סביון: יוקרה סולידית

מדד היציבות

סביון



6



>> סביון, אחת מהמועצות המקומיות המבוססות בישראל, חריגה במקצת בין היישובים העשירים: בתקופת השגשוג האחרונה המחירים בה לא מיהרו לעלות, עקב העדר ביקוש מתושבי חוץ ומחפשי דירות יוקרה, ואילו במשבר הנוכחי היא רושמת ירידות מתונות יחסית.



מיקום:



היישוב נמצא בין המועצות קרית אונו בצפון-מערב, גני תקווה בצפון, כפר מעש ומגשימים במזרח, יהוד בדרום-מזרח ואור יהודה בדרום.



היסטוריה:



סביון הוקמה כיישוב חקלאי, ובסוף שנות ה-70 נהפכה למועצה מקומית. ב-2003, במסגרת פרויקט איחוד רשויות של משרד הפנים, התאחד היישוב עם הוועד המקומי גני יהודה.



תכנון ובנייה:



היישוב משתרע על שטח של כ-4,000 דונם ומתגוררות בו כ-1,100 משפחות, כולן בווילות פרטיות, על מגרשים שרובם בבעלות מינהל מקרקעי ישראל.



בסביון הוותיקה, שהוקמה בשנות ה-50, ישנם שלושה סוגי מגרשים: בני 5 דונם שעליהם בתים בני כ-750 מ"ר בנוי בממוצע, מגרשים בשטח של 3 דונם ובהם בתים בשטח של כ-500 מ"ר בנוי ומגרשים בני 1.25 דונם עם בתים בשטח של כ-460 מ"ר בנוי בממוצע. איחוד היישוב עם גני יהודה הוסיף נחלות בשטח של עד כ-10 דונם.



בדרום מזרח הישוב נבנית סביון החדשה על ידי אפריקה ישראל. בשכונה ייבנו 190 יחידות דיור על מגרשים בשטח של חצי דונם עד דונם. יישום התוכנית יוסיף ליישוב עוד כ-200 משפחות (כ-800 תושבים).



פרויקט הבנייה לווה במאבק של תושבי היישוב, בעיקר אלה המתגוררים בסמוך אליו, שטענו שרמת חייהם נפגעת כתוצאה מהבנייה. לדבריהם, היישוב השקט, הירוק והפסטורלי נהפך לאתר בנייה, וערך נכסיהם ירד.



מבני ציבור:



בסביון איכות חיים גבוהה, שחלק מסממניה הם סביבה ירוקה וריבוי מוסדות ציבור. במקום בתי ספר יסודיים וחטיבת ביניים, מרכז תרבות, ספרייה, בריכה, מגרשי ספורט, מרכזי קניות, קופת חולים, בנקים ועוד. ואולם אף שמדובר באחד מהיישובים היוקרתיים בישראל, אין במקום מערכת ביוב מרכזית ובתים רבים מחוברים עדיין לבורות ספיגה. נכון להיום קיימת תוכנית לחיבור למערכת הביוב הארצית.



אוכלוסייה:



תושבים ותיקים של היישוב ומשפחות צעירות עם ילדים מהעשירון העליון.



דינמיקת מחירים:



סביון לא נהנתה מעליית המחירים המטאורית שאיפיינה בשנים האחרונות את אזורי היוקרה כדוגמת הרצליה פיתוח וכפר שמריהו. תרמה לכך העובדה שבתושבי חוץ לא גילו התעניינות גדולה ביישוב. עובדה זו סייעה בהמשך לשמירת יציבות מחירים יחסית במקום.



שני אירועים מרכזיים הביאו לשינוי וירידות מחירים בשנה האחרונה: המצב הכלכלי ואתו צניחת שער הדולר, לצד מכירת קרקעות בהרחבה של היישוב במחירים זולים יחסית.



שיווק הקרקעות בסביון החדשה הכתיב את המחירים בסביון הוותיקה. כך למשל הוצעו בתחילה קרקעות לפי תחשיב של כ-4,300 שקל למ"ר. המחירים בסביון הוותיקה באותו זמן היו כ-3,400 שקל למ"ר בלבד, ולכן אימצו שם את המחירים החדשים בשמחה. עם זאת, כאשר התקשתה אפריקה ישראל לשווק את הקרקעות והורידה את המחיר לכ-3,400 שקל למ"ר, הדבר השפיע גם על סביון הוותיקה.



נכון להיום, סביון הוותיקה עדיין שומרת על יציבות מחירים, בעיקר בנכסים הקטנים. מחיר הנכסים הגדולים יורד ב-10%-15% בממוצע בתקופה האחרונה. עם זאת, בהתייחס לכך שמדובר באחד היישובים היוקרתיים בישראל, ירידות מחירים בשיעור זה הן מינוריות בהשוואה לצניחת מחירים של עד 40% ביישובי יוקרה אחרים.



כך, בפברואר נמכר בית מגורים בשטח של דונם וחצי, כ-400 מ"ר בנוי, תמורת 6.3 מיליון שקל; באוקטובר 2004 נמכר נכס דומה, בשטח של כ-1,483 דונם, ב-4.93 מיליון שקל.



נכס של בשטח של 2.25 דונם, עם 500 מ"ר בנוי, נמכר כיום בכ-9 מיליון שקל; באוקטובר 2004 נמכר נכס דומה ב-8 מיליון שקל. בית מגורים בשטח של כ-5.6 דונם נמכר באוקטובר 2005 ב-12.3 מיליון שקל. נכס דומה נמכר השנה ב-13.4 מיליון שקל.



המדד:



סביון אמנם נחשבת סולידית, אך זה לא הופך אותה לחסינה מהשפעותיו של משבר גלובלי. מחירי הנכסים בסביון הם גבוהים, וככל הנכסים היוקרתיים במדינה הם צפויים לרשום ירידות מחירים עקב צניחה בביקושים. עם זאת, הירידות יהיו נמוכות בהשוואה ליישובים דומים.



-



סייעו בהכנת הכתבה: חיים גלנצר, ראש המכון לשמאות והנדסה בתל אביב; טוביה וגיא לשם, יועצים ומתווכים במקרקעין בסביון והסביבה