בנק לאומי: ההשקעה בבניה למגורים בשנת 2009 תישאר ברמה נמוכה יחסית ודומה ל-2008

בשנת 2009 ההשקעה בבניה למגורים תישאר ברמתה הנמוכה יחסית משנת 2008. כך, מעריך היום אנליסט יחידת המחקר של בנק לאומי יוסי גנון בסקירה של היצע הדירות העומד למכירה כיום לצד הערכות הבנק לגבי השינויים הצפויים בהיצע בשנתיים הקרובות.



הנחת הבסיס במחקר היא שענף הבניה למגורים בישראל אינו מושפע באופן ישיר מן המיתון בעולם אך הוא מושפע מחשיפתן של חברות הבניה הישראליות להשקעות בחו"ל, מקשיי מימון, ומההאטה הצפויה בצמיחת התוצר בישראל אשר תקבל ביטוי בעליית שיעור האבטלה.



על פי נתוני הלמ"ס ההשקעה הלאומית בבניה למגורים בשנת 2008 הסתכמה ב-33.5 מיליארד שקל. כשהבניה למגורים מהווה כ-4.7% מהתוצר והמועסקים בענף הבניה מהווים 5.6% מכלל המועסקים במשק. בשנת 2008 עמד מספר התחלות הבניה של דירות חדשות על 30,480. זאת, בדומה להיקף התחלות הבניה ב- 2007.



עם זאת מציינים בבבנק לאומי, חלוקה למחוזות מגלה כי חלה ירידה במספר התחלות הבניה של דירות חדשות בהיקף של 1,218 דירות במחוז הצפון ו-603 דירות ביתר המחוזות, למעט אזור המרכז, שם חלה עלייה של 1,766 דירות. לדברי גנון "מגמות אלו תואמות את המגמות הדמוגרפיות של ההגירה הפנימית בין המחוזות.



משך הבניה הממוצע עלה מ-23.7 חודשים בממוצע בשנת 2007 ל-24.8 חודשים בממוצע במחצית הראשונה של שנת 2008. לפי ניסיון העבר אומר גנון, "תקופות מיתון מתאפיינות בהתארכות משך הבניה ל-25 – 29 חודשים ותקופות גאות מתאפיינות במשך בניה של 20 – 23 חודשים. מכאן שמשך הבניה הממוצע במחצית הראשונה של שנת 2008 מרמז על פעילות מתונה בענף".



בהתחשב בכך שהיצע הדירות שבנייתן תושלם נקבע על ידי שילוב היקף הבניה הפעילה ומשך הבניה הממוצע, היצע הדירות הבנויות בטווח של כשנתיים מהיום יהיה תוצאה של היקף התחלות הבניה כיום.



בבנק לאומי צופים שבשנת 2009 ההשקעה בבניה למגורים תשמר ברמתה הנמוכה יחסית משנת 2008. תחזית זו מבוססת על הערכה שמשך הבניה הממוצע בשנתיים הקרובות ינוע סביב 24 חודשים. בבנק מדגישים את האפשרות שהתחזית מוטה כלפי מעלה, בשל התארכות משך הבניה הממוצע, על רקע קשיי מימון של הקבלנים מחד וחולשת הביקושים מצד קונים פוטנציאלים שמאידך, תביא לירידה בהשקעות בבניה למגורים.



בסקירה השנתית של התאחדות הקבלנים פורסם אומדן להתחלות הבניה בשנת 2009. לפי האומדן של התאחדות הקבלנים, בשנת 2009 צפויה ירידה בהתחלות הבניה לרמה של כ-27 אלף יחידות דיור, לעומת התחלות בניה של כ-30.5 אלף יחידות דיור בשנת 2008. אם תתממש אומרים בלאומי, ובהנחה שמשך הבנייה יישאר סביב שנתיים, עלולה להפחית כ-1.5% מהיצע הדירות שיעמדו למכירה בשנת 2011.



בבנק לאומי מצפים לכך שבמהלך תקופה זו כבר יחול מפנה הדרגתי לטובה בצמיחת התוצר בישראל ובעולם. לכן, השילוב המתואר עלול להוביל למצב בו עם היציאה מתקופת ההאטה בפעילות הכלכלית ייווצר עודף ביקוש לדירות. במצב זה, מחירי הדירות ירדו אך במעט בתקופת ההאטה ויעלו אל מעבר לרמתם הנוכחית עם היציאה ממנה.