המדריך להשקעה משפחתית בנדל"ן
>> רכישת נכס מניב דורשת הון עצמי מינימלי. אדם מהשורה שיפנה לבנק לקבלת מינוף לנכס מניב למגורים - וכמובן יציג הכנסות שוטפות מספקות - לרוב יקבל הלוואה בגובה 70% מעלות הנכס, ויידרש להוסיף 30% מהונו העצמי. על האמור יש להוסיף כ-7% בגין תשלומים נלווים, שבהם מס רכישה (לרוכשים נכס שני או יותר), דמי תיווך, עורך דין והוצאות משכנתא. בסך הכל נדרשים כ-37% מההון העצמי.
ניתן לרכוש נכס במינוף (הלוואה) גבוה יותר, לעתים עד 100% משווי הנכס, באמצעות EMI (ביטוח חיצוני להלוואה) או מינוף צולב של נכס אחר. אופציית ה-EMI תגבה מאתנו פרמיה יקרה ועלויות נוספות, ומינוף צולב מעמיד אותנו ברמת סיכון וחשיפה גבוהים למשתני השוק - שיעור ריבית, מחירי הנדל"ן, מחירי השכירות ועוד - שאינה מומלצת למשקיעים בתחילת דרכם.
נניח שברצוננו לרכוש נכס ב-400 אלף שקל. לפי האמור, יידרש לנו הון עצמי של כ-150 אלף שקל, לפני עלויות נוספות בגין שיפוץ הנכס, אם נזדקק לכך. מה ניתן לעשות אם אין ברשותנו סכום התחלתי זה? הפתרון המוצע למשקיעים בתחילת דרכם שאין ברשותם הון עצמי מינימלי להשקעה הראשונה הוא לבחון השקעה עם שותף או שותפה.
מטבע הדברים, לרוב אנו צפויים לשני שותפים "כפויים"; בן/בת הזוג וראשות המסים של המדינה. השותף המדובר אינו נמנה עם שני האחרונים, הוא יכול להיות אח/אחות, חבר קרוב או כל אדם שרמת ההיכרות עמו והמטרות המשותפות מאפשרים השקעה משותפת, על כל המאפיינים הכרוכים בה.
להשקעה עם שותף מספר לא מבוטל של יתרונות, מעבר ליכולת הכספית המשותפת הנובעת מההון העצמי המצרפי. הפעילות המשותפת יוצרת יכולת ניתוח ומחשבה איכותיים יותר והנאה רבה יותר מהתהליך. יתרה מזאת, אפשר לחלק את המטלות לביצוע בשלבים הראשונים של ההשקעה בין השותפים: בחינת אזורי יעד להשקעה, חיפוש ואיתור נכסים פוטנציאליים באזורי החיפוש, מפגשים עם מתווכים ועוד.
רכישה עם שותף מאפשרת הפריה הדדית וניצול יתרונות של כל צד, הן בשלב הראשוני של איתור הנכס והן לאורך התהליך וניהולו. למשל, אחד השותפים יכול לשמש חשב השותפות ולהתעסק במשכנתא, בגבייה ובחשבון הבנק, ואילו השותף השני יכול לשמש מנהל התפעול של המיזם ולטפל בתקלות ובתחזוקת הנכס.
גם אם ברשותנו הון עצמי המספיק לרכישת נכס אחד ייתכן שנשקול לאחד כוחות, ונרכוש שני חצאי נכסים עם שותף או שותפה. במקרה זה הערך המוסף יהיה פיזור ההשקעה לשני נכסים או אפילו לשני אזורי השקעה.
חסרונות לשותפות בהשקעה
מנגד, יש כמה חסרונות להשקעה עם שותפים שיש להביא בחשבון. חיסרון ראשון שצץ ועולה הוא העניין הכספי. ביצוע עסקה בהיקף כספי גבוה עם אדם אחר הוא צעד מורכב שטומן בחובו סיכונים שונים, ולכן מומלץ לבצע זאת עם אדם מוכר, תוך וידוא מלא שמטרות ההשקעה שלכם זהות. למשל, השקעה לטווח ארוך, מכירה על בסיס כדאיות וכדומה.
חיסרון מהותי נוסף בא לידי ביטוי במיסוי, הן במס הרכישה והן במס השבח (שלב המכירה). מכיוון שמיסוי מסוג זה הינו אישי ומתייחס לתא המשפחתי, ישלם כל שותף את חלקו היחסי במס. כלומר אם רכש 50% מהנכס, ישלם חצי ממס הרכישה וחצי ממס השבח. יתרה מכך, אם הוא פטור ממס רכישה או ממס שבח בעוד שותפו חייב בהם, יישא כל צד בחלקו הוא. עד כאן אין בעיה מיוחדת.
הבעיה צצה בשלב מימוש הפטור. אדם שזו דירתו היחידה זכאי לפטור ממס רכישה אם רכש דירה אחת או חלקה (חלק הגדול מ-25%), ולכן ייתכן ש"נבזבז" פטור על שווי (חלק) נכס נמוך יותר. כך גם במס השבח.
אם שקלנו את היתרונות והחסרונות והחלטנו לרכוש נכס עם שותף, יהיה הביצוע קל ביותר. רישום הבעלות בטאבו ייעשה לפי החלק היחסי של כל אחד (גם ביחסים לא שווים) והלוואת המשכנתא תילקח במשותף. יש להביא בחשבון ששני הצדדים ערבים זה לזה.
מומלץ לפתוח חשבון בנק ייעודי שבו מוטבים השותפים, תוך הקניית זכויות חתימה לכל צד, אליו יופקדו התקבולים (כספי השכירות) וממנו ישולמו כל התשלומים - משכנתא והוצאות שונות.
לסיכום, שותפות עסקית אינה מתאימה לכל משקיע. היא טומנת בחובה יתרונות רבים, אך גם חסרונות שעלינו לשקלל ולקבל החלטה. מנגד, שותפות סוללת את הדרך לאלה המעוניינים להתחיל בביצוע השקעות נדל"ן אך חסרים את ההון העצמי. בהצלחה.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il
חסר לכם הון עצמי להשקעה משפחתית? בחרו שותפים
חיים לוי
20.3.2009 / 9:30