>> המשבר הכלכלי האיץ בחצי השנה האחרונה את הפופולריות של קבוצות רכישה גם במגזר החרדי. קבוצות ענק המונות יותר מ-150 חברים מתארגנות בתוך שבועות, ולא רק על ידי יזמי נדל"ן. גם ראשי ישיבות ומנהיגים רוחניים נכנסו לתחום, ומגבשים קבוצות לפי סטטוס של ישיבה או חסידות - המקבילות החרדיות לקבוצות ההיי-טק ושוק ההון.
"כמעט כל פרויקט במגזר החרדי מתבצע כיום באמצעות קבוצות רכישה", אומר חנוך קס, מנכ"ל חברת חיש נופי ישראל, שעוסקת ביזמות ובשיווק נדל"ן בציבור החרדי. בחצי השנה האחרונה הוא אירגן שלוש קבוצות רכישה, וההסבר שלו לפופולריות של הקבוצות הוא המשבר הכלכלי.
"חד משמעית", אומר קס, "זה סיפור של המשבר הכלכלי. ככל שתעמיק בעיית האשראי והבנקים ירצו לראות יותר מכירות מוקדמות של דירות, כך האופציה של קבוצות רכישה תהיה המוצא היחיד למימון פרויקטים למגורים. קניתי ממשרד השיכון קרקע לבנייה של 120 יח"ד בגבעת זאב, אבל הבנקים הסכימו ללוות את הפרויקט מבחינה פיננסית רק כשהראיתי להם מכירות של הדירות מראש".
קל יותר וגדול יותר
שיווק קבוצות רכישה במגזר החרדי פשוט ומהיר יותר מאשר במגזר החילוני, כפי שמסביר קס: "החרדים מאורגנים יותר, אחד מכיר את השני, יש רב שעומד בראש הפרויקט ונותן את הגושפנקא שלו, וכך קל להשיג את אמון הקונים. זה פשוט מאוד להסביר ולשכנע חרדי לקנות דירה בקבוצת רכישה".
במגזר החילוני התארגנו עד היום הרבה יותר קבוצות רכישה, ואולם רובן קטנות בהרבה. קבוצה שבה 100 חברים נחשבת גדולה, וקבוצות מעטות בלבד מצליחות למכור 150 דירות בפרויקט אחד. לעומת זאת, קבוצות הרכישה במגזר החרדי גדולות מאוד. הקבוצות הקטנות מונות יותר מ-100 חברים, והן לעתים מגיעות גם ל-350-400 חברים.
אחד ההסברים לגודל הקבוצות החרדיות הוא הקלות היחסית בגיבושן. ללא מסע פרסום או יחסי ציבור אגרסיוויים, מארגני הקבוצות מצליחים לגייס את הרוכשים די בקלות. למעשה, קל יותר למכור דירות באמצעות קבוצה מאשר במכירה רגילה של קבלן לקונים.
"אם עושים קבוצת רכישה עושים את זה בגדול", אומר קס. "צריך לייצר 'באזזז' גדול בעיתונות החרדית, צריך שהשמועה תעבור מפה לאוזן בבתי הכנסת. הציבור החרדי יודע הכל על עצמו. כל חרדי יודע על קבוצות הרכישה המתארגנות. קבוצות קטנות לא יכולות להתקיים, מכיוון שקשה מאוד לגייס חסות של רבים לפרויקט קטן".
לדבריו, "הכל מתחיל ברוח. ברגע שלקבוצת רכישה יש רוח גבית בעיתונות החרדית, תמיכה של רבנים, שיש סביבה הרבה רעש וצלצולים והיא נחשבת 'IN', השיווק שלה יהיה מהיר יותר ממכירה רגילה של דירות".
קס אומר כי העיתונות החרדית מגבה את הקבוצות, משום שהן נתפשות כפתרון למצוקת הדיור. "זה עניין שנמצא כל יום בעיתונות אצלנו. אין יום שאין בו כתבה על הבעיה הזו, כמו שאין עיתון ארצי שלא תהיה בו כתבה על גלעד שליט. אין כיום אפילו מחסן פנוי בקרב הציבור החרדי".
כידוע, שיעור הילודה בקרב האוכלוסייה החרדית גבוה מאוד, והביקוש שלה לדירות מגורים גובר בהתמדה. היא זקוקה לקרקעות זולות רבות, שמנותקות ומרוחקות מאוכלוסייה חילונית. הגבלה נוספת על ניצול מרבי של משאבי הקרקע היא שהבנייה נשארת נמוכה יחסית ולא עולה על ארבע עד חמש קומות, שכן החרדים מעדיפים להימנע משימוש במעלית בשבת, גם אם זו מעלית שבת.
