השפעת המשבר הכלכלי ניכר בשיערוך שווי הנכסים שמחזיקה חברת הנדל"ן שבשליטת (73%) אלוני חץ. אמות, המחזיקה ב-83 נכסי נדל"ן בישראל מציגה ברבעון הרביעי עלייה של 33% בהכנסות החברה שעלו ל-82.5 מיליון שקל. הרווח מהשכרת נכסים והפעלתם (כלומר ההכנסות בניכוי עלות הפעלת הנכסים) עלה ב-30% ל-71.9 מיליון שקל.
שיטת החשבונאות החדשה, IFRS, מאפשרת לחברות הנדל"ן להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכסים כאשר העלייה או הירידה בשווי נזקפת לדו"ח הרווח וההפסד. ברבעון הרביעי של 2008 עלה שווי הנכסים שמחזיקה אמות ב-19.8 מיליון שקל. ברבעון המקביל רשמה אמות עלייה של 90.6 מיליון שקל בשווי הנכסים. מאחר והנתונים מתבססים על הערכת שמאי, הרי שאין מדובר ברווח תזרימי (כלומר כסף מזומן) אלא ברווח חשבונאי "על הנייר" בלבד.
בשורה האמצעית, ולאחר הוצאות הנהלה, מציגה אמות ירידה של 39% ברווח התפעולי שירד ברבעון הרביעי של 2008 ל-82.5 מיליון שקל. הירידה מגיעה כאמור לנוכח הירידה בשווי הנכסים. אמות מציגה מדד נוסף: ה-NOI Net Operating Income. מדד זה לוקח בחשבון את דמי השכירות מנכסים את דמי הניהול שהם מניבים ומנכה מהם את הוצאות התפעול המיוחסות לנכסים עצמם. אי לכך, הוא אינו כולל כסף המגיע ממכירה או משערוך נכסים. ה-NOI מנכסים בישראל עלה ב-32% ברבעון הרביעי והסתכם ב-71.8 מיליון שקל. העלייה מגיעה מעליית דמי שכירות הצמודים למדד, מעלייה ריאלית בדמי השכירות כתוצאה מחידוש חוזים ומרכישת נכסים חדשים כגון קניון קריית אונו, מתחם בסט קרטון, בית תים ועוד. בשורה התחתונה מציגה אמות רווח נקי של 63.9 מיליון שקל - נמוך ב-25% לעומת הרבעון המקביל.
במבט שנתי, מסיימת אמות את 2008 עם עלייה של 29% בהכנסות שעלו ל-314 מיליון שקל, ועם עלייה של 26% ברווח מהשכרת הנכסים. הירידה העיקרית בדו"ח היא, שוב, בשערוך הנכסים: בשנת 2008 עלה שווי הנכסים של אמות ב-132.4 מיליון שקל אולם ב-2007 עלה שווי הנכסים ב-278 מיליון שקל.
הירידה בקצב עליית שווי הנכסים ניכרה היטב לאורך הדו"ח: הרווח התפעולי ירד ב-21% ל-361 מיליון שקל והרווח הנקי ירד ב-47% ל-161 מיליון שקל. ה-NOI מנכסים בישראל עלה ב-24% בשנת 2008 והסתכם בכ-270 מיליון שקל.
אמות תחלק ב-13 באפריל דיווידנד בהיקף של 14.5 מיליון שקל לאחר שבמהלך 2008 חילקה החברה דיווידנד בסך של כ-544 מיליון שקל: כ-118 מיליון שקל דיווידנד רגיל וכ-426 מיליון שקל דיווידנד מיוחד ששילמה החברה בסוף שנת 2008.
הונה העצמי של אמות (כלומר שווי הנכסים בניכוי היקף ההתחייבויות) עומד על 1.23 מיליון שקל והוא מממן 26% מהמאזן של אמות. בקופתה של קבוצת אמות מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של 592.5 מיליון שקל.
עלות שכרו של המנכ"ל: 4 מיליון שקל במזומן
עלות שכרו של מנכ"ל אמות, אבי מוסלר הסתכמה ב-2008 ב-4 מיליון שקל, מתוכם, 2.4 מיליון שקל כבונוס. בנוסף, מחזיק מוסלר באופציות בשווי חשבונאי של 1.42 מיליון שקל. עלות שכרה של מנהלת הכספים, יהודית זינגר בלוזר, הסתכמה ב-2008 במיליון שקל בתוספת אופציות בשווי 284 אלף שקל.
אופציה היא מנגנון שמאפשר לרכוש את המניה, בדיעבד, במחיר ידוע מראש. מוסלר מחזיק במיליון כתבי אופציה אותם הוא יכול להמיר למיליון מניות רגילות. מחיר המימוש של האופציה עומד על 11.5 ופירוש הדבר כי במועדים שנקבעו מראש יוכל מוסלר לרכוש מיליון ממניות אמות תמורת 11.5 שקל למניה. 50% מהאופציות ניתנות למימוש בין 2009-2011 והיתרה בהמשך. מחיר המניה של אמות עומד על 5.12 שקלים לאחר שהמניה איבדה 27% ב-2008.
מתחילים לחוש בתוצאות המשבר
מנכ"ל אמות, אבי מוסלר אמר כי "במהלך התקופה האחרונה המשכנו לרכוש נכסים מניבים איכותיים אשר תרומתם תבוא לידי ביטוי במהלך 2009 ובשנים הקרובות. הטלטלה אשר עוברת על שווקי הנדל"ן והפיננסים בעולם גוררת אי ודאות גם בשוק ההון והמערכת הפיננסית המקומית, ואף צפויה להביא להאטה בצמיחת המשק הישראלי ולמיתון".
"במהלך 2008 טרם ניכרה השפעתו של המשבר על תוצאותיה של החברה יחד עם זאת אנו מתחילים לחוש כי הגידול בדמי השכירות נבלם מעט, כי רמת הביקושים קטנה, הליכי מו"מ עם שוכרים מתארכים וישנן בקשות להפחתות שכר הדירה. אנו ערים לתופעות אלו ופועלים כמיטב יכולותינו על מנת להתמודד עם אתגרים אלו".
עוד אמר מוסלר כי "אנו ממשיכים לשמור על רמות נזילות גבוהות אשר נכון למועד פרסום הדוחות כוללות יתרות מזומנים בהיקף של כ-600 מיליון שקל ומסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של כ-200 מיליון שקל. בנוסף כמחצית מפורטפוליו הנכסים בהיקף של כ-2 מיליארד שקל אינו משועבד. איתנותנו הפיננסית ותזרים המזומנים החזק והיציב שלנו מהווים יתרון משמעותי אשר יסייע לנו לנצל הזדמנויות אשר עתידות להגיע אל פיתחנו בשנים הקרובות".
שערוך הנכסים פגע באמות: הרווח התפעולי ירד ב-39% ל-82.5 מיליון שקל; עלות שכר המנכ"ל: 5.5 מ' ש'
טל לוי
18.3.2009 / 11:11