"נדל"ן בלונדון הוא הזדמנות השקעה"

>> אחד מסימני המשבר הכלכלי האחרון היה התפוצצותה של בועת הנדל"ן בערים הגדולות בחו"ל. אחרי עשור של עליות מחירים, קרסו בשנה האחרונה מחירי הנכסים וגררו עמם את כל המערכת הפיננסית. שוק הנדל"ן הבריטי, במיוחד הלונדוני, היה אחד ממוקדי הרעש. מאז פרוץ המשבר קרסו מחירי הנכסים בלונדון בעשרות אחוזים ומשקיעים רבים הפסידו סכומים אדירים.



אבל אם יש משהו שניתן ללמוד מההיסטוריה הכלכלית זה שכשמשקיע אחד נופל, זו בדיוק ההזדמנות של משקיע אחר לעשות מיליונים. עם זאת, רוב המשקיעים עדיין מפוחדים ולא ממהרים לחזור למוקדי הרעש, כמו שוק הנדל"ן הלונדוני.

טים בורינג, ראש מחלקת הייעוץ להשקעות בנדל"ן של חטיבת הבנקאות הפרטית בענק הבנקאות סיטי, מנסה להחדיר בלבם של לקוחותיו קצת אומץ כשהוא מדבר על השקעות נדל"ן בלונדון - ונראה שיש לו עבודה קשה, אם מביאים בחשבון שסיטי נתפש כאחד הגופים הפיננסיים שעודדו במיוחד את בועת הנדל"ן בגלובלית. בורינג הגיע לישראל בתחילת אפריל כאורח הסניף הישראלי של חטיבת הבנקאות הפרטית של סיטי.



"הנפילה החדה אי פעם"



"שוק הנדל"ן מהווה, לדעתי, את הזדמנות ההשקעה הטובה ביותר בעשורים האחרונים, במיוחד בבריטניה. ב-18 החודשים האחרונים ראינו, ככל הנראה, את הנפילה החדה אי פעם במחירי הנדל"ן המסחרי, ודאי ב-20 השנים שאני בתחום. במרכז לונדון המחירים נפלו ב-40%-45%, כשמחוץ למרכז הירידות היו אף חדות יותר.



"אנחנו נמצאים כרגע בשלב בבריטניה שבו התשואות נמצאות ברמה של כ-0.85% מעל לממוצע בשוק הנדל"ן המסחרי המקומי, ולדעתי מדובר בהזדמנות להשקיע - ולא לומר לאנשים לצאת מהשוק", מדגיש בורינג, שהצטרף לסיטי ב-2005 וזה שני עשורים מייעץ למשקיעים פרטיים בתחום הנדל"ן.



"התפקיד שלנו הוא לסייע ללקוחות הבנקאות הפרטית של סיטי להשקיע בנדל"ן מסחרי ברחבי אירופה, בעיקר בבריטניה, משום שלדעתנו השקעה בנכסים בריטיים היא המשתלמת כיום. סיטי מטפל בלקוחות מהמזרח התיכון, אסיה, ארה"ב, אמריקה הלטינית ומדינות אחרות. באופן מסורתי הלקוחות שלנו רוכשים משרדים או מלונות, בעיקר במרכז לונדון, אבל בשנים האחרונות הם רכשו נכסים גם בפרנקפורט, ברלין ופאריס.



"עם זאת, באחרונה רובם מעדיפים להשקיע בלונדון ובבריטניה בכלל. הסיבות לכך מגוונות: המחירים הנמוכים יחסית והנפילה בערך הליש"ט, שהופכת את ההשקעה לאטרקטיווית יותר בעבורם. בחנו כמה נכסים במדינות מזרח אירופיות, כמו צ'כיה והונגריה, והיו לנו כמה השקעות טובות בגרמניה - אבל לא מצאנו נכסים שלדעתנו היו משתלמים יותר בעבור לקוחותינו. המטרה העיקרית שלנו היא לשמר הון, לא לייצר תשואות מטורפות", מפרט בורינג.



הנפילה במחירי הנדל"ן בבריטניה, מסביר בורינג, נובעת בעיקר מפאניקה ומהשקעות ספקולטיוויות של משקיעים קמעוניים, שרצו להיכנס לשוק כשהיה לוהט ונבהלו כשכותרות העיתונים החלו לבשר על משבר בשוק הנדל"ן בארה"ב. "כדי להבין מדוע שוק הנדל"ן מהווה כרגע הזדמנות אדירה חשוב לבחון מדוע השוק הבריטי צנח מלכתחילה.



"אחת הסיבות היא שהמחירים באמת הגיעו לרמות שיא היסטוריות, לאחר שקרנות אשר קיבלו פידיונות בסך מאות מיליארדי ליש"ט בחודש ממשקיעים קמעוניים, שרצו להשקיע בנדל"ן כשהשוק היה חם, הובילו לעלייה אדירה במחירים. נדל"ן מסחרי תמיד היה משחק של עשירים, כי צריך כמה מיליוני ליש"ט כדי לקנות בניין - אבל באמצעות הקרנות האלה גם אנשים רגילים יכלו לרכוש נדל"ן מסחרי, והם חשבו שמדובר בהשקעה יציבה.



"מה שקרה הוא שכאשר אותם משקיעים ראו ב-2007 שנוצרה בעיה בשוק הנדל"ן האמריקאי הם התחילו למשוך סכומים עצומים מקרנות הנדל"ן. הם לא הבינו שבארה"ב מדובר בנדל"ן למגורים, בעוד שהם השקיעו בכלל בנדל"ן מסחרי. בדרך כלל הקרנות איפשרו ללקוחותיהם לקבל את כספם בחזרה תוך שבעה ימים, אבל הרי אי אפשר למכור בניין בשבוע - ולכן הנכסים נמכרו בהנחות של 20%-30%, משום שהן היו צריכות להשיג כסף כדי להחזיר את הכספים.



