בעליה של וילה בכפר ויתקין קיוו למכור אותה ב-4.3 מיליון שקל, אבל נאלצו להסתפק ב-3.7 מיליון שקל. וילה מפוארת עם בריכת שחייה במושב חניאל הוצעה למכירה לפני כמה חודשים ב-4 מיליון שקל; המחיר המבוקש כיום הוא 3 מיליון שקל. בעליו של משק בשדה ורבורג, שלפני חצי שנה היה ניתן למוכרו ב-9 מיליון שקל, דורש תמורתו 7.5 מיליון שקל, אבל הצעת המחיר הטובה ביותר שקיבל עד כה היא 6.8 מיליון שקל. המשבר הכלכלי לא פסח על שוק הנדל"ן במושבי השרון - ומחיריהם של צמודי הקרקע צנחו בחודשים האחרונים.
"שוק היוקרה בשרון על הפנים", אומר תומר הורן מסוכנות TH נכסים. "רוב המתעניינים הם מחפשי מציאות. מצד המוכרים, מי שלא לחוץ - לא מוכר. בעלי קוטג'ים בהרחבות במושבי לב השרון, כמו חירות ומשמרת, שהתרגלו למחירים של 3 מיליון שקל, מתחילים להתרגל למצב חדש: המחירים יורדים - ובמהירות".
דוגמה נוספת: בית בשטח בנוי של 220 מ"ר בשדה ורבורג, על מגרש של חצי דונם, נמכר באחרונה ב-3 מיליון שקל; לפני חצי שנה ניתן היה לקבל תמורתו כ-3.5 מיליון שקל - ירידה של כמעט 20%. עם זאת, רוב בעלי הנכסים מוכנים להתפשר על 50-100 אלף שקל - מה שכמובן אינו מספק את הקונים.
ירידה זמנית או תיקון?
"ירידת המחירים נובעת בחלקה מבהלה של המוכרים", סבור מוטי זהבי מסוכנות ERA lands שביצע את העסקה בכפר ויתקין ומשווק את הווילה במושב חניאל. "רוב המוכרים של נכסי היוקרה בשרון החלו את תהליך המכירה בתקופת השגשוג, ולכן התעקשו על מחירים גבוהים. לפתע הם קיבלו מכה - הביקושים, שמלכתחילה לא היו גבוהים בגלל רמת המחירים הגבוהה, הידלדלו והמוכרים החליטו לחתוך במחיר כי התרשמו שהירידות רק יתגברו".
האם מדובר בירידה זמנית או שאנו עדים ל"תיקון" במחירי הבתים במגזר הכפרי - פקיעתה של בועה שהתנפחה במשך שנים וחזרה לקרקע המציאות? לפי מתווכים הפועלים בשרון, התשובה היא "גם וגם".
"המוכרים לא המציאו מחירים, אלא התבססו על עסקות קודמות. לפני חצי שנה נמכרו בתים בהרחבה של בית חירות - נכסים פחות טובים מהנכס בכפר ויתקין - בכמיליון דולר. בעלים של נחלה בשטח 12 דונם עם בית של 140 מ"ר במושב בורגתה, במזרח עמק חפר, רצה עליה לפני חצי שנה 3.9 מיליון שקל, מכיוון שמחירי הנכסים במקום כבר עברו את ה-4 מיליון שקל. באחרונה הוא ירד ל-3.1 מיליון שקל, אבל ההצעות שהתקבלו עד כה לא עברו את ה-3 מיליון שקל", מספר זהבי.
מתווך הפועל בלב השרון חושב כי רמות המחירים היו מופרכות, על אף שעסקות בוצעו לפיהן. "התחושה היתה שהשוק מסתחרר לכיוונים פסיכיים ומגיע למקומות לא הגיוניים ולא נכונים. מוכרים ביקשו ממני חוות דעת על שווי הנכס, וטענו שהמחיר שקבעתי נמוך מדי - הם צדקו והצליחו למכור את הנכס במחיר הדמיוני. הרגשתי שמתנפחת כאן בועה. מהרבה בחינות אני מרגיש טוב יותר כעת כשהשוק כאן מתחיל להתעשת. העמלות שלי אולי קטנו - אבל השוק חוזר לפרופורציות שפויות יותר".
יש נכסים "עממיים" בשרון
בדיקה מעמיקה יותר מגלה כי ירידות המחירים אינן אחידות. הירידות החדות ביותר נרשמו במגזר מגורי היוקרה ואילו מחיריהם של ה"נכסים העממיים", הנמכרים במחיר של עד 2 מיליון שקל, ירדו ב-5%-7% בלבד.
