שכונת המשתלה: הצפיפות כבר לא מרתיעה

מדד היציבות

המשתלה



7.5



>> שכונת המשתלה בצפון מזרח ת"א סבלה במשך שנים מרתיעת הרוכשים מהתכנון הצפוף שלה. ואולם עם השנים הביקושים למקום עלו, מה שיחד עם רמת המחירים הנמוכה יחסית לאזור הופך את השכונה ליציבה למדי.



מיקום:



שכונת המשתלה נמצאת בקצה הצפון-מזרחי של תל אביב, מעברו הצפוני של נחל הירקון. השכונה גובלת ברחוב ענתות ושכונת צהלה מדרום, רמת השרון בצפון, ודרך משה סנה ושכונת תל ברוך במערב.



היסטוריה:



השכונה הוקמה במהלך שנות ה-90 על השטח שבו שכנה המשתלה העירונית, ומכאן שמה. השכונה, הסמוכה לאזורי יוקרה נוספים כצהלה ורמת השרון, תוכננה על ידי האדריכל יעקב יער. הבעלות העיקרית על הקרקע משותפת למינהל מקרקעי ישראל ולעיריית תל אביב-יפו, והשכונה נבנתה בשלבים לפי קצב הוצאת מכרזים.



תכנון ובנייה:



השכונה משתרעת על כ-266 דונם, והיא תוכננה על גבעה קטנה ומוארכת ממזרח למערב, כשבמרכזה "פארק הבריכות". שדירה רחבה שעוברת במרכזה מובילה אל הפארק, ששטחו כ-23 דונם. התב"ע המקורית כוללת תכנון ל-1,470 יחידות דיור, מסחר ושטחים ציבוריים. עד היום נבנו קרוב ל-1,100 מהן.



השכונה מאופיינת בבנייה רוויה וצפופה במיוחד לצד עיצוב אדריכלי מוקפד. במרכז ניתן למצוא בניינים גבוהים בני שש עד שמונה קומות וכן בני ארבע קומות, כאשר בשולי השכונה יש קוטג'ים.



הבנייה בשכונה מגוונת וכוללת דירות קוטג' בשטח בנוי של 170-290 מ"ר, דירות גן, דירות שלושה עד חמישה חדרים, דירות פנטהאוז ודופלקס לצד דירות גן. מדובר בעיקר בקומפלקסים קטנים של מגורים הכוללים ברובם גינה במרכז, בריכות שחייה או נוי, חדרי כושר, מועדון דיירים ושירותים נוספים.



המפרט הטכני של הבניינים מגוון אף הוא. בעוד שבמזרח הבניינים הם בעלי מפרט טכני עשיר יותר הכולל שמירה, בריכה, חדר כושר, מועדון דיירים וחדרי אירועים, המפרט בבניינים שבמערב השכונה יוקרתי פחות - המבואות והלובי קטנים יותר, יש פחות חדרי שירות ורמת הגימור נמוכה יותר. בהתאם, רמת המחירים במזרח השכונה גבוהה בכ-10%-15% ממערב השכונה.



בחלק הצפון-מזרחי של השכונה מתוכננות להיבנות עוד 250 יחידות דיור. אישור תוכנית זו מותנה בהעתקת קו המתח הגבוה של חברת החשמל העובר בשכונה.



אוכלוסייה:



השכונה מאופיינת בתושבים בגילאים 25-60, בעלי הכנסה מעל לממוצע.



מבני ציבור:



בשכונה יש מעונות, גני ילדים עירוניים ודיור מוגן. לבתי הספר ולשירותים הקהילתיים יש קשר הדוק, גיאוגרפי וחברתי, עם שכונת צהלה. שתי השכונות חולקות בית ספר יסודי משותף, מתנ"ס, קאנטרי קלאב, מרכז מסחרי, סניף דואר ומשמר אזרחי.



בשנים האחרונות יצאו התושבים למאבק להקמת בית ספר יסודי בשכונה, במנותק משכונת צהלה. כיום, בית הספר נמצא בשלבי תכנון ופתיחתו מותנית בהעתקת קו המתח העליון של חברת החשמל שעובר בקרבתו.



דינמיקת מחירים:



המחירים בשכונת המשתלה ירדו בשיעור של 5% עד 10% בתקופה האחרונה, תלוי בנכסים. עם זאת, השכונה שומרת על ביקושים, וההערכה היא שהמחירים בה לא יוסיפו לרדת. אחת הסיבות לכך היא הקיטון בהיצע הדירות מחד והגידול בביקושים מאידך, היות שהמחירים בשכונה תמיד היו ריאליים ביחס ליתר השכונות הצפוניות בתל אביב.



דירת ארבעה חדרים בשכונה, בשטח של כ-90 מ"ר, תעלה היום 1.7 מיליון שקל בממוצע, לעומת כ-1.8 מיליון שקלים בממוצע במהלך 2008. במארס 2006, עלתה דירה כזו 1.55 מיליון שקל. דירה בת חמישה חדרים עולה כיום כ-2 מיליון שקל, לעומת כ-2.2 מיליון שקל במהלך 2008 וכ-1.7 מיליון שקל בממוצע במהלך 2006.



דירת פנטהאוז, חמישה חדרים, מוצעת כיום למכירה תמורת 3.2-3.5 מיליון שקל, לעומת כ-3.6-4 מיליון שקל במהלך 2008. קוטג' בן 290 מ"ר בנויים, כולל מרתף של 80 מ"ר וגינה, נמכר כיום בכ-5.04 מיליון שקל, לעומת 2.9 מיליון שקל ב-2006.



מדד השכונה:



בעבר נרתעו מחפשי הדירות בתל אביב מהצפיפות הרבה המאפיינת את השכונה. עם זאת, בשנים האחרונות נראה שנרשם פיוס מסוים בין התל אביבים לשכונה, ומחירי הדירות בה עלו בשנים האחרונות בשיעור של 15%-20%. כיום, המחירים עדיין נמוכים יותר מאשר בשכונות החדשות המערביות של תל אביב - הגוש הגדול ורמת אביב החדשה.



העלייה האיטית של המחירים והמחירים הנמוכים יחסית לשכונות מתחרות הן נקודות זכות חשובות בהתנהגות השוק בעת משבר. עוד נקודת זכות היא היצע הנכסים המוגבל. עם זאת, חלק נכבד מדיירי השכונה הם אנשי היי-טק ואנשי עסקים שעלולים להיפגע במשבר, והשכונה אינה חסינה בפני ירידות נוספות.



-



סיעו בהכנת הכתבה: עיריית תל אביב, אמיר חופשי כלכלן ושמאי מקרקעין ממשרד חופשי נטל-כהן-רודיטי, עוזי חזונוביץ' מנכ"ל משותף בחברת נדל"ן 'המשתלה' מקבוצת גג אדום, שלי סבירסקי מנהלת סניף הנדל"ן 'אנגלו סכסון' בשכונות הצפוניות בתל אביב