השקעה משפחתית: ניהול הנכס והשוכרים (2)

>> בשבוע שעבר עסקנו בהשכרת הנכס שבבעלותנו. לאחר שהגדרנו כי בשלב ראשון עלינו לסנן היטב את השוכרים ובשלב שני לדרוש ביטחונות, נרחיב השבוע בעניין הביטחונות שניתן לדרוש מהשוכרים ונדון בניהולם השוטף של הנכס והשוכרים.

שטר חוב: זהו שטר הניתן לגבייה באמצעות ההוצאה לפועל (ובמינוח משפטי, "ביצוע שטר"). מומלץ להחתים על השטר שני ערבים וכך, אם יתעורר הצורך, נוכל לפנות אליהם בדרישה לתשלום החוב או לנקוט הליכי הוצאה לפועל נגדם על פי השטר. מניסיון אישי, עדיף להחתים אדם מבוגר על הערבות, במיוחד במצבים שבהם השוכר הוא צעיר שיכולותיו הכלכליות מוגבלות.



כמובן שעלינו לאמת את זיהויו של הערב החותם על שטר החוב באמצעות תעודת זהות (וצילומה) ואת זיקתו לשוכר. כמו כן, עלינו לבדוק, עד כמה שהדבר אפשרי, את יכולתו הכלכלית לעמוד בהתחייבויות. ניתן לרכוש שטר חוב בכל סניף דואר.



המחאות ביטחון: זו בטוחה ברמה נמוכה מהאחרות. במקרה זה, השוכר נותן לנו "צ'קים פתוחים" (בלא ציון תאריך וסכום), לפקודתנו ולפקודת הרשויות (חברת החשמל, עירייה וכו') - כך שבמקרה של אי תשלום נוכל לעשות זאת במקומו. כאמור, בטוחה זו ניתנת לביטול בקלות יחסית במקרה שהשוכר מבטל את הצ'ק (לוקה בחוסר חוקיות) או כשאין כיסוי מספיק בחשבונו.



ניתן ומומלץ לשלב בין בטוחות על מנת להגדיל את רמת הביטחון. בכל מקרה, לא נשיג חסינות מוחלטת נגד "קרימינלים מועדים", אבל כן נוכל למזער את הסיכון להשכיר להם את דירתנו. התשואה המושגת מנכס מניב אינה נטולת סיכון, והסיכון הנ"ל הוא אחד הסיכונים הכרוכים בהשקעה מסוג זה. ככל שהביקוש לנכס שבבעלותנו גבוה יותר, כך נוכל לדרוש בטוחות ברמה גבוהה יותר, ולהפך - כך שעלינו להתאים את דרישותינו לביקוש ולנהוג באזור.



ביטוח תשלומים: ניתן לנסות לבטח את תשלומי השוכר באמצעות גבייה בכרטיס אשראי (לא לכולם יש...) או על ידי ביטוח שמספקת חברה חיצונית (כמו לאומי-צ'ק). במקרה כזה תבחן החברה המבטחת את חוסנו הפיננסי של השוכר, ובמקרה של אישור - תיקח על עצמה את הסיכון. שירות זה כרוך, כמובן, בתשלום עמלה.



איתור מידע על השוכר: לפני שנפקיד בידי השוכר רכוש בשווי מאות אלפי שקלים ויותר, מומלץ לנסות ולתהות על קנקנו. ניתן להשיג מידע אישי-פיננסי על השוכר הפוטנציאלי בכמה דרכים. בדיקה ראשונית ניתן לבצע ב-Google. כל שצריך לעשות זה להקליד את שמו של השוכר.



אם השוכר הפוטנציאלי היה מעורב בדיון משפטי המקושר למאגר של מידע משפטי, יופיע שמו והקישור לאירוע. עם זאת, בדרך כלל לא נקבל מידע מלא על אודות האירוע המשפטי המדובר מכיוון שברוב המקרים הגישה למאגרים אלה מוגבלת למנויים (משפטנים, משרדי עורכי דין).



אפשרות נוספת היא לבדוק אם חשבונו של השוכר הפוטנציאלי מוגבל או מעוקל. ניתן לעשות זאת בקלות באמצעות כניסה למאגר הנתונים של בנק ישראל, שפתוח בפני כולם (http://www.bankisrael.gov.il/black.html).



תחזוקה שוטפת



ומה בנוגע לניהול ולתחזוקה השוטפת של הדירה - מי יתקן את הדוד הדולף או את המנורה שמסרבת להידלק? הדבר רלוונטי במיוחד למשכיר העובד במשרה מלאה. גם לכך יש פתרון: מיקור-חוץ.



האפשרות היקרה יותר היא להיעזר בשירותיהם של מתווך מקומי או של חברת ניהול, שיאתרו בעבורנו את השוכרים, יטפלו בתקלות ויגבו את שכר הדירה. עלותו של שירות זה היא, לרוב, דמי השכירות של חודש אחד בתוספת עמלת תיווך חד-פעמית (בכל פעם שיש לאתר שוכר חדש). אפשרות זולה יותר היא למצוא בעל מקצוע שישמש כתובת לכל פנייה שלנו או של השוכר. במקרה כזה מומלץ לקבוע תעריפים קבועים לתקלות הנפוצות בתוספת עלויות החומרים.



לסיכום, ניהול הנכס והשוכרים הוא חלק בלתי נפרד מההשקעה בדירה המיועדת להשכרה - השקעה שעשויה להניב תשואה יפה כל עוד נפעל בחוכמה. ניהול נכון אמנם אינו ערובה לאפס-תקלות, אבל יאפשר למקסם את ההכנסה מהנכס בראייה ארוכת טווח. בהצלחה.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: www.REJ.co.il