הצלילה של שוק הדירות במנהטן רק מתחילה והיא צפויה להימשך 5 שנים

ניו יורק טיימס



מכירות הנדל"ן במספר שווקים במערב ארה"ב רשמו באחרונה התאוששות קלה - מה שעורר תקווה כי מחירי הבתים במדינה נוגעים בתחתית. אך במנהטן, שוק הנדל"ן רק החל בירידה תלולה - המקבילה לנפילה במגזר הפיננסי בניו יורק - ואנליסטים בשוק הנדל"ן טוענים כי הידרדרות זו עשויה להימשך זמן רב לאחר ששווקים אחרים כבר יחלימו.

מחירי הדירות הם שוב נושא לוהט לשיחה במנהטן, אך הפעם הדיון הוא על הירידה במחירים ואי היציבות בשוק. סוכני נדל"ן אמנם טוענים כי הם רואים עלייה בפעילות באחרונה, בייחוד בקרב רוכשי דירות ראשונות שמנצלים את יתרונות הריבית הנמוכה, אך אנליסטים בתחום צופים ירידה מתמשכת במחירים ובמכירות, שעשויה להימשך גם ארבע או חמש שנים.



ברבעון הראשון של השנה, המכירות בבנייני דירות במנהטן ירדו בכמעט 60% לעומת הרבעון הראשון של 2008. מחירי הדירות ירדו בשיעור של עד 24% בתקופה זו, לפי מספר דו"חות שפורסמו בתחילת החודש.



מחירי הדירות בבתים משותפים שמרו עד לאחרונה על רמתם, הודות לכך שקונים שחתמו על חוזים ארוכי טווח עוד בטרם החלה ההאטה החלו לאכלס דירות במבנים שבנייתם הושלמה באחרונה. אך כעת נחתמים פחות חוזים חדשים עבור בניינים שעדיין לא הושלמו, וחלק מהקונים עורכים שינויים בחוזים שלהם או שהם מנסים לצאת מהם. בתים דו-משפחתיים ודירות בבתים משותפים מהווים 98% ממכירות הנדל"ן למגורים במנהטן.



הלחץ עז עוד יותר בקצה העליון של השוק. במנהטן מוצעים למכירה 350 דירות ובתים פרטיים במחיר מבוקש של יותר מ-10 מיליון דולר, והמלאי גדל והולך. בקצב המכירות הנוכחי, יעברו שש שנים בטרם יימכרו כל הנכסים הללו.



"בשלוש השנים האחרונות, כמה שיותר גדול היה יותר טוב", אומרת דולי לנז, מתווכת בפרודנשל דגלס אלימן. "עכשיו מלות המפתח הן קטן, איכותי ומשתלם. בעבר אף אחד לא שאל מהן עלויות התחזוקה, עכשיו כולם רוצים לדעת".



מנהטן הצליחה להימנע מחלק מבעיות הדיור שניצבו בפני שאר המדינה במהלך ההאטה הנוכחית. שיעור עיקולי המשכנתאות במנהטן נשאר נמוך גם היום, ובעיר נבנו אלפי יחידות דיור, שמרביתן נרכשו על ידי בעלי הבתים, ולא על ידי ספקולנטים כפי שקרה לעתים קרובות במיאמי ובשווקים רוויים אחרים.



ואולם מחירי הדירות במנהטן עלו בזכות משכורות הענק והבונוסים בוול סטריט, ומאז שהפריחה נהפכה לצלילה, בסתו שעבר, הם רק הולכים ויורדים.



על מהירות הנפילה במחירים יכולה להעיד אביגיל דיסני, פילנתרופית ובמאית סרטים דוקומנטריים, שלפני שנה הציעה למכירה את ביתה המפואר בן 17 החדרים בווסט אנד אבניו תמורת 13.5 מיליון דולר. דיסני ביקשה בעבור הבית מחיר הגבוה ב-20% מזה ששילמה בעבורו מספר חודשים קודם לכן. את הבית העצום יצר הזמר הארי בלפונטה לפני שנים רבות, כשחיבר שתי דירות קטנות יותר.



