>> החולשה הגדולה של תמ"א 38 היא שלמרות היותה תוכנית בעלת חשיבות עליונה להצלת חיים, היא תלויה בשוק הנדל"ן. וכך, הכוח המניע לתוכנית - שאמורה להגדיל את רמת המיגון של בנייני ישראל בפני רעידות אדמה - הוא כדאיות כלכלית, שתלויה בסופו של דבר בשוק נדל"ן נתון.
כל זה מוביל לפרדוקס עגום: המקומות שנזקקים בצורה הדחופה ביותר לחיזוק מבנים - בית שאן, צפת, טבריה, אילת - לא ייהנו אף פעם מהתוכנית. ביישובים שבהם יש כדאיות כלכלית, בעיקר בתל אביב ובסביבה, כדאיות הגשמת התוכנית תלויה במצב השוק; כשהשוק עולה - הכדאיות עולה. במצב הנוכחי השוק החל לרדת, ואנו צפויים להיתקל בפחות יוזמות לפרויקטים כאלה.
אמנם המדינה ניסתה להקל על היזמים, באמצעות הטבות במיסוי, ואולם הבעיה השורשית של התוכנית לא נפתרה, ולפיכך ניתן לסכם את התרומה של תמ"א 38 לשוק הנדל"ן כלא יותר מאשר מתן אפשרויות נוספות להגדלת זכויות בנייה בבתים ישנים, רק שבעלויות בנייה ותכנון גבוהות יותר. לא לזה התכוון המחוקק, ואם כך, התוכנית מחייבת שינוי יסודי.
מבחינה תכנונית, תמ"א 38 היא תוכנית גרועה, שמקבעת את הסביבה התכנונית. לצורך השוואה, בעוד שתוכניות פינוי-בינוי, שבהן נהרסים מבני מגורים ותחתם מוקמים מגדלים, משנות את כל הסביבה התכנונית, דואגות למקומות חניה ולמבני ציבור וגם לשטחים פתוחים, תוכניות לפי תמ"א 38 מעמיסות על התשתיות הקיימות עוד יחידות דיור, מבלי לשנות בצורה מהותית את הסביבה, שברוב המקרים התכנון שלה נעשה לפני עשרות שנים.
מבחינת התמורה לדיירים והרווח היזמי יש גם כן בעיה. דייר דורש מהיזם להשביח עבורו את דירתו, ולא רק לצפות את הבניין שיש. הוספת חדר, בניית מרפסות, ושדרוג הדירות, כך שהדייר ירגיש ששווי הדירה שלו עלה, הם מפתח חשוב בהצלחה של תוכנית כזו. ברגע שיזמים מציעים ציפוי שיש, הקמת מעליות ושדרוג תשתיות של הבית, מבלי שנותנים לדיירים להרגיש ששווי דירתם עלה ובלי לספק להם איכות חיים שלא היתה להם בעבר בדירה - שלא יצפו להסכמה גורפת.
מובן שהתמורה שהיזמים יכולים להעניק לדיירים תלויה במידה רבה בזכויות הבנייה שניתנות להם, ונראה שלא פעם היא קטנה מדי. לכן, במקרים רבים אין סיכוי אמיתי לפרויקטים כאלה לקרום ברזל ובטון.
תמ"א 38 - אוסף של פגמים
אריק מירובסקי
13.3.2009 / 9:53