"יש שקט בנכסים היקרים מ-2 מיליון שקל", מאשרת דורית אנגל מסוכנות תיווך דורית בתל מונד. "לצמודי קרקע בהרחבות במושבים ובתל מונד, שנמכרו בעבר ב-3.2 מיליון שקל, כמעט ואין ביקוש כיום ב-2.8 מיליון שקל ואף פחות. בעליו של בית בן 20 שנה בתל מונד ביקש תמורתו 2.2 מיליון שקל, ירד ל-1.75 מיליון שקל - אבל עדיין לא מצא קונה".
היישובים הזולים ביותר באזור השרון הם כפר יונה ובת חפר. בשנה שעברה קוטג' דו-משפחתי של 150 מ"ר על רבע דונם באחד מהיישובים האלה היה נמכר ב-1.3-1.4 מיליון שקל. כיום המחיר ירד לרמות של 1.2-1.3 מיליון שקל. מחיריהם של בתים יוקרתיים יותר ירדו מכ-2 מיליון שקל ל-1.8 מיליון שקל, וכמעט אין ביקוש, כפי שמספר יעקב בילו מאמיטל נכסים. "המוכרים יושבים על הגדר ולא ממהרים להוריד מחירים, אלא אם הם חייבים. הקונים מצפים לירידות מחירים גדולות יותר", הוא מוסיף.
צניחה במחירי השכירות
חלק ניכר מהירידות בביקושים ובמחירים של הבתים ביישובים הכפריים בשרון מיוחסות למשבר בתעשיית ההיי-טק. היי-טקיסטים רבים, שרכשו או שכרו צמודי קרקע במושבים, נעלמים בהדרגה מנוף הביקושים - מה שבא לידי ביטוי בראש ובראשונה בנפילות במחירי השכירות.
"קשה להאמין באיזו מהירות נפלו מחירי השכירות במושבי השרון", מספר אמיר, איש עסקים צעיר המתגורר עם משפחתו בנתניה בשכירות. לדבריו, בחודשים האחרונים הוא מנהל מעקב צמוד אחר שוק השכירות במושבי השרון מכיוון שעליו לפנות בקרוב את הבית. "דמי השכירות נפלו ברמות של 1,000-1,500 שקל לחודש - ועדיין לא רואים נהירה של שוכרים".
הורן מאשר: "לראשונה, אחרי כמה שנים, ניתן לראות בתים להשכרה שעומדים ריקים במשך חודשים. בעלי נכסים כאלה במושבים כמו שדה ורבורג וצופית, שיכלו להשכירם בעבר ב-8,500 שקל בחודש, נאלצו להוריד את מחירי שכירות לרמות של 6,500 שקל בחודש".
גם ביישובים המדורגים במקום טוב באמצע סולם היוקרה, כמו תל מונד, קדימה ואבן יהודה, שוק השכירות בנסיגה. המתווך אבי טוירמן מעריך כי מחירי השכירות נמוכים ב-1,000 שקל לעומת המחירים של לפני חצי שנה. "מי שרצה 7,000 שקל לחודש, מסתפק ב-6,000 שקל, ומי שרצה 6,000 מסתפק ב-5,000 שקל. נכון שאין הרבה עסקות, אבל כבר עכשיו ברור שהמחירים של שנה שעברה לא יחזרו על עצמם השנה".
זכיינית אנגלו סכסון לב השרון, לאה מלוכנא: "כבר בקיץ הרגשנו שבעלי הנכסים להשכרה רוצים עליהם יותר מדי. בעלים של קוטג מפואר של 6 חדרים עם מרתף בתל מונד ביקש עבורו 8,000 שקל. הוא לא קיבל את מבוקשו - המחיר הנכון נמוך בכ-1,000 שקל".
"החלום הישראלי של צמוד קרקע בכפר ניתן להגשמה רק בתקופות של פריחה ושגשוג - הוא כרוך בעלויות גבוהות: תחזוקת הבית, הגינה, חימום, קירור, שיפוצים, נסיעות ארוכות לעבודה, לקניות ולבילוי", אומר זהבי.
לדבריו, "בתקופות של מיתון והאטה, רבים חוששים להוציא כל כך הרבה כספים ומעדיפים להישאר בעיר ולממש את החלום בזמנים טובים יותר. ההיי-טקיסטים מבינים את זה ולא נוהרים לכאן. אני חושש שלא הגענו לסוף הדרך - ושיהיה כאן שמח".