המלצות ועדת רבינוביץ'

הוועדה הציבורית לרפורמה במערכת מסוי מקרקעין, בראשות רו"ח רבינוביץ', מסרה לאחרונה את המלצותיה לשר האוצר.



את ההמלצות ניתן לחלק להוראות קבע שאינן מוגבלות בזמן, והוראות שעה שיחולו על עסקות שייערכו בתקופה מוגבלת של 26 חודשים מיום 7.11.01 ועד תום 2003. שר האוצר הבטיח שהמלצות שיאומצו, יחולו למפרע מיום 7.11.01. כעת הכדור מצוי במגרשה של הממשלה, שנדרשת להכריע אילו המלצות לאמץ.



יישום ההמלצות בחקיקה



ניתן להעריך כי גורל המלצות ועדת רבינוביץ', יהיה טוב יותר מהמלצות של ועדות קודמות דוגמת ועדת בן בסט. אולם מי שמצפה שההמלצות יאומצו ככתבן וכלשונן, עלול להתאכזב על סמך ניסיון העבר. כך, בהצעת החוק לתיקון דיני המיסים, שאמורה היתה ליישם את המלצות ועדת בן בסט, הוכנסו סייגים ומגבלות רבים, שרוקנו במידה ניכרת את ההמלצות מתוכן.



למשל, ועדת בן בסט כמו ועדת רבינוביץ' המליצה להפחית את שיעורי מס השבח ל-25%, ואולם בהצעת החוק נקבע סייג חדש לפיו מכירת "מקרקעין בעסק" ופעולה ב"זכות באיגוד שהיא עסק" יהיו חייבות במס לפי שיעורי המס על פי הדין הקיים.



יש לקוות כי הפעם, בהצעת החוק לא יוכנסו סייגים ותנאים מגבילים מדי שיוציאו את העוקץ מההמלצות, כפי שאירע בתהליך תרגום המלצות ועדת בן בסט להצעת חוק מפורטת.



חשוב להדגיש כי המלצות הוועדה הן כלליות למדי, ולכן אינן ניתנות ליישום ללא קביעת סדרת הוראות ספציפיות, מפורטות ומדויקות בתהליך החקיקה.

ברור כי תהליך החקיקה לצורך יישום ההמלצות הינו מורכב וממושך, וזה אינו מתיישב עם המטרה המוצהרת שהיא להאיץ את חילוץ משק הנדל"ן מהמיתון הכבד שבו הוא שרוי תקופה ממושכת. על כן מתבקשת המסקנה כי את הרפורמה מן הראוי לחוקק בשלבים לפי סדר חשיבות הנושאים. ישנם נושאים מורכבים שהחשיבות לבצע בהם רפורמה מידית פחותה יותר.



למשל, הנושא של רפורמה במיסוי איגודי מקרקעין על אף חשיבותו, הוא אינו קריטי להאצת הפעילות במשק הנדל"ן בתקופה הקרובה, ועל כן ראוי להותיר את הסדרתו בחקיקה לשלב מאוחר יותר.



תהיה זו טעות להיתפס לחקיקה גלובלית חפוזה, שעלולה להוליד פרצות ואי בהירות בחוק. התוצאה עלולה להיות הרת אסון: יצירת אי ודאות משפטית, לצד שיטפון של השגות והצפת בתי המשפט בעררים.



השלמת הרפורמה



הוועדה ציינה כי מפאת קוצר הזמן, היא נמנעה מלקבוע המלצות בתחומי מסוי מוניציפלי (כגון היטל השבחה, היטלי פיתוח וארנונה) ובמינהל מקרקעי ישראל, למרות שנדרשת רפורמה גם בתחומים אלו.



ראוי לבקש מהוועדה להשלים את עבודתה, ולמסור את המלצותיה גם בתחומים אלו כדי להסיר חסמים ועיוותי מס נוספים שבלעדיהם הרפורמה לא תהיה שלמה. קשה לראות מתי תיווצר בטווח הנראה לעין הזדמנות נוספת להשלמת הרפורמה.



הקלות לרוכשי דירות



ההקלות הישירות שמוצע להעניק לרוכשי דירות אינן מספקות, בעיקר לנוכח ההקלות המשמעותיות יותר שניתנו לרוכשי נכסי מקרקעין שמכירתם חייבת במס שבח.



זכאי משרד השיכון ייהנו לפי המלצות מחסכון מוגבל של כ-500 דולר בעקבות ביטול מדרגת מס רכישה הראשונה של 0.5%. אמנם רוכשי דירות עשויים ליהנות גם מהפחתת מדרגת מס רכישה העליונה ל-4.5% בשנת 2002 ולכדי 4.75% בשנת 2003, ואולם במרבית המקרים החסכון לא יעלה על כמה מאות דולרים בלבד.



קשה להניח כי הקלות אלו עשויות לדרבן את הציבור לרדת מהגדר ולרכוש דירות מגורים. ראוי היה להעניק הקלות משמעותיות יותר לרוכשי דירות, וכן, להעניק הקלות ספציפיות גם לרוכשי מגרשים למטרת בניית דירות למגוריהם.



כיום, כידוע, בעל דירה יחידה שמבקש להחליף את דירתו, נדרש למכור את דירתו הנוכחית תוך 12 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית, כדי לזכות בחישוב מס רכישה לפי שלוש מדרגות מס. משימה זו אינה קלה בתקופת מיתון.



למרבה הפלא, לא ראתה הוועדה לנכון לאשר את הצעת החוק בדבר הארכת התקופה הנדרשת למכירת דירה יחידה מ-12 חודשים ל-24 חודשים.



טרוניות רבות נשמעו כנגד אי הכרה בניכוי ריבית על משכנתאות כנגד הכנסה חייבת. ברם, צדקה הוועדה באומרה שאין בכך לסייע לרוכשים מעוטי יכולת, שאינם מגיעים לסף המס, ומאידך מהטבה זו ייהנו בעיקר רוכשים שהמס השולי שלהם גבוה יותר. עדיף אפוא להעניק הקלות רבות יותר במס רכישה שמהם ייהנו גם זכאי משרד השