צמא למזומנים: לבייב מוותר על ספינת הדגל של הקניונים

>> אחרי כמעט שנה של משא ומתן עם חברות שונות, נראה שקניון רמת אביב, ספינת הדגל של הקניונים בישראל, עומד סוף-סוף להימכר למשפחת יולי ואייל עופר. אפריקה נכסים שבשליטת קבוצת אפריקה ישראל חתמה שלשום בלילה עם חברת מליסרון שבשליטת חברת עופר נכסים על מזכר הבנות למכירת הקניון לפי שווי של 1.53 מיליארד שקל.



משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני ישראל, חטיבת הקניונים בקבוצת בריטיש ישראל (ריט ישראל), שהתעניינה אף היא בקניון, אמר אתמול: "התקשרתי ליוסי (יוסי פרי, מנכ"ל מליסרון; ר"ס וע"ד) להגיד בהצלחה ומזל טוב. הם קנו את הקניון הכי טוב בישראל. אנחנו לא ראינו אפשרות להעלות את התשואה של הקניון באופן משמעותי, ולכן העדפנו לא לרכוש אותו".

ואכן, הסיבה העיקרית שבגללה קבוצות נדל"ן לא רכשו את קניון רמת אביב היא שהקניון "מושלם מדי": אין אפשרות להשביח אותו. את הקניון ממשילים בענף ל"לימון שסחטו אותו עד הסוף" - אין זכויות בנייה נוספות להגדלתו, ואין אפשרות להגדיל את ההכנסות ממנו, שכן תמהיל החנויות איכותי. בתי הקולנוע (של רשת לב) כבר הוצאו מהקניון, ואת מקומם תפסו חנויות חדשות, ובהן חנות של אפל.



יתרה מכן, דמי השכירות בקניון הם מהגבוהים בישראל - בין 500 שקל ל-800 שקל למ"ר. חברות הנדל"ן מחפשות נכסים בעייתיים, שאפשר להשביחם ולהגדיל את ההכנסה מהם, ומקורות בענף הנדל"ן מעריכים שאת דמי השכירות בקניון רמת אביב כבר אי אפשר לדחוף כלפי מעלה.



"מדובר בעסקה מאוד בעייתית, אבל אני בטוח שהאחים עופר יודעים לעשות את החישובים שלהם", הוסיף רוזנבלום. "דמי השכירות בקניון רמת אביב גבוהים מאוד, ולכן מי שקונה אותו אינו יכול להגיד: 'אני קונה קניון בתשואה של 7%, אבל אעבוד קשה ואביא אותו לתשואה של 10%'. השאלה היא עופר נכסים תוכל להעלות את דמי השכירות כדי להעלות את התשואה - כי אם הם יישארו עם תשואה של 7%, זה לא משתלם. אולי הם רואים דברים שאנחנו לא ראינו".



אחת ההשבחות האפשרויות היא פתיחת הקניון בשבת - ואולם מדובר הקניון נמסר כי בשלב זה אין כוונה לשנות את ימי הפתיחה.



היתרון של מליסרון



מליסרון תרכוש מאפריקה נכסים את חלקה (73.4%) בחברת מקרקעי מרכז, המחזיקה בקניון. היתרה מוחזקת בידי חברת הביטוח מגדל. מליסרון תקנה גם את קניון סביונים ביהוד כחלק מהעסקה - ב-193 מיליון שקל. לפי הסיכום, אם בסופו של דבר לא יימכר קניון רמת אביב, ומליסרון תחליט שהיא מעוניינת בקניון סביונים, היא תשלם בעבורו 207 מיליון שקל.



המועד הסופי להשלמת העסקה הוא תחילת יוני השנה. בפרק זמן זה צריכה מליסרון לקבל את אישור הממונה על ההגבלים העסקיים ולבצע בדיקת נאותות.



בשנה האחרונה פזלה כמעט כל חברת נדל"ן גדולה במשק לכיוון הקניון. כמה מהחברות, כמו קבוצת עזריאלי וקניוני ישראל, הגיעו לשלבים מתקדמים, ואחרות ויתרו על העסקה בשלבים מוקדמים.



המגעים בין עזריאלי לאפריקה ישראל התנהלו סביב הערכת שווי דומה לזאת שבעסקה הנוכחית, וגם עזריאלי הסכימה לקבל שלושה מהמרכזים המסחריים המוצלחים פחות של אפריקה ישראל - בגני יהודה, בחיפה ובירושלים. מדוע, אם כך, התקרבה מליסרון לרכישת הקניון יותר מכל חברה אחרת עד כה?



ייתכן שהסיבה לכך היא שלמליסרון יש מטרה שאין לחברות אחרות: הגדלת חטיבת הקניונים שלה. למעט קניון רמת אביב, אין בענף נכסים איכותיים שמוצעים כיום למכירה. מליסרון מחזיקה בשני נכסים מוצלחים - קריון בקרית ביאליק, ששוויו מוערך בכ-1.8 מיליארד שקל (כולל בניין משרדים וחניונים), וקניון רננים ברעננה, ששוויו מוערך ב-827 מיליון שקל. נוסף על כך מחזיקה החברה במרכז חוצות המפרץ בחיפה.



עם השלמת העסקה מליסרון כמעט תכפיל את מספר הקניונים שבבעלותה. הנוכחות שלה באזור המרכז תתעצם, ושווי הנכסים שבבעלותה יגדל מכ-2.7 מיליארד שקל לכ-4.4 מיליארד שקל. קניון רמת אביב הוא כרטיס הכניסה של מליסרון לרשימת הקבוצות שמחזיקות בקניונים החשובים בישראל.



"אם לבייב היה יכול להחזיר את הגלגל לאחור, הוא היה סוגר את העסקה עם עזריאלי", אמר אתמול בכיר בענף הנדל"ן. "היום הם מצטערים שלא עשו את העסקה עם עזריאלי". עם זאת, אז נשמעו תלונות על התנהלות קשה במשא ומתן משני צדי השולחן.



ליאורה עופר, יו"ר מליסרון (וגם דירקטורית בבנק מזרחי טפחות, ממלאת מקום יו"ר באחים עופר נכסים ויו"ר אגודת ידידי תיאטרון הקאמרי), דווקא שיבחה את המשא ומתן המהיר שניהלה מולה אפריקה ישראל, ואמרה: "המשא ומתן התנהל בצורה הוגנת מאוד".



מי שלא שם לא קיים



קניון רמת אביב הוא אחד הקניונים המוכרים בישראל, וכל הרשתות הבינו שהן צריכות נוכחות בו - למרות התנאים, שכר הדירה הגבוה והביקורת הקשה שנשמעה על היחס של הבעלים לשוכרים. עם זאת, בעלי חנויות וקניונים אינם תמימי דעים באשר למצבו.



"הקניון אינו בשיאו באחרונה", אמר אבי מלכה, הבעלים של ML ו-ML Men. "זה לא הקניון היחיד החווה ימים קשים וירידה במכירות, אבל הוא בהחלט בין הקניונים הבולטים בירידה". אתמול בצהריים ניכרה בקניון תנועת מבקרים ערה למדי, אך חלשה יותר מהמתבקש ערב חג. לדברי בכיר באחת מרשתות האופנה, בחודשים האחרונים ניכרת ירידה של 30% בתנועה בקניון - ומדובר בירידה חדה יותר מבקניונים אחרים.



עם זאת, לדברי מלכה, במבט לטווח הרחוק מדובר בקניון ייחודי בישראל - מבחינת התמהיל, האווירה, המיקום, המיצוב והקהל. "מבחינה מסחרית אין מדובר בספינת הדגל של הקניונים בעבור השוכרים, אבל הקהל תופש אותו כחלון הראווה של ישראל, ולכן גם הרשתות תופשות אותו כך", אמר.



לדברי המקור הבכיר ברשת האופנה, "קניון רמת אביב הוא כמו תכשיט או צעצוע יקר בעבור הבנות-של. לפני שנה לבייב יכול היה למכור את הקניון ולהרוויח, אבל הבת שלו (צביה לבייב-אלאזרוב, מנהלת חטיבת הקניונים של אפריקה ישראל; ע"ד) אמרה לו שהיא רוצה את הקניון. עכשיו הבת של יולי עופר, ליאורה עופר, רצתה לעצמה את קניון רמת אביב.



"בקניון אין כיום ניהול כמו שצריך. לבייב-אלאזרוב נמצאת שם יום בשבוע ומסתכלת על הקניון בראייה של מתווכת דירות. לא עיניין אותה התמהיל או שיהיו שם חנויות בסיסיות, למשל חנויות צעצועים. למזלה, בשוק חשבו שאם אתה לא ברמת אביב, אתה לא קיים".



לדברי מלכה, "יש עדיין מקום לאחים עופר לשפר את הקניון. הוא כבר אינו חדשני כמו שהיה כשהוקם. דמי השכירות שם כה גבוהים עד שאינם מאפשרים לרשתות להביא לשם עיצוב חנויות שונה מהקונצפט הקבוע שלהן, עיצוב מיוחד באמת שמתאים לקניון". לדבריו, הרשתות שמפעילות חנויות בקניון מפסידות כסף: "אין בקניון רמת אביב רשת שמרוויחה. דמי השכירות מהווים 18% מהפדיון, ואי אפשר להרוויח ככה".



עופר אינה מסכימה. לדבריה, "דיברנו עם בעלי הרשתות, והם אומרים שהניהול של הקניון מצוין. הם משלמים שכר דירה גבוה, אבל מרוצים מהניהול, מהאחזקה ומהמיצוב של הקניון". עופר הוסיפה כי יש שלושה מועמדים לניהול הקניון, אך סירבה למסור את שמותיהם.



"קבוצת עופר תנהלת בהגינות מול השוכרים", אמר מלכה. לדבריו הצטרף הבכיר ברשת האופנה, שאמר: ". הם מנהלים את הקניונים שלהם בצורה מדהימה, ויוסי פרי, על אף היותו איש קשה, יודע לעבוד כמו שצריך".



בקניון רמת אביב ובאפריקה ישראל סירבו להגיב לידיעה.



קניון רמת אביב



הקמה: 1997



שטחי מסחר: כ-17,800 מ"ר



שטח משרדים: כ-10,000 מ"ר



תפוסה: 100%



פדיון שנתי: 780 מיליון שקל



מותגים מובילים: זארה, אפל, אן פונטיין, פוקס, קסטרו, רנואר, דיזל



עוגנים: סופר-פארם, המשביר לצרכן, זארה



הכנסות שנתיות: 142 מיליון שקל



דמי שכירות ממוצעים: 500-800 שקל למ"ר*