>> החודש האחרון היה דה ז'ה וו לימים שבהם אפריקה ישראל היתה המניה החמה של תל אביב. מניית אפריקה ישראל זינקה ב-140% בתוך חודש, ויש מי שנזכר בימים שבהם החברה הבטיחה למשקיעים תשואות של קזינו.
ואולם הבעיות של אפריקה לא נגמרו. החובות של החברה סולו מגיעים כמעט ל-8 מיליארד שקל (ההתחייבויות של כל הקבוצה לבנקים ובעלי האג"ח מגיעות ל-20 מיליארד שקל). גם אם החברה הציגה את התוכנית לעמידה בהתחייבויות בשנתיים הקרובות, המקורות להחזרים בשנים שלאחריהן תלויים בהתפתחויות של המשבר העולמי.
מכירת הנכסים הנוכחית אולי סיפקה חמצן פיננסי לחברה, אבל כל מכירה של נכס פוגעת בתזרים החברה בשנים הבאות. קניון רמת אביב, למשל, סיפק לחברה הכנסות של 122 מיליון שקל ב-2008. למרות זאת, אין ספק שמשהו קרה באפריקה ישראל.
20 סנט לדולר בארה"ב
אפריקה ישראל, בהנהלת איזי כהן, אינה מסתפקת במכירה של מגדל הקריה, הקניונים ברמת אביב וסביונים והמגעים למכירת מגדל אפריקה. החברה נמצאת בימים אלו במגעים למימוש נדל"ן מניב וקרקעות במיאמי ובאתרים נוספים בארה"ב.
המטרה של החברה היא לממש נכסים ללא חוב, או עם חוב קטן. גם אם עד היום גאים בחברה בעובדה שכל הנכסים שנמכרו - נמכרו ברווח. מנהלי אפריקה יהיו האחרונים שיטענו כי מחירי הנדל"ן בצפון אמריקה הם בשיא ושהם מצפים לרווחי הון מהמכירות.
עם זאת, השאלה המרכזית מבחינת מנהלי החברה היא מה ניתן לעשות עם הכסף שנכנס מהמימושים. בחברה מתרכזים בתזרים בארה"ב, שבה יש מקומות שבהם ניתן לרכוש את החוב של אפריקה ישראל ב-20 סנט לדולר. עם עסקה כזו על השולחן, שווה למכור נכסים גם בהפסד.
זווית נוספת של המימושים הנוכחיים טמונה בכך שבעבור מי שחושב כי 2009 תהיה שנה קשה, השבועות הנוכחיים הם הזמן הנכון לנצל את השמש שיצאה לרגע ואת ההפוגה הקלה מהמשבר - ולמהר למכור נכסים כדי להתכונן להמשך החורף.
מלה של לבייב
אין הרבה אנשים היכולים לומר כי הצליחו לייצר ערך של כמעט 20 מיליארד שקל בכמה משפטים. לב לבייב הוא אחד כזה.
בינואר 2007 נהפך לבייב לסמל של הגאות בשוק ההון. בתוך ארבעה חודשים זינק שוויה של אפריקה ישראל שבשליטתו מ-3.5 מיליארד דולר לכמעט 7 מיליארד דולר. הסיבה לכך היתה התבטאות של לבייב ל-TheMarker, שבה אמר כי החברה שלו שווה פי שניים מהשווי שבו מתמחר אותה השוק (בזמן שנאמרו הדברים).
זה הספיק. המשקיעים האמינו ללבייב כי בקרקעות ובפרויקטים של אפי פיתוח ברוסיה יש פוטנציאל רווח שאיש אינו מדמיין - ורצו לרכוש את המניה. במשך כמה חודשים אפריקה ישראל היתה הדבר הכי חם בבורסה - המניה שהכל מדברים עליה.
ואולם כגובה הזינוק, כך היתה גם עוצמת ההתרסקות במהלך הקריסה הפיננסית של השווקים ב-2008. אפריקה עשתה את כל הדרך מטה בתוך כמה חודשים ויותר מכך. היא לא עצרה בשווי שקדם להצהרות, אלא המשיכה והגיעה לרמת שפל של 2 מיליארד שקל.
השווי שאליו הגיעה אפריקה ישראל שיקף את הקשיים במימון פרויקטים בענף הרבה יותר מאשר את מצב הנדל"ן בעולם. השווי של החברה ותשואות האג"ח שלה, שהגיעו לרמה של 50%, שיקפו משבר אמון מוחלט של המשקיעים בחברה ובעומד בראשה.
לפי הפעילים בשוק ההון, לבייב הוערך כראשון הטייקונים הגדולים שיפשוט רגל. על רקע זה, הצעד שביצע לבייב בשבועות האחרונים הוא גדול יותר מאשר שווי של 5 מיליארד השקלים שאליו הגיעה החברה לאחר העליות.
הזינוק שהציגה מניית אפריקה ישראל בחודש האחרון אינו תלוש מהשוק. מדד נדל"ן 15 עלה בכמעט 50% בתקופה זו. כלכלית ירושלים - עוד חברה עם אחזקות נדל"ן ברוסיה - עלתה ביותר מ-30%. אפילו דלק נדל"ן עלתה ביותר מ-50%. ואולם אפריקה הציגה זינוק של 140% בחודש זה.
בחודש האחרון הגיעה לשיאה סדרת המימושים של אפריקה, כשב-2008 כבר מימשה אפריקה נכסים בניו יורק ביותר ממיליארד שקל בשתי עסקות, באוגוסט ובנובמבר. בסוף ינואר 2009 נודע כי החברה תמכור את מגדל הקריה. בהמשך מכרה אפריקה ישארל גם את חלקה ברשת גוטקס.
ואולם השיא נרשם לפני שבוע וחצי, כשנודע כי אפריקה ישראל משלימה את מכירת קניון סביונים וקניון רמת אביב ב-1.7 מיליארד שקל. בשבוע שעבר גם פורסם כי החברה מנהלת מגעים למכור את מגדל אפריקה באחד העם בתל אביב.
סדרת המימושים הזו איפשרה לחברה להבהיר לבעלי החוב שלה כיצד היא תעמוד בהחזרי החוב של השנתיים הקרובות. יותר מכך, היא שימשה איתות חד משמעי. ואולם לבייב הראה כי הוא יעשה את מה שצריך לעשות כדי שהחברה שלו תשרוד.
קניון רמת אביב היה היהלום שבאחזקות הישראליות וסמל בעבור לבייב. הקניון, שהוגדר בעבר כקניון היקר במדינה, היה בעבורו מה שרשת שופרסל היא בשביל נוחי דנקנר והאחזקות באמצעי התקשורת הן בעבור אליעזר פישמן. אחזקה שערכה הרגשי מיתוסף לשוויה הכספי. הדבר התבטא, בין השאר, בעובדה שהקניון סגור בשבתות.
הקניון והנכסים האחרים שמכרה אפריקה אולי נחשבים "הנכסים החזקים" של החברה, אבל בבחירת התזמון למימוש - העת הנוכחית אינה נחשבת לתקופה טובה. בעבור הרוכשת, מליסרון, שיקפה העסקה לרכישת הקניון תשואה שנתית של 9.3%.
הימים הם ימי משבר, וכל מחיר המתקבל כיום נמוך ממחיר שהיה מתקבל בימי גאות. הקניון נמכר אחרי שנה של מגעים מפרכים עם גופים שונים, ומחירו הסופי היה נמוך מהשוויים שבהם נקב לבייב בעבר.
גם לחברות אחרות המצויות בקשיים יש "יהלומים" שהן יכולות למכור כדי לשפר את מצבן התזרימי. ואולם אין בהצהרה על נכונות לממש נכסים כדי להחזיר חובות כמו מכירה בפועל - ולבייב עבר למעשים.
טענה נפוצה בקרב טייקוני הנדל"ן במשבר הנוכחי - שבה הם מנמקים את הצורך בתוכניות חילוץ שיסייעו להם לשלם את חובותיהם למשקיעים - היא כי השוק כה יבש ואין למי למכור נכסים כדי להחזיר חובות. גרסה אחרת מדברת על כך ששוק העסקות תקוע, שכן הרוכשים מחכים שהמחירים ייחתכו והמוכרים לא מוכנים לרדת במחיר ברמה זו.
גם לבייב אינו מתנגד לסיוע של המדינה. במסיבת העיתונאים לרגל הדו"חות השנתיים של אפריקה ל-2008 (שנה שהסתיימה בהפסד של כמעט 5 מיליארד שקל), אמר כי הוא תומך בהתערבות הממשלה. ואולם במעשיו הוא מראה כי הוא לא נסמך על כך.
החלומות עדיין ברוסיה
האוויר החם שמילא את הבלון של אפריקה בימים שבהם החברה הגיעה לשווי של 24 מיליארד שקל היה ההשקעות שלה ברוסיה. בחזית זו האי ודאות עדיין שולטת. הבורסה ברוסיה נהנתה מעליות כמו כל שוקי העולם, אבל עשרות הפרויקטים של החברה במדינה הם עדיין חור שחור למשקיעים.
התחזיות הכלכליות לרוסיה ל-2009 עדיין שליליות. צפויה צמיחה שלילית של 5.5% ובממשלה מזהירים מפני שנה קשה. הכלכלה הרוסית נשענת על משאבי האנרגיה של המדינה, כך שהירידה במחירי הנפט והגז אינה מבשרת טובות.
המרחק בין שווי של 5 מיליארד שקל לאפריקה לשווי של 24 מיליארד שקל נובע לא רק ממשבר אמון. הוא תלוי בהתגשמות חלומות הנדל"ן ברוסיה. מי שמאמין בהתגשמות החלומות צריך להיות מרוצה מכך שלבייב מממש נכסים "סולידיים" בישראל ושומר על העתודות הפוטנציאליות ברוסיה - גם אם הוא עושה זאת מחוסר ברירה ועם הגב לקיר. לפחות הוא משאיר לעצמו פתח ליהנות מהעתיד.
מבצע מימושים לשיקום האמון
מאת חגי עמית
19.4.2009 / 7:02