כלל פיננסים: מחירי הנדל"ן בארה"ב יפסיקו לרדת בקרוב - ואף יוכלו לחזור לעליות

מחירי הנדל"ן בארה"ב נחתכו בצורה משמעותית במהלך המשבר, ואחד ההסברים להתמשכות התופעה הוא מצוקת האשראי, שמנעה מימון לרכישת נכסי נדל"ן. כלכלן המקרו של כלל פיננסים, אמיר כהנוביץ, מעריך כי הפשרת שוק משכנתאות הג'מבו (משכנתאות הגבוהות מ-730 אלף דולר) יכולה לגרום לעלייה חדה בביקושים ולעצירת ירידת מחירי הנדל"ן- "שינוי זה הוא סנונית ראשונה להפסקה בירידת מחירי הנדל"ן ואף לחזרה לעליות".

"שלל אינדיקטורים מאותתים על התאוששות שוק משכנתאות הג'מבו, שאינו תלוי בתמיכה הממשלתית ומאותת על שיפור משמעותי במצוקת האשראי", אומר כהנוביץ. עדות אחת להתאוששות ניתן למצוא במניית חברת Shares of Hudson City Bancorp Inc, המתמחה הגדולה ביותר בארה"ב למשכנתאות ג'מבו, שזינקה החודש ב-43%, לאחר שנפלה בכ-60% במהלך המשבר.

כהנוביץ מסביר כי "הממשל אומנם נחלץ לטיפול בבעיית המשכנתאות, אך סוג של משכנתאות שלא זכה לעזרה כזאת היו משכנתאות הג'מבו. משכנתאות ג'מבו משמשות לדעתנו כאינדיקטור למצבו האמיתי של שוק המשכנתאות. זאת, מכיוון שמספטמבר 2008, כאשר פאני מיי ופרדי מק החלו לפעול כסוכנויות ממשלתיות הן הפכו למעשה להיות המקור כמעט היחיד למשכנתאות חדשות והן יוצרות הקלה שהיא מלאכותית בתנאי האשראי ועיוות מסוים במחיר הכסף, שממומן כאמור ע"י הממשל.

השפעתן של שתי הסוכנויות כ"כ משמעותי ולמעשה הן כיום הבעלים של משכנתאות בשווי של כ-5 טריליון דולר, וענקיות המשכנתאות לא רוכשות משכנתאות ג'מבו".

"המצב החדש הביא לכך שלבנקים כמעט ולא השתלם במהלך המשבר לתת משכנתאות בהתחשב ברמת הסיכון שהייתה כרוכה בהן אל מול התשואה שקיבלו עליה ולכן לאחר ההנפקה מיהרו למכור אותן לפאני מי ופרדי מק במחיר גבוה, את הרווחים גזרו בעיקר דרך העמלות שגבו מההנפקה. לכן בנקים העדיפו לתת יותר משכנתאות, אבל קטנות, שכאמור, פאני ופרדי לא רוכשות משכנתאות ג'מבו".

ברבעון הרביעי של 2008 גדל סכום המשכנתאות שנתנו 50 הבנקים המובילים בארה"ב ב-109 מיליארד דולר, אך הרוב המוחלט של המשכנתאות היו בסכומים קטנים יחסית. כהנוביץ מסביר כי "לאחר שהמערכת הבנקאית בארה"ב כמעט והפסיקה לתת ולהתעסק בכלל עם משכנתאות ג'מבו ומחירן נפל, בנק אוף אמריקה החל החודש, לראשונה מתחילת המשבר, לחזור לתחום ומציע משכנתאות ג'מבו בריבית קבועה ל-30 שנה בריבית של בין 5%-6%. הצפי הוא שברגע ששוק הג'מבו יחל להתאושש הוא ימשוך אליו בחזרה יותר ויותר מלווים".

כהנוביץ מתייחס לעודפי המזומנים הגדולים שנמצאים כעת במערכת הבנקאות האמריקאית, לאחר הזרמת כספים אליה מידי הבנק המרכזי, הפד- "הממשל רכש ומתכוון להמשיך לרכוש נכסים רעילים, ומשקיעים שנכוו משוק ההון העביר לבנקים את כספו. כספי הבנקים שהופקדו עד כה בבנק המרכזי, הפד, מתחילים לצאת משם".