מחקר: כוח הקנייה של רוכשי הדירות לא נחלש למרות עליות המחירים

מתי היה קשה יותר לרכוש דירה, בתקופת המיתון של 2003 או כשמחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים ב-2007? התשובה עשויה להפתיע רבים, לפחות לפי תוצאות מחקר שביצעה מנהלת תחום מחקר כלכלי במינהל הכנסות המדינה, גלית בן נאים: ברוב האזורים כמעט לא היה הבדל - מחירי הדירות, במונחים של מספר משכורות, כמעט לא השתנו בין שנת השפל לשנת הפריחה הכלכלית, ובמלים אחרות, שיעורי עליית מחירי הדירות היו דומים לשיעורי עליית ההכנסות.



המחקר בא לבדוק את מחירי הדירות לא במונחים אבסולוטיים, של מחיר, אלא במונחים יחסיים של מחיר ביחס לשכר. באופן זה קל לקבוע אם במהלך תקופה מסוימת רכישת הדירה נהפכה למשימה כלכלית קשה או קלה יותר לבני המקום.



בתקופה האחרונה נשמעו תלונות גוברות בדבר הקשיים לרכוש דירות במרכז הארץ, ובשנה האחרונה אף הועלה הרעיון להקצות דירות במחירים זולים לזוגות צעירים בתל אביב. עיון במחקר של מינהל הכנסות המדינה עשוי לגרום למחשבה נוספת בדבר נחיצות הדבר.



במסגרת המחקר חישבו את מחירי הדירות במונחים של חודשי עבודה בשתי התקופות - כלומר, כמה חודשי עבודה נדרשו כדי לרכוש דירה. בין השאר נבדקו היחסים בין מחיר ממוצע וחציוני של דירה באזורים נבחרים לרמות השכר הרלוונטיות באותה עיר ובין מחירי דירות היוקרה לשכר של העשירון העליון.



האזור שבו נרשמה העלייה החדה ביותר במחירי הדירות במונחים של חודשי עבודה היה ירושלים. בשיא השפל של 2003 הירושלמים נדרשו לעבוד 97.5 חודשים בממוצע כדי לרכוש דירה, לעומת כ-105 חודשים ב-2007 - תוספת של כ-7.5 חודשי עבודה.



תושבי תל אביב, לעומתם, כמעט לא הושפעו מהשינוי במצב הכלכלי. ב-2003 התל-אביבים נדרשו להזיע במשך 76.8 חודשים כדי לרכוש דירה; ב-2007 הם נדרשו לתוספת מאמץ של שבועיים בלבד. נתון מפתיע זה מתאר גם את מצבם של התושבים ברוב יישובי המרכז - ב-2007 נדרשה מהם בממוצע תוספת של משכורת חודשית אחת בלבד כדי לרכוש דירה בהשוואה ל-2003. במלים אחרות, באזור המרכז נרשם מתאם (בקירוב) בין השכר למחירי הדירות. כשהשכר עלה, תושבי המרכז היו יכולים לשלם יותר בעבור הדירות והקבלנים ומוכרי דירות יד שנייה העלו מחירים - כך שבסופו של דבר נשמר היחס בין השכר למחירי הדירות.



דוגמה נוספת לכך היא חולון. בעוד המחיר החציוני של דירות בעיר עלה ב-7.5% בין 2003 ל-2007 השכר עלה ב-15%. כך, ב-2003 נדרשו לתושבי אזור חולון לעבוד חמש שנים וחודשיים כדי לשלם על דירה והמספר הזה ירד לחמש שנים ב-2007.



ההבדל בין תל אביב והמרכז לירושלים הוא בעיקר תוצאה של יכולת ההשתכרות. בין 2003 ל-2007 עלה השכר החציוני של הירושלמים ב-5% בלבד - לעומת עלייה של 11% אצל התל-אביבים. במקביל, השינוי במחירי הדירות, המרכיב השני במשוואה, פעל לרעת הירושלמים. המחיר החציוני של דירה בבירה עלה ב-13.4% בתקופה האמורה בהשוואה ל-11.3% בתל אביב.



בבחינה של מספר החודשים הנדרש כדי לרכוש דירה עולות מסקנות מעניינות ביחס להבדלים בין הערים. כך, לירושלמי נדרש זמן עבודה כפול מחיפאי על מנת לרכוש דירה (105 חודשים לעומת 52 חודשים), וכן זמן עבודה ארוך ב-36% מזה של התל אביבי (77 חודשים).



בועת נדל"ן בבירה?



התזה המנחה בדיקות מהסוג הזה היא, שבשוק "נורמלי" אמור להיות קשר הדוק בין מחירי הנדל"ן ליכולת ההשתכרות. כאשר מחירי הדירות עולים בשיעור חד בהרבה מיכולת הקנייה, הנובעת בעיקר מרמת השכר, מתעורר חשש להיווצרות בועה, שפקיעתה מלווה בתיקון חריף כלפי מטה במחירי הדירות.



התייקרות הדירות בירושלים נבעה בעיקר מ"פלישת" תושבי החוץ, שהציפו את העיר ורכשו בה דירות יוקרה במיליוני דולרים, בשעה ששכר המקומיים עלה בשיעור נמוך יחסית. נתונים אלה מצביעים על כך שבסוף 2007 נוצרו בירושלים התנאים לירידה במחירי הדירות - תהליך שאמנם החל ב-2008 אם כי מאז השתנה גם האקלים הכלכלי.