הלקוחות חוזרים לשוק



"במשבר הקודם, ב-90'-91', המחירים נפלו ב-26%, אבל לקח להם שלוש שנים ליפול - משום שהם היו מבוססים פחות על השקעות ספקולטיוויות. הביקוש כעת נמוך יותר, אבל המצב אינו חמור כמו במשבר הקודם", מדגיש בורינג.



"וגם ההידרדרות בשוק הנדל"ן המסחרי מתחילה להיבלם", טוען בורינג. "ניתן כבר לראות עסקות שמבוצעות מדי פעם, כשהמחירים בחודשיים האחרונים היו יציבים. אם נשווה את המצב לשעון, לדעתי אנחנו נמצאים כרגע בשעה 5 - כלומר לא בתחתית, אבל קרובים אליה.



"קונים רבים חוזרים לשוק, בהם משקיעים אופורטוניסטים שמזהים את ההתקרבות לתחתית. גם חברות ההשקעה הפרטיות, כמו קרלייל ובלאקסטון, חוזרות לשוק. רבים מהמשקיעים שלנו באסיה ובמזרח התיכון, שביצעו רכישות בין 2001 ל-2003, הפסיקו לרכוש ברגע שהשוק התחמם - אבל הם מתחילים לבחון מחדש את השוק. עם זאת, צריך למצוא דרך להתמודד עם החובות לבנקים".



אז לא מדובר בבועה שפקעה? קריסת הנדל"ן המסחרי בבריטניה היתה לא יותר מבהלה של משקיעים בגלל המשבר בארה"ב?



"כמובן שהשוק התחמם יותר מדי. התשואות על נדל"ן מסחרי במרכז לונדון היו מטורפות. מחירי השכירות הכפילו עצמם. אנשים לא ראו את סוף הבועה, עד שהוא הגיע. אבל כעת מדובר בתקופה של הזדמנות. אם נשווה את בריטניה לשאר מדינות אירופה - רבים מלקוחותינו מגיעים משווקים מבוססי דולר, ובעבורם בריטניה זולה מאוד כיום בגלל נפילת הליש"ט; שאר השווקים באירופה לא נפלו בצורה כה דרמטית בהשוואה לבריטניה.



"בעוד שבבריטניה המחירים צנחו ב-40%-45%, בשאר אירופה נרשמה ירידה של כ-26% בלבד. פאריס היא העיר המערב אירופית היחידה שבה נפלו המחירים בשיעור המתקרב לנפילה בבריטניה. משמעות הדבר היא שבשאר אירופה, במיוחד במרכזה, המחירים ימשיכו ליפול. קצב הפיתוח במדינות אלה היה אדיר, והבעיה מתפשטת מזרחה".



האם המשקיעים פתוחים כיום להשקעה בנדל"ן?



"הטלפון שלי לא מפסיק לצלצל. עמיתים מתקשרים אלי ומספרים לי על לקוחות שרוצים להצטרף לשוק ולהשקיע בנדל"ן מסחרי. רמת העניין גבוהה בהרבה מכפי שהיתה זה שנים, כאמור מכיוון שהמחירים נמוכים והליש"ט ירדה".



פיטר צ'רינגטון, האחראי על חטיבת הבנקאות הפרטית בישראל, בריטניה ומונקו, מתערב בשיחה: "מה שהדהים אותי הוא רמת העניין שפתאום צצה בשוק הנדל"ן. המשקיעים מחפשים מקלט בטוח ויציב".



מה אתם אומרים ללקוחות שמפחדים מהשקעה בנדל"ן במצב הנוכחי?



בורינג: "האמת היא שהלקוחות לא מפחדים. הם רואים בנדל"ן השקעה בטוחה. נדל"ן מסחרי תמיד היה כלי גידור טוב כנגד אינפלציה, והוא משתלם למשקיעים זרים. כחלק מהמבנה הייחודי של שכירויות נדל"ן מסחרי בבריטניה, השוכר אחראי לכל - כולל תשתיות - ושכר הדירה לא יכול לרדת, כך שמדובר בשוק בטוח".



"להישאר גמישים"



באילו שווקים נוספים אתם ממליצים ללקוחות להשקיע?



צ'רינגטון: "אג"ח קונצרניות בעלות דירוג גבוה. אנחנו גם מרבים לעסוק בתחום האמנות. יש לנו חברת ייעוץ המייעצת ללקוחות בנוגע לאמנות ומבצעת רכישות בעבורם, נוסף על הערכת שווי של יצירות ובניית אוספים. יש הרבה עניין באמנות מצד יזמים צעירים בני 30-40 שעשו הרבה כסף ממכירת עסקים. הם לא ממהרים להשקיע במניות, אבל רוצים לבנות אוסף אמנות. מאחר שאין להם הבנה ממשית באמנות, הם לא יודעים כל כך איך לעשות זאת, או מה המחיר ההוגן.



"אנחנו תמיד אומרים ללקוחות שהמפתח לשרוד במשבר הוא להישאר גמישים ונזילים, משום שיותר ויותר הזדמנויות צצות מדי יום, והן זולות מאוד. לכן אנו ממליצים להם לשמור על נזילות ולגלות גמישות, כדי שיוכלו לממש אותן. זה לא הזמן לחשוף את עצמך יותר מדי לתחום מסוים", מסכם צ'רינגטון.