קוני הדירות נכנסים לבונקר - ומי שלא מוכרח, לא קונה דירה - כך עולה מסקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם השבוע בנוגע למכירת דירות קבלן בפברואר, וכך גם עולה ממדד הנדל"ן של TheMarker ושל לוח האינטרנט yad2.
על אף שהמחירים במגמת ירידה, עלה משך הזמן הממוצע שבו מפורסמת מודעה בלוח yad2 בשיעורים של 10% בדירות להשכרה ושל 15% בדירות למכירה. נתון משמעותי נוסף הוא שחלה באחרונה ירידה של 12%-15% במספר המודעות של דירות למכירה באתר yad2.
הנתונים מורים על כיוון אחד: השוק מתקדם במהירות למצב של קיפאון. על אף שמחירי הדירות יורדים, הקונים חוששים או שאינם יכולים לעמוד בהם, ואילו המוכרים אינם מעוניינים למכור במחיר הנמוך מסף מינימלי מסוים, ולכן הם מושכים את הדירות מהשוק ומבטלים את המכירה. כשכבר מתבצעת עסקה, זה קורה לאחר שהמודעה המתינה זמן ממושך בלוח.
במקומות מסוימים, מספר המודעות המועט גרם לאי-השתתפותם במדד החודשי שלנו, ואילו במקומות אחרים הוא השפיע גם על איכות המדגם. עם זאת, אין לטעות במגמה: בממוצע ארצי של כלל מחירי הדירות אפשר לראות שבסך הכל, נמשכת המגמה של ירידות במחירי דירות. ברוב ערי המדגם היתה עלייה במחירי דירות בנות 3 חדרים, ולעומת זאת שווי דירות בנות 4 חדרים ירד ברוב הערים.
כקודמיו, מחזק מדד מרץ את תחושתם של מחפשי הדירות כי השוק לא באמת צונח לתהום. מי שמחפש דירות במחירי סוף עונה לא ימצא אותן. בעלי הנכסים ממשיכים לדרוש מחירים נמוכים יותר ברוב הערים במדגם, אבל מדובר בירידות של אחוזים בודדים ולעתים של שברי אחוזים ובהיפוכי מגמה מחודש לחודש. לפיכך, קשה ללמוד על מגמה חדה ועקבית.
מחירי הדירות במרכז - בתל אביב, ברמת גן ובגבעתיים - רשמו ירידות קלות בלבד לעומת פברואר. מחיר דירת 3 חדרים בתל אביב ירד בכ-4.5%, וברמת גן ב-3.9%. בגבעתיים, בחולון ובבת ים נרשמה עלייה קלה מאוד במחירים.
דווקא בנכסים הגדולים והיקרים יותר, קרי דירות 4 ו-5 חדרים, שהיו הראשונים להיפגע במשבר, עלו המחירים ברמת גן, חולון ובת ים. בת ים מובילה את הרשימה עם עלייה של 4.3% במחירי דירות 4 חדרים ועם זינוק מרשים עוד יותר, של 7.6%, בדירות 5 חדרים. בתל אביב, לעומת זאת, ירדו מחירי דירות 5 חדרים ב-3.1%, לאחר חודשיים של עליות.
את ירידות מחירי השכירות בגוש דן מובילה רמת גן, עם ירידה של 4.7% בתשלום עבור דירות 4 חדרים והתכווצות של 3.5% במחירי דירות 5 חדרים. בתל אביב ובגבעתיים נרשמה מגמה מעורבת - ירידה במחירי השכירות של דירות בנות 4 חדרים ועלייה במחירי דירות 5 חדרים. עם זאת, יש לסייג את הקפיצה המפתיעה של כ-10.5% במחירי השכירות של דירות 5 חדרים בתל אביב, כי מדובר בנתון חריג על רקע היחלשות שוק הדירות היקרות, וייתכן שהדבר נובע ממיעוט הנכסים.
עיקר המשבר - בפרירפריה
כשמתרחקים מאזור תל אביב רבתי, נראים השינויים החדים בצד השלילי. למעט רמלה, שבה עלה מחיר דירת 5 חדרים ב-7.7% ודירת 3 חדרים ב-3.9% - אין כמעט בשורות טובות למוכרים. בהרצליה יש מגמה של יציבות מחירים. ברמת השרון הסמוכה לה נחתכו המחירים בכל סוגי הדירות - והירידה החדה מכולן, של 9.6%, התרחשה בדירות 5 חדרים, אם כי גם כאן נראה שהנתון נובע ממדגם קטן של נכסים.
בחינת המחירים מראה כי השוק לא סובל מהיסטריה. מתוך 30 ערים, נרשמה ב-16 עליית מחירים בדירות 3 חדרים, ב-13 ירדו המחירים, ובחדרה לא היה שינוי. בדירות 4 חדרים נרשמו ב-18 ערים ירידות מחירים. מספר הערים שבהן נרשמה עלייה במחירי דירות 5 חדרים שווה למספר הערים שבהן היתה ירידה.
בערי הצפון כמעט שלא חל שינוי. השינוי במחירים באזור הסתכם פי רוב ב-1%-2%, ואין מגמה ברורה. גם מחיריהן של דירות 4 חדרים בחדרה, שקפצו בכ-40% בשמונת החודשים האחרונים, נעצרו במארס.
באזור חיפה נרשם היפוך מגמה במחירי דירות 5 חדרים בקרית ביאליק ובקרית מוצקין. בחודש שעבר ירדו המחירים בשתי הערים באורח משמעותי, ובמדד מרץ עולים המחירים בשתיהן בשיעור דומה, של 7.3% ו-6.1%, בהתאמה.
גם בערי המעגל החיצוני, מרעננה וכפר סבא בצפון ועד אשדוד בדרום, נראים שינויים קטנים מאוד במחירים. העיר היחידה שיוצאת דופן בעניין זה היא נס ציונה, שבה מוסיפים בעלי דירות 5 חדרים לבקש מחירים נמוכים יותר בכ-6%. בכך נמשכת מגמת ירידת המחירים של הדירות הגדולות בעיר, שאיבדו כ-17% מערכן מתחילת 2009. בירושלים נרשמה מגמה הפוכה באותן דירות, שמחיריהן דווקא עלו בכ-13% מתחילת השנה.
מהם הנכסים הפופולריים ביותר בין הגולשים? במרץ היו דירות 3 חדרים בחיפה הנכסים שבהם גילו הגולשים את העניין הרב ביותר, הן למכירה הן להשכרה.
במקום השני בטבלת החיפושים נמצאות דירות 3 חדרים בחולון ובבת ים, ואילו במקומות השלישי והרביעי בסקטור זה נמצאות דירות 3.5 ו-4 חדרים בחיפה. בדירות לרכישה בולט חוסר העניין של הגולשים בתל אביב, בירושלים, ברמת גן ובגבעתיים.
כשמדובר בשכירות, הערים הללו מהוות יעד לחיפושים: דירות 3 חדרים ברמת גן ובגבעתיים הגיעו למקום שני במספר הגלישות אליהן, דירות 3 חדרים בירושלים הגיעו למקום השלישי, ואילו דירות 2, 2.5 ו-3 חדרים בתל אביב הגיעו למקומות הרביעי, החמישי והשישי במספר הגלישות.