תמחור הקרקע כמדד נדל"ני

המיקום: המושבים עין ורד ועין שריד בגוש תל מונד בשרון



העסקות: במסגרת מכרזי מינהל נמכרו בהפרש של שבוע 33 מגרשים של חצי דונם בעין ורד בטווח מחירים של 1.2-1.4 מיליון שקל (כולל פיתוח, לא כולל מע"מ) ו-8 מגרשים של 300 מ"ר בעין שריד ב-600-650 אלף שקל (גם כן כולל פיתוח ולא כולל מע"מ).

המושבים: שני המושבים נמצאים מזרחית לקדימה וצפונית לתל מונד. עין שריד, הצפוני שבהם, הוקם ב-1950 ובו מתגוררים כ-1,200 תושבים, ועין ורד הוקם ב-1930 ובו 1,200 תושבים.



ניתוח העסקות: פערי המחירים בין שני המקומות גדולים, וזאת גם כשלוקחים בחשבון ששטחי המגרשים שנמכרו במכרז בעין ורד גדולים יותר. ככלל רמות המחירים בעין שריד נחשבות לנמוכות משמעותית יחסית ליישובי הסביבה - עין ורד, כפר הס ואף צורן - ובשנים האחרונות הם כמעט שלא עלו.



מחירי קוטג'ים בהרחבה של עין ורד עשויים להגיע ל-3 מיליון שקל, ואילו בהרחבה של עין שריד מדובר על מחירים של כ-2.3 מיליון שקל.



שורה תחתונה: תמחור של בניין או דירה כולל בתוכו פרמטרים של איכות בנייה ותכנון, שאינם קשורים למיקום. תמחור קרקע, לעומת זאת, הוא תמחור "נקי" של המיקום ושל איכות הסביבה. כשמגרשים בשני יישובים סמוכים נמכרים בתוך ימים מספר במחירים כל כך שונים, ניתן להקיש מכך כי הפערים מגלמים בדיוק את מה ששוק הנדל"ן חושב על שני המקומות.