תושבי החוץ, על אף שנהפכו לשק החבטות של תושבי ירושלים, הם לא הגורם היחיד להרעה במצבם של רוכשי הדירות בעיר. רמת ההכנסה באזור ירושלים היתה נמוכה ב-2007 מהרמה הארצית. אם ניקח, לדוגמה, את בני מעמד הביניים נגלה כי השכר החציוני באזור ירושלים היה נמוך בכ-12% מהממוצע הארצי הרלוונטי.



מצד שני, המחיר החציוני של דירה בירושלים ב-2007 היה גבוה ב-9% מהרמה הארצית. הסיבה לכך היא, ככל הנראה, גודלן של המשפחות החרדיות, שמצריך דירות גדולות יותר ומכאן גם יקרות יותר.



ככל שעולים בסולם המחירים, מצטמצם הפער בין מחירי הדירות בירושלים לשאר האזורים. דירה ברבעון התחתון של המחירים באזור ירושלים היתה יקרה ב-23% מהממוצע הארצי הרלוונטי, דירה במחיר חציוני עלתה ב-9% יותר, ואילו דירה בעשירון העליון של המחירים היתה זולה בהשוואה לממוצע הארצי הרלוונטי.



טבריה: דירה ב-3.5 שנים



גם במקומות אחרים בארץ רכישת דירה לא נהפכה למשימה קשה יותר בשנים האחרונות. אם ב-2003 נדרשו 69.6 חודשי עבודה לבעלי ההכנסה החציונית כדי לרכוש דירה, כעבור חמש שנים המספר ירד ל-68.8 חודשים. באופן כללי, אפשר לומר כי בתקופה שנבדקה מצבם של בעלי ההכנסות הגבוהות הורע ושל בעלי ההכנסות הנמוכות - השתפר, בכל הקשור לקושי לרכוש דירה, אם כי מדובר בשינויים זניחים, כמה שבועות לכאן או לכאן.



למי שרוצה לעבוד פחות כדי לקנות דירה, ולא קיבל ירושה או זכה בלוטו, אין הרבה אפשרויות, אלא להקים את ביתו מחוץ לאזור המרכז. ב-2007 הצטרכו בני מעמד הביניים בטבריה להשקיע כ-44 חודשי עבודה בלבד ברכישת דירה, בהשוואה לכ-57 חודשים ב-2003. אבל הגורם העיקרי לכך היה ירידה חדה ועקבית, בשיעור של 17%, במחירי הדירות.



גם בנתניה צריכים לעבוד יותר



עם הערים שמצב רוכשי הדירות בהן הורע ניתן למנות, בנוסף לירושלים, גם את נתניה ויישובי השרון. ב-2007 נאלצה משפחה באזור נתניה, ברמת שכר חציונית, לעבוד כמעט 70 חודשים כדי לקנות דירה, לעומת כ-67 חודשים ב-2003.



מדובר בפער הגדול ביותר אחרי ירושלים, הנובע בעיקר מזינוק של 22% במחירה החציוני של דירה - שיעור ההתייקרות הגבוה בישראל, על פי הבדיקה. במקביל, העלייה ביכולת ההשתכרות בנתניה וביישובי השרון, 17.5% בתקופה האמורה, לא הדביקה את התייקרות הדירות. לאור נתונים אלה היה ניתן לצפות לתיקון כלפי מטה במחירי הבתים הסטנדרטיים באזור נתניה, שמחירם הגיע לכ-875 אלף שקל ב-2007 - תהליך שאכן החל ב-2008, אם כי יש לציין כי באותו זמן הכלכלה כולה נקלעה למשבר.



גם באזור נתניה תושבי החוץ תרמו להתייקרות הדירות, אם כי התאוששותו של ענף ההיי-טק, שרבים מעובדיו מועסקים באזור, גרמה לעלייה במחירי הבתים ביישובי השרון. אבל מכיוון שהנפגעים העיקריים באזור זה היו בני מעמד הביניים, ולא רוכשי דירות היוקרה, נחוץ הסבר נוסף.



ההרעה במצבם של הנתנייתים נבעה גם מהירידה במספר התחלות הבנייה. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מספר התחלות הבנייה באזור המרכז הגיע ל-8,400 ב-2007 בהשוואה ל-9,500 ב-2003 - צניחה של כ-12% לעומת ירידה של 6% בלבד בממוצע הארצי.



עיר נוספת שתושביה נדרשו לעבוד יותר כדי לרכוש דירה ב-2007 בהשוואה ל-2003 היא רחובות. בעוד המספר הממוצע של חודשי העבודה שנדרשו כדי לקנות דירה בישראל ירד ב-2% בתקופה האמורה, ברחובות הממוצע עלה ב-2%.



באזור רחובות נרשם גידול בשיעור 13% בהכנסה החציונית, לעומת עלייה של 16% בכל המדינה. העלייה במחירי הדירות ברחובות (14%) היתה אמנם דומה לממוצע הארצי (14.5%), אבל השכר בעיר עלה בשיעור נמוך יותר - ולכן כוח הקנייה של התושבים נחלש יחסית לשאר המדינה.