איך למכור זכויות בבניין בפטור ממס

>> האם אפשר לקבל פטור ממס שבח אם יורשים 10% בעשר דירות בבניין אחד והתמורה ממכירתן שווה לשווי דירה ממוצעת אחת?

הפטור הכללי למכירת דירת מגורים מחייב כי הדירה הנמכרת תהיה בבעלותו של יחיד. לעתים בניין ניתן בירושה והזכויות בו מוחזקות בבעלות משותפת של יחידים (יורשים) ללא חלוקה של הדירות לכל אחד. אם היו מבצעים חלוקה, היה כל יורש יכול לקבל דירות שלמות או חלקי דירות ספציפיות.



במקרה אחד מכרו אח ואחות 13 דירות שקיבלו יחד בבניין שירשו. בניגוד לעמדת מנהל מס שבח קבע בית המשפט העליון כי לכל אחד מהיורשים יוענק פטור לדירה שלמה למרות שלא היתה בבעלותו דירה כזו (ע"א (176/84).



במקרה אחר, לשתי אחיות היתה בעלות משותפת על בית ובו שתי דירות. אחת האחיות השתמשה בדירה אחת והדירה השנייה הושכרה בשכירות מוגנת. האחיות מכרו את הבניין וכל אחת ביקשה פטור על דירה שלמה. מנהל מס שבח התנגד, בטענה שערך הדירות אינו שווה ולכן האחיות לא יכולות לחלק את הנכס בחלוקה שווה ביניהן. גישה זו נדחתה. נקבע כי האחיות היו יכולות לחלק את הדירות ביניהן תוך ויתור על זכויות זו לזו או מתן פיצוי (עמ"ש (42/88).



והנה מקרה מעניין: יורשת קיבלה 8.173% בבניין שבו 15 דירות. היא מכרה את חלקה בבניין לפני שבוצעה חלוקה של הדירות בין היורשים וביקשה פטור בעבור ערך ממוצע של דירה שלמה אחת. במקרה זה רוב בעלי הבניין התנגדו לחלוקת הזכויות.



בית המשפט העליון קבע כי המוכרת זכאית לפטור עד לשווי דירה ממוצעת שלמה אחת, משלושה נימוקים:



1. התוכן הכלכלי עדיף על פני החלוקה הקניינית. החזקה של 10% מתוך עשר דירות זהות בבניין שקולה כלכלית לבעלות בדירה אחת.



2. אין הצדקה לתוצאת מס שונה אם בוצעה חלוקת דירות . לפני המכירה או לאחריה.



3. השפעת המס על התנהגות הצדדים. היעדר פטור ממס היה מכביד על צדדים המעוניינים בפירוק השיתוף. אילו נדרש כי תהיה מכירה על ידי כל הבעלים, היה נפתח פתח לסחטנות.



עוד נקבע כי ניתן להעניק את הפטור גם כשחלקו של המוכר בכלל הדירות הוא פחות מזכות מלאה בדירת מגורים אחת (ע"א (2100/07).



פסק דין זה יוצר פתח לתכנוני מס יצירתיים. לכן נקבע בו: "הסיטואציה שאליה מכוונת הלכה זו היא מכירת זכויות שנתקבלו בירושה על ידי יחידים בבניין דירות מגורים".



לאור האמור, ניתן לדעתי לדרוש פטור ממס על מכירה בשלבים: אפשר למכור חלקי דירות לקונים שונים ובתקופות שונות עד לצבירת פטור בשווי דירה ממוצעת. לטעמי, מי שיורש זכויות בכמה דירות המשקפות שווי של דירה אחת יכול גם לדרוש פטור של דירת ירושה. שאלה שטרם נענתה: אם יורשים 10% מעשר דירות המצויות בבניינים שונים, האם גם כאן יחול הפטור על שווי ממוצע של דירה?



-



הכותב הוא מומחה בדיני מיסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il