קרית הסביונים: מתנדנדת במשבר

7.5

מדד היציבות - קרית הסביונים



>> קרית הסביונים נחשבת לשכונה האיכותית ביותר ביהוד ונהנית ממעמד של שכונה למשפרי דיור עבור אוכלוסיית העיר. השכונה אף נהנית מהעובדה שבקרבתה ממוקם קניון מצליח (קניון סביונים). אלא שתדמיתה של העיר, שעדיין נתפשת בקרב מרבית הציבור במרכז הארץ כאיכותית פחות מיישובים סמוכים כקרית אונו וגני תקוה, גורמת למחיריה להתנדנד בתקופות משבריות.



מיקום: השכונה ממוקמת במערב יהוד, כשהגישה המרכזית אליה נעשית באמצעות כביש הרוחב 461, בין מחלף מסובים שעל כביש 4 (גהה) לצומת הטייסים, שמתחבר לכביש 40.



תכנון ובנייה: שטחה של השכונה 500 דונם, והיא כוללת בנייני מגורים בבנייה רוויה וכן קוטג'ים. בתיה הראשונים של השכונה החלו להיבנות בשנת 1993 על ידי חברת אפריקה ישראל, כאשר עד היום נבנו בה 2,500 דירות וקוטג'ים, בהם גרים 6,200 תושבים.



בעיני תושביה נחלקת השכונה לשני חלקים: האזור הוותיק כולל בנייני מגורים של עד 8 קומות, המרוכזים בעיקר סביב קניון סביונים. סוג הדירות שמאפיין אזור זה הוא בעיקר דירות 3 חדרים ללא מרפסת. האזור החדש של השכונה כולל בנייני מגורים גבוהים יותר של עד 13 קומות, ושם ניתן למצוא דירות גדולות יותר, עם מרפסות שמש.



שני שינויים משמעותיים שמתוכננים לשכונה כוללים את הרחבתו של קניון סביונים ב-3,000 מ"ר נוספים, וכן בנייה של 300 דירות חדשות בכמה בנייני מגורים, אותם מתכננת לבנות חברת א.דורי במקומו של מלון אוויה. התוכנית עברה את הוועדה המקומית ותידון בקרוב בוועדה המחוזית מרכז.



יש לציין כי תוכנית זו זוכה להתנגדות נמרצת מצד תושבים באזור, שטוענים כי בניית הפרויקט תחריף את העומס התחבורתי שקיים בשכונה, בעיקר בשעות הבוקר ובערבים.



אוכלוסייה: אוכלוסיית השכונה כוללת בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור מכל רחבי הערים והיישובים במעגל הראשון והשני של יהוד.



מבני ציבור: בשכונה מספר רב של מוסדות חינוך ובהם בית ספר יסודי, שתי חטיבות ביניים, גני ילדים רבים וכן שני פארקים ציבוריים, שהגדול ביניהם הוא פארק יצחק רבין.



דינמיקת מחירים: בשכונה נרשמו עליות מחירים בשנים האחרונות. למשל קוטג' שנמכר לפני כשנתיים בכ-1.8 מיליון שקל נמכר באחרונה ב-2.5 מיליון שקל. העלייה במחירים נרשמה עד לחודשים האחרונים של 2008 עם פרוץ המשבר בענף הנדל"ן במרבית אזורי הארץ.



ההיצע הנמוך של דירות בשכונה הביא לכך שעד כה ירידות המחירים מאז נעות סביב 5%-10%. עם זאת, במידה שהקיפאון בשוק הנדל"ן יימשך, צפויים המחירים לרדת ב-5% נוספים כבר בחודשים הקרובים.



דוגמה לירידות מחירים נמצאת בעסקה שנעשתה באחרונה בדירת 4 חדרים בשכונה, כאשר זו נמכרה ב-1.35 מיליון שקל, בעוד שבתקופת השיא של קיץ 2008 דירות כאלה נמכרו ב-1.45 מיליון שקל.



דוגמאות נוספות למחירי דירות כיום בשכונה: דירת 3.5 חדרים ישנה יחסית בדרך משה דיין נמכרת כיום ב-950 אלף שקל, דירת 3 חדרים באותו הרחוב עם מרפסת שמש, בגודל 80 מ"ר, נמכרת ב-1.13 מיליון שקל בממוצע. מחיר דירת 4 חדרים עם מרפסת שמש הוא כ-1.4 מיליון שקל (ללא מרפסת שמש מחירה יהיה נמוך בכ-10% לפחות). מחיר דירת 5 חדרים בגודל 155 מ"ר, עם חניה כפולה, מחסן ומרפסת עשוי להגיע אף ל-1.75 מיליון שקל.



מדד השכונה: על רקע המשבר צפויים כאמור נכסים בשכונה לאבד מערכם בחודשים הקרובים בשיעור של 5% נוספים. תנודה זו במחירים, כבר אחרי חודשים ספורים של משבר, מלמדת כי למרות שהשכונה מבוקשת על ידי זוגות צעירים, המחירים בה אינם יציבים.



יחד עם זאת, יש לשים לב לתוכניות העתידיות שצפויות לחזק את מעמד השכונה, כאשר בניית דירות חדשות ואיכותיות תפנה אליה אוכלוסיות חזקות נוספות. כמו כן, התוכנית לשדרוג והגדלת קניון סביונים מעידה כי יש יזמים שתופשים את השכונה באור חיובי.



------------



סייעו בהכנת הכתבה: עורך מחירון הדירות לוי יצחק, זכיין אנגלו סכסון סביון-בקעת אונו אילן אפשטיין ויועצת הנדל"ן אפרת לוי מאנגלו סכסון. סוכני "רימקס יוניק" ביהוד הדס עוז-ארי, אבי שמואל ודודו בלחסן, עיריית יהוד



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.