>> בסדרת הכתבות בנושא "השקעה משפחתית" שפירסמנו במדור זה סקרנו את תהליך רכישת דירה להשקעה, משלב התכנון הפיננסי, דרך הגדרת מאפייני הנכס וקהל היעד, הגדרת התשואה המתבקשת אל מול הסיכון וסקירה של תהליך החיפוש, ועד לשלב מינוף ההשקעה. לאחר שביצענו את ההשקעה ורכשנו את הנכס המניב, כל שנותר הוא לאתר שוכרים מתאימים ולהתחיל לקבל את אותה הכנסה פסיווית מיוחלת.
לא אחת אנו נתקלים בסיפורי אימה על שוכרים בעייתיים אשר אינם משלמים, מסרבים להתפנות, הורסים את הנכס מושכר ועוד כהנה וכהנה. ואכן, הגדרנו כבר בתחילת הסדרה שהשקעה בנכס מניב אינה מוגדרת כהשקעה חסרת סיכון. היא דורשת התעסקות כזו או אחרת עם שוכרים וטומנת בחובה חשיפה אל מול גורם שלישי. כאלטרנטיווה, תמיד נוכל להשקיע בפק"מ, מק"מ או כל פיקדון שיהווה עבורנו את אותה "תשואה חסרת סיכון" - אך התשואה שניתן לקבל כיום מפק"מ אינה גבוהה.
אם אכן החלטנו כי ברצוננו להשקיע בנכס מניב שיזרים לקופה המשפחתית תשלום חודשי קבוע לתקופה אינסופית, תוך השגת אותה תשואה שהגדרנו בשלבים אחרים של ההשקעה, יהיה עלינו להיות נכונים ומוכנים לקבל עלינו גם את ההפתעות הגלומות בהשקעה זו. כמובן שעלינו לעשות כל שניתן על מנת לאפשר תזרים הכנסות סדיר ונטול בעיות מצד השוכרים, לצד טיפול מינימלי בנכס וגבייה מרבית לאורך השנים.
כיצד עושים זאת? האם ניתן למנוע לחלוטין את הבעיות הנובעות מהתעסקות עם שוכרים? כמובן שלא, אך מאידך, בניהול נכון של התהליך נוכל למזער את ההתעסקות ואת הצפי לתופעות כגון אי תשלום, פיגורים, בעיות גבייה, הרס ועוד. להלן כמה פעולות שיאפשרו לכם ניהול נכון של התהליך.
סינון ראשוני: ככל שנהיה נוקשים בשלב זה, כך נמזער את הסיכון. אין כמו "אהבה ממבט ראשון", ולאינטואיציה האישית יש משקל לא מבוטל. תנו לתחושת הבטן לבצע את הסינון הראשוני ואז עברו לשלב הבא.
יכולות פיננסיות: יש לברר היטב מהן היכולות הפיננסיות של השוכר. מובן מאליו, מעצם העובדה שהלקוח שלנו שוכר דירה ולא קונה אותה, שאין מדובר באחד מראשי המשק. עם זאת, יש הבדל בין אדם עם הכנסה קבועה לאדם ללא מקורות כספיים והכנסה. בדקו מול השוכר הפוטנציאלי אם הוא עובד, סטודנט או מובטל, מהם מקורות ההכנסה החודשיים שלו ומה גובה הכנסתו, וכיצד הוא מתכוון לממן את שכר הדירה. מומלץ לבקש לראות שלושה תלושי שכר אחרונים שלו או של מקור המימון, כמו גם לקבל את פרטי חשבון הבנק ומס' ת.ז. כדי לבצע בדיקות לגבי השוכר.
ביטחונות: זהו אחד השלבים החשובים ביותר. ככל שניטיב לדרוש ביטחונות מוצקים יותר, כך יקטן הסיכון לפגיעה צפויה בהכנסותינו. להלן עיקרי הביטחונות המקובלים בשוק השכירות: ערבות בנקאית: זוהי הבטוחה הטובה ביותר שניתן לדרוש מהשוכר. ערבות בנקאית היא למעשה התחייבות של הבנק לשלם למשכיר את הסכום הנקוב בשטר הערבות בעת דרישתו. שוכרים אינם ששים לתת למשכיר ערבות זו היות שהם נדרשים "לגדר" את סכום הערבות בבנק, דבר המקשה עליהם פיננסית. בנוסף, הם נתונים בצורה זו או אחרת לחסדיו של המשכיר במימוש השטר. ערבות זו נהוגה במקומות בהם קיים ביקוש ער לשכירות והשוכרים מגיעים לרוב מחתך סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה, כגון תל אביב.
גבייה מראש של חלק מדמי השכירות: בקשו לגבות את דמי השכירות לשני החודשים האחרונים כבר במועד חתימת החוזה, מעבר לדמי השכירות לתקופה הקרובה. כך אנו מבטיחים מראש תקופה מסוימת של תזרים מזומנים.
סכום ביטחון: כתחליף לבטוחה המצוינת בסעיף הקודם ניתן גבות חודש אחד (במזומן) כתשלום לביטחון שיוחזר לאחר תום תקופת השכירות. בטוחה זו תאפשר לכם, בנוסף, לדרוש מהשוכר להחזיר את הדירה במצב הפיסי שבו התקבלה: דירה צבועה, ללא חורים בקירות וכו'.
בשבוע הבא נמשיך בפירוט סוגי הביטחונות המומלצים למשכיר ונציין את האפשרויות העומדות בפנינו למזעור הטיפול בנכס עצמו לאורך תקופת השכירות.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il
השקעה משפחתית: ניהול הנכס והשוכרים
חיים לוי
17.4.2009 / 9:46