צלקת ושמה חפציבה
קבוצות הרכישה נתפשות כפתרון דיור ולא כאפיק השקעה. קבוצות הרכישה החילוניות הומצאו על ידי חברים שרצו לקנות דירות במשותף, אבל מי ששיכלל אותן לכדי פס ייצור היו המשקיעים. היכולת לקנות דירה במחיר נמוך ממחירה בשוק הפכה את הקבוצות לפופולריות בקרב משקיעים, שקנו בזול כדי למכור ביוקר, או כדי להשכיר את הנכס בתשואה נאה.
במגזר החרדי, לעומת זאת, החברים בקבוצה קונים את הדירות במטרה לגור בהן. "הרוכשים הם הורים שקונים לילדיהם דירות, או זוגות שרוכשים לעצמם. לא מדובר בהשקעה", אומר דב וינקלר, יועץ השקעות ומשכנתאות בחברת ביטוח. לדבריו, קנייה כחבר בקבוצה היא "זולה יותר, וגם נתפשת בטוחה יותר".
וינקלר מוסיף כי נפילת חפציבה הותירה צלקות קשות במגזר החרדי, והפגיעה שחוו רוכשים בערים כמו מודיעין עילית עשתה לה כנפיים. "הציבור פוחד מאוד מפשיטות רגל של קבלנים. זה אמנם היה לפני שנה וחצי, אבל הציבור החליט להתעורר ולשנות כיוון".
לדברי וינקלר, "במגזר החרדי יש רמות שונות של עושר: יש קבוצות רכישה יוקרתיות, אבל הן מיועדות בעיקר לתושבי חוץ ונבנות בדרך כלל בירושלים. לעומתן, רוב קבוצות הרכישה פונות לאוכלוסייה העממית - זוגות צעירים שמחפשים דירות זולות בנות 3-4 חדרים. לכן, הקבוצות לרוב מתגבשות היכן שהקרקעות זולות, כמו פסגת זאב ומודיעין עילית".
קס מסכים: "לא מדובר במשקיעים. אין מציאות של דירות להשקעה במגזר החרדי, ורוב הרוכשים קונים את הדירות לשימוש עצמי. בדרך כלל חתך הרוכשים הוא זוגות צעירים ולא משפחות מרובות ילדים. אלה האחרונות לא יקנו בקבוצות רכישה, מכיוון שמשפחה מרובת ילדים חייבת לדעת אילו בתי ספר ובתי כנסת יש בסביבה. משפחה עם שמונה ילדים לא יכולה לצאת לשכונה חדשה, ורוב קבוצות הרכישה נמצאות בשכונות חדשות מחוץ לערים, כי שם הקרקע זולה. בנוסף, אין קרקעות רבות לבנייה בסדרי גודל של 200-300 יח"ד במרכזי הערים.
להכיר את השכנים מראש
"אנשים שומעים שזו קבוצת רכישה וזה מיד יוצר עניין. אצל החילונים יש התלהבות כי זו השקעה טובה. אצל החרדים זה אומר שהחברים מהישיבה יהיו שם. כלומר, שהקבוצה תורכב מאנשים מאותו חתך חברתי עם אופי דומה", אומר קס.
וינקלר מסביר כי התארגנות בקבוצות היא חלק מקשרים חברתיים חזקים המובנים בחברה החרדית. לדבריו, במקרים רבים מארגני הקבוצות הם לא בהכרח אנשי נדל"ן. "לעתים מארגני הקבוצות קשורים לקהילה, והם לא קבלנים ולא יזמי נדל"ן. זה נעשה בצורה אחרת. ראשי חסידויות מסוימות החליטו שזו צורת התארגנות טובה והטילו על עסקנים, שדואגים לעסקי הקהילה, לעזור גם ברכישות דירה. המטרה היא להוזיל את הדירות לציבור.
"הציבור החרדי מאופיין בקשר סולידרי חזק מאוד, ולכן קל בהרבה לארגן קבוצות רכישה. השמועה עוברת מפה לאוזן מהר מאוד. אנשים צמאים לדירות זולות".
דירה במחיר כשר
מאת רז סמולסקי
20.3.2009 / 9:30