גירסת בית שמאי

>> בינואר השנה העריך השמאי והעו"ד חיים מסילתי את שוויו של דופלקס, 120 מ"ר בבניין בקומה החמישית ברחוב האיריס בקרית אונו, ב-1.27 מיליון שקל. הדירה נמכרה לבסוף ב-1.4 מיליון שקל, שהם כ-10% יותר. הערכה אחרת שביצע מסילתי חודש קודם לכן היתה נמוכה בכ-11% מגובה העסקה בפועל. מדובר בצמוד קרקע במרכז שפירא בשטח של כ-140 מ"ר על מגרש בשטח של כ-380 מ"ר. ההערכה השמאית היתה כ-900 אלף שקל, אך הבית נמכר בכמיליון שקל.



לדברי מסילתי, פער של כ-5% הוא סטייה סבירה מהתקן, אך פער גדול מזה מצריך הסבר ונימוק. "כיום אנחנו נמצאים במצב שוק מסוכן ועם תנודות רבות", מסביר מסילתי. "במצב שוק כזה, כל שמאי, כלכלן או סטטיסטיקאי רציני יכניס למשוואה שלו מקדם סיכון גבוה יותר, וכך גם השמאים".

לדברי מסילתי, "שקלול שווי הנכס כולל כמה פרמטרים. אנו שוקדים לילות כימים כדי לתת הערכה מקצועית, אבל במצב היום אנחנו נאלצים לקחת מקדם סיכון שנע עד 20% למטה משווי הנכס. בנכסים גדולים ויקרים אנו לוקחים מקדם הגנה גבוה יותר, מה שיכול לגרום לפער קיצוני בשווי הנכס. הקונים, לעומת זאת, פועלים לעתים מתוך אינטואיציות - ומכאן השוני בין שווי הנכס לגובה העסקה בפועל". כך קורה שלעתים ההערכה הזהירה מתבררת כנמוכה מדי לעומת מחיר העסקה בפועל.



בנוסף לכך, נוהגים כיום השמאים להוסיף להערכות שומה הערה שלא היתה מוכרת עד היום, לפיה השומה נקבעה מבלי להתחשב במצב השוק הנוכחי. "חשוב להדגיש", כך נכתב בהערה, "כי בימים אלה עובר המשק ושוק ההון המקומי והעולמי ירידות שערים ניכרות. ההשלכות על מצב שוק המקרקעין בטווח המיידי קיימות. ההשפעות לטווח בינוני וארוך יהיו ניכרות ביותר. השווי כפי שנישום בחוות דעת זו הינו לפי יסוד מידע קודם לתאריך השומה, ומבלי להתחשב במצב השוק".



לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין במחוז ירושלים והדרום, השמאי גיל יזרעאלי, "השמאים עובדים על בסיס נתוני עבר כנתוני מס שבח, המתפרסמים במקרה הטוב כחודשיים לאחר ביצוע העסקה. היות שכך, הערכות שומה הן בפיגור ולא בהכרח מסונכרנות עם מצב השוק". "באזורים שבהם לא נעשו עסקות בזמן האחרון, כדי להתאים למצב השוק השמאים מפחיתים את השומה - וכך נוקטים במקדם זהירות. כמו כן, הערכות שומה שניתנות כיום עשויות להיות לא רלוונטיות בתוך פרק זמן קצר. כל זה גורם לבעיה שאיננו יודעים כיצד להתמודד איתה".



חברות ציבוריות עלולות להיפגע



השינויים שהתרחשו בשוק בשנות ה-90 הפכו את שמאי המקרקעין למטרה לתביעות רבות. בתקופה זו, שהתאפיינה בין היתר בעלייה הגדולה מרוסיה לישראל, רבים נהגו לחתום על חוזה מכירה גבוה ולקבל, בהתאם, מימון בנקאי של יותר מ-90%. זאת, בין היתר, על רקע הערכות שומה גבוהות שניתנו לבנקים על אותם הנכסים. כשביקשו הבנקים לממש את הנכסים הם נתקלו בבעיה: גובה ההלוואה היה גבוה מערך הנכס, ולכן לא הצליחו לפרוע את חוב הלווה. על רקע זה הוגשו תביעות רבות נגד שמאים, ומאז הם נוקטים משנה זהירות.



"היום השמאים לוקחים מקדם ביטחון גבוה מדי", טוען עו"ד רון ברנט, מומחה לתכנון, בנייה ומקרקעין. "שווי הנכס שנותן שמאי הוא כ-90% מהשווי האמיתי, הבנק מוריד עוד כ-10% כמקדם הגנה, וכבר הגענו לשווי של כ-80%. מתוך כל זה הבנק מעניק מימון בגובה של כ-70% בלבד. יוצא כי אחוז המימון שנותן הבנק עשוי להגיע ל-50%-60% משווי הנכס האמיתי, מה שגורם לכך שכוח הקנייה יורד והשוק סובל ממחסור בקונים".



מי נפגע משומה נמוכה?



הערכת שווי הנמוכה משווי הנכס עשויה לגרום לכמה בעיות. כבר היום מבחין עו"ד ברנט בעסקות שמתבטלות, בקיפאון בשוק ובבריחת משקיעים. ברנט מדגים כיצד הערכה שמאית נמוכה עשויה למנוע ביצוע עסקות: "לפני כשבועיים נחתם זיכרון דברים בין שני צדדים לרכישת דירה בחיפה בסכום של כ-2.3 מיליון שקל. מדובר בדירה ייחודית, ברחוב שקט עם גינה ונוף פתוח למפרץ", הוא מספר. "רגע לפני החתימה שולבה בהצעת המחיר הערה המתנה את החוזה באישור הבנק למשכנתא בשיעור שהיה דרוש לקונה כדי לממן את העסקה, כ-1.6 מיליון שקל. הערכת הנכס על ידי שמאי מקרקעין של הבנק הורידה את שוויו ל-2 מיליון שקל, והבנק סירב לתת מימון של יותר מ-1.4 שקל. לבסוף העסקה בוטלה".



לדברי עו"ד ברנט, היות שעסקות הכפופות לאישור שמאי מקרקעין מהוות חסם לקבלת מימון ראוי, קונים פוטנציאליים עושים סבב שמאים, עד שנמצא זה שנוקב בערך הנכס האמיתי. "כאשר קונה נדרש לעשות הערכה שמאית הוא יעדיף ללכת לשמאי מקרקעין לא מהאזור, שלרוב מתיישר עם השמאות הדרושה. אחד מלקוחותיי רכש נכס מסחרי בדרום והשקיע בו עלויות רבות. כאשר ביקש לקבל מימון בנקאי, הוא פנה לשמאי מקומי שהעריך את הנכס בשווי של כ-5 מיליון דולר. אחרי 'שופינג' שעשה בין שמאים, נמצא שמאי מתל אביב שהעריך את הנכס בכ-7 מיליון דולר", הוא מספר.



להערכות הנמוכות של השמאים עשויה להיות השפעה ישירה גם על חברות ציבוריות. "חברות מוערכות בין היתר בהתבסס על שווי הנדל"ן שלהן", מסביר השמאי יזרעאלי, "לכן שינוי בשווי הנדל"ן עשוי לגרום לשינוי לרעה במאזני חברה ציבורית, בשווייה, במניה של החברה ואף באיבוד כספי משקיעים. את ההשפעה הזו נוכל לראות כבר בדו"חות הרבעון השני של 2009, בהשוואה לדו"חות של 2008. כמו כן, הערכות חסר שיינתנו לשווי נכסי נדל"ן יקשו על החברות שינסו לגייס אשראי מהבנקים", אומר יזרעאלי.



ההערכות הזהירות עשויות להקשות גם על הבנקים במימוש נכסים. לאור המצב, הבנקים עשויים להקפיא את הליכי המימושים, מתוך חשש שהדבר לא יכסה את גובה ההלוואה שנתנו. "היום הבנקים ממעטים להוציא נכסים למימוש מהיר, בין היתר כדי לא לגרום לנפילה משמעותית יותר של השוק", מסביר עו"ד ברנט. "לכן הבנקים יעשו יותר מאמצים להגיע להסדר עם החייבים".



את הדברים מחזק גולן חקק, מנכ"ל אתר האינטרנט "כונס און-ליין". לדברי חקק, בשנה האחרונה נרשמה ירידה של כ-35% בכמות הנכסים שהבנקים הציעו לכינוס. עם זאת, לדברי חקק, הדבר נובע בין היתר מתיקון חוק ההוצאה לפועל בנובמבר 2008, שחייב את הבנקים למצוא דיור חלופי לחייב.



מיכאל בן ישי, מנהל אגף אשראי קמעוני בבנק ירושלים, מסביר כי "במצב השוק הנוכחי אנחנו לוקחים לעצמנו כריות ביטחון, ושיעורי המימון שלנו נעים בין 60%-75% בלבד. המחירים קצת ירדו, ואם השמאי ייתן הערכה גבוהה הבנק לא יאשר את המימון המתבקש. לגבי כינוס נכסים, ייתכן שההערכה השמאית תהיה נמוכה והמחיר לא יכסה את החוב. הבנק לא ימכור את הנכס בכל מחיר".



לדברי בן ישי, "בדירות זולות יחסית לעתים לא משתלם לממש את הנכס, ועדיף להשכיר אותו ולהמתין עד יעבור זעם. להערכתי, אם ניתקל לעתים קרובות במצבים שבהם אין כדאיות במימוש, אנו עשויים לנקוט בגישה זו".



בלשכה מגבשים עקרונות להערכה



רק לפני כחודש העריך יו"ר לשכת השמאים, ארז כהן, נכס בשטח של כ-220 מ"ר ברחוב החשמונאים בתל אביב בשווי של כ-250 אלף דולר. הנכס נמכר לבסוף בהתמחרות בכ-320 אלף דולר. לדברי כהן, הפער נובע בין היתר מכך שהמשקיע לא לקח בחשבון השקעות נוספות בנכס. כמו כן, הוא אומר, העסקה התבצעה במכרז - הליך שבו העסקות נסגרות במחיר גבוה יותר. עם זאת מציין כהן, "אם הייתי נדרש לעשות הערכת שומה לבנק הייתי ללא ספק זהיר יותר, והערכת השווי היתה אף נמוכה מזו שנתתי".



כהן אינו מכחיש כי המצב הנוכחי בעייתי. "היות שאין מספיק עסקות שיהוו מדגם מייצג, הנדל"ן נמצא בסימן שאלה", הוא אומר, "מחירי הנכסים לוטים בערפל, ובמקרים קיצוניים העסקות עשויות להיעצר. בכל הקשור לכינוס נכסים, בהחלט יכול להיות מצב שבו הנכסים לא יימכרו".



נשאלת השאלה מי יתיישר עם מי, השמאים עם השוק או ההיפך? גם כאן קיימת מחלוקת. לדברי כהן, השמאים הם אלה שצפויים להתאים את הערכותיהם למצב השוק: "ההיגיון הוא שהשמאים יתיישרו עם השוק, היות שהם לא יוצרים אותו. כתוצאה מכך, באזורים שונים המחירים עשויים להישאר ללא שינוי", אומר כהן.



שמאי המקרקעין חיים מסילתי סבור אחרת. "לדעתי השוק לבסוף יתיישר כלפי מטה. ברגע שהמוכרים יפנימו את המשבר, הם יבואו לקראת הקונים. המחירים יירדו אז ב-10%-15%", אומר מסילתי.



באופן כללי, הנושא מעורר אי נחת בקרב שמאים. בחודש האחרון התקיים דיון ער באתר האינטרנט של פורום לשכת השמאים, והמשתתפים ביקשו לקיים מפגש מקצועי שבו ייקבעו עקרונות לעריכת שומות בתנאי אי ודאות. כהן ציין כי הלשכה בוחנת אופציות לקביעת עקרונות כאלה: "בחודשיים הקרובים נאמץ את שיטת 'דלפי', לפיה נפיץ בקביעות שאלונים בקרב שמאי מקרקעין וגורמים פיננסיים ברחבי ישראל, כדי שאלה יחוו את דעתם על מצב השוק", אמר. "לאחר קבלת הנתונים נוכל להגדיר באופן מדויק יותר את ההתפתחויות בשוק הנדל"ן. בהתאם לזאת, נגדיר טווחי סיכונים על נכסים בערים שונות - ולפיהם השמאים יפעלו".