מעקב: נאות הפסגה - מצבם של בעלי האג"ח השתפר

>> לפני כחודש פירסמנו כאן טור שעסק בניתוח האג"ח של חברת נאות הפסגה. בשבוע שעבר חלה התפתחות שלדעתנו משפרת את כושר החזר החוב לבעלי האג"ח של החברה.



נאות הפסגה דיווחה בשבוע שעבר על מכירת מגרש המיועד לבניית 66 דירות תמורת כ-1.7 מיליון דולר. העיסקה משקפת שווי קרקע של כ-26 אלף דולר או 105 אלף שקל ליחידת דיור - סכום גבוה באופן משמעותי מהערכות השווי שלנו. בטור מלפני חודש, כתבנו כי "להערכתנו, לפי עסקות דומות באזור, שווי הקרקע שעדיין אינה בנויה גבוה בהרבה מהשווי הסחיר של האג"ח, וייתכן שהוא אף מגבה את שווי הסדרה כולה במונחי ערך הפדיון שלה". שווי הקרקעות שמשתקף בעיסקה זו משערך את הביטחונות של הסדרה אף מעבר לגובה הפארי.

העיסקה שדווחה נותנת אינדיקציה טובה לשווי יתרת הקרקעות של נאות הפסגה, שלהערכתנו הוא כ-75 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. ההבדל בין השערוך שלנו לבין המחיר בעסקה נובע מכך שיתרת הקרקעות נמצאות עדיין בפיתוח חלקי, בעוד שהקרקע שנמכרה נמצאת בפיתוח מלא. חלק מהתשלום בעסקה אף הותנה בכך.



אנו סבורים שעסקה זו טובה מאוד לבעלי האג"ח. בפן המימוני היא משחררת לחברה כסף, אבל חשוב מכך - היא מספקת אינדיקציה חיובית ואמינה לשווי הביטחונות של מחזיקי האג"ח, כלומר הקרקעות במודיעין עילית.



כשבוחנים שוב את האג"ח לאור נתונים אלה, נראה כי שווי הביטחונות של מחזיקי האג"ח הוא כ-80 מיליון שקל, על פי חישוב של 75 אלף שקל ליחידת דיור המוכפלים ב-1,100 יחידות דיור המיועדות לבנייה מתוך הקרקע המשועבדת בדרגה ראשונה בלבד. אפשר לקחת בחשבון שגם שאר הקרקע תעמוד לרשות בעלי החוב במקרה הצורך, על אף שאינה משועבדת בדרגה ראשונה.



מול ביטחונות של 80 מיליון שקל עומדת סדרת אג"ח ששווי השוק שלה, לאחר ניכוי של כ-19 מיליון ערך נקוב שמחזיקה חברה בת, הוא כ-37 מיליון שקל. לפיכך נראה שגם לאחר עלייה של 20% במחיר האג"ח מאז פרסום הטור הקודם, עדיין מדובר בשווי חוב שנסחר בפחות ממחצית השווי של הביטחונות.



אג"ח נאות הפסגה >> תשואה לפדיון (ברוטו) 32%



היקף הסדרה: 81.1 מיליון ערך נקוב



מחיר האיגרת: 64 אגורות



קופון נקוב: 6.8% לשנה (צמוד מדד)



מח"מ: 2.3 שנים



מועד פדיון סופי של הקרן: פברואר 2013



***



ערך פארי



ערך האג"ח אילו היתה עומדת לפדיון היום בהתאם לתנאים הנקובים בתשקיף