שקל ליחידת דיור, ובנוסף לכך מקום שיש בו פוטנציאל התפתחות גבוה. וזה מה שמצאנו בשכונה", מסביר שניידר את ההשקעה. לדבריו, יתרונות השכונה כוללים נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, לקניון עזריאלי ולמתחם השוק הסיטונאי, שבו צפוי להיבנות פרויקט של 1,800 יחידות דיור ושישפיע בעתיד על השכונה לטובה. בפרויקט של החברה נמכרו הדירות במחירים ממוצעים של 17,400 שקל למ"ר, המשקף מחיר גבוה מאוד יחסית למיתוג הנמוך של השכונה.



לאורלי הראל מהעירייה אין ספק ששכונת מונטיפיורי תעבור שינוי של ממש בשנים הקרובות: "אנחנו פועלים כיום על מנת להסדיר את החיים בשכונה. למשל, הקו שעד אליו עסקים יכולים לפעול במשך 24 שעות ינוע דרומה ויתרחק ממוקדי המגורים, וכן יש תוכניות מאושרות לבניית גשר להולכי רגל מעל נתיבי איילון, שיחבר את השכונה לשכונת ביצרון. כמו כן יש היתרים לבנייה לגובה בקצה של השכונה בכמה נקודות לאורך רחוב המסגר, מה שיכול להוביל לפרויקטים איכותיים בתחום המשרדים", היא אומרת. הראל מוסיפה כי קו הרכבת הקלה עתיד להיסלל בסמוך לשכונה, ושבקצה שדרות יהודית ודרך בגין תוקם תחנה