אחרי כמה וכמה הורדות במחיר, דיסני מצאה לבסוף קונים שהסכימו לשלם לה קצת פחות מ-7.5 מיליון דולר - הנחה של 46% לעומת המחיר הראשוני שביקשה. אך כדי לסגור את העסקה היה עליה לבנות מחדש את הקירות שהרס בלפונטה ולהמיר את הנכס בחזרה לשתי דירות, כדי למכור אותן לשני קונים.



הנדל"ן נופל עם המגזר הפיננסי



למרות המאמצים הממשלתיים לשחרר את האשראי ברחבי המדינה, השוק בניו יורק סובל ממחנק אשראי, בייחוד עבור משכנתאות ג'מבו - הלוואות בגובה של יותר מ-729,750 דולר. יותר ממחצית ממכירות הדירות במנהטן עוברות גם את הסף העליון של המשכנתאות הקונוונציונליות, שנושאות את הריבית הנמוכה ביותר.



ג'ונתן מילר, שמאי שעורך דו"חות רבעוניים על מנהטן, אומר כי השוק עשוי להמשיך ליפול במהלך השנה הקרובה והשנה הבאה, בייחוד אם מחנק האשראי יימשך עבור מרבית הקונים. לאחר מכן, הוא מסביר, יידרשו מספר שנים עד שהמלאי העודף ייצא מהשוק.



התאוששות השיווק תלויה גם בהתאוששות הכלכלה, מה שלפי תחזיות רבות עשוי לגבות מחיר כבד מעיריית ניו יורק בטרם יסתיים המיתון. תעשיית הפיננסים אחראית ליותר מ-30% מכלל המשכורות בעיר, לפי נתוני חשב עיריית ניו יורק.



שיעור התעסוקה ברחבי המדינה רשם ירידה בשנה שעברה, אך בניו יורק כמות המשרות עלתה עד ספטמבר האחרון. ואולם עד ינואר איבדה העיר כמעט 85 אלף משרות, ובמשרד החשב צופים אובדן של 121 אלף משרות נוספות ב-2009 ו-83 אלף משרות ב-2010.



השוק שנפגע במידה הרבה ביותר הוא שוק הדירות בבתים משותפים הנמצאים בבנייה, בייחוד משום שכללי המשכנתאות החדשים מקשים על קונים להשיג הלוואה קונוונציונלית בטרם נמכרו לפחות 70% מהדירות בבניין. בעיה זו גורמת לחברות נדל"ן רבות להמיר את הפרויקטים לדירות להשכרה, או לספק פתרונות מימון חלופיים.



ברחוב ג'ון 99 במנהטן, שם ממירה רוקרוז דבלופמנט קורפריישן מבנה בן 27 קומות למאות יחידות דיור, החברה מציעה לקונים הזדמנות "לשכור עד לבעלות", ומבטיחה לרכוש בחזרה את הדירות לאחר חמש שנים ב-110% ממחיר הרכישה. כמו כן מציעה החברה יחידות דיור למטרות השקעה, בחבילות של 15 דירות.



בסוף שנות ה-80 הביאה העלייה בבניית יחידות הדיור בניו יורק לשפע של יחידות זמינות. המחירים הגיעו לשיא ב-1989, ירדו בחדות ב-1991, הגיעו לתחתית ב-1993 והתייצבו בין 1995 ל-1996.



שון אושר, מנכ"ל חברת השיווק קור גרופ, אומר כי החל לראות פעילות רבה יותר באביב, אך במחירים נמוכים בהרבה, וירידה של עד 40% במחירי דירות היוקרה. לדבריו, במהלך המשבר הגדול האחרון בשוק הנדל"ן, כאשר דירות הסטודיו היו כה זולות עד ששקל לרכוש אחת בכרטיס אשראי, אנשים חשבו ששוק דירות היוקרה לא יתאושש לעולם. "צריכת היתר יצאה מהאופנה ב-1991", הוא אומר. "השוק חזר לעצמו ב-1997 או 1998".