מדד הבנייה משקף רק את מדינת ת"א

>> האם עליית מדד הבנייה, כפי שהשתקפה במדד מארס האחרון, מסמנת שינוי דרמטי במגמת שוק הנדל"ן ששב לעלות כלפי מעלה? לאו דווקא. אמנם נתון זה, לאחר חודשים ארוכים של ירידות, הינו מסקרן כשלעצמו - אולם מבדיקה שערכנו מדובר במגמה נקודתית המשקפת את המתרחש במדינת תל אביב והערים העוטפות אותה ולא מעידה על המתרחש במדינת ישראל עצמה.



יש להבין כי המדד אמנם משקף את הנעשה בכלל שוק הנדל"ן במדינת ישראל, ואולם בפועל רובה של העלייה שנרשמה במדד - בשיעור של כ-15%-20% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד - נובעת מפלח השוק של דירות למגורים בתל אביב, במחיר 2-2.5 מיליון שקל. אזורים נוספים שנהנים מביקושים מפולחים ולכן לא ראינו בהם ירידות מחירים בחודשים האחרונים נמצאים במעגל העוטף את גוש דן דוגמת הרצליה, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, פתח תקוה, יהוד-מונוסון, באר יעקב, ראשון לציון, נס ציונה ובת ים.

מגמה זו מעניינת מאוד, אך אינה משקפת את מה שקרה במהלך השנה האחרונה כולה ובחודשים האחרונים בפרט בנדל"ן היוקרה בתל אביב או בפריפריה, אלא רק מצביעה על כך שדירות למגורים בתל אביב שמרו על רמות הביקושים שלהן. לפיכך, המדד משקף את שוק הנדל"ן ב"מדינת תל אביב" ולא מעיד אפילו ברמז על מה שקורה ביתר חלקי המדינה. בפריפריות הרחוקות אנחנו רואים למעשה עצירה של ממש ברכישות, פרט לבאר שבע וחיפה, ערים בהן ממוקמות אוניברסיטאות גדולות התורמות לפעילות בשוק. בערים אלה ישנם ביקושים בשכונות הסמוכות למוסדות ההשכלה הגבוהה, וכמעט לא קיים היצע למכירה.



הנתונים אכן מעידים על חוסנו של ענף הנדל"ן הישראלי לעומת ענפים אחרים במשק, אבל מדובר בהיבט חלקי של רמות מחירים בלבד. אם נבחן לעומק את היקף העסקות, נראה כי מספרן ירד בצורה משמעותית.



מבט ממוקד יותר על "מדינת תל אביב" והערים הסמוכות מראה, כי הביקושים הגדולים מבטיחים את שוק הנדל"ן מפני נפילות כואבות. שוק הנדל"ן באזור הזה ירד בכ-3%-4% בלבד. זאת, משום שכשמלאי הדירות הפנויות מצטמצם והולך בעוד שהביקוש נשאר יציב, ליזמים אין כל סיבה להוריד מחירים.



ומה עם הירידות הגדולות, שהרוכשים כל כך חיכו להן? הן כנראה לא יגיעו למרכז, אלא יישארו בפריפריות המרוחקות שבהן המחירים נמוכים מאוד כבר היום.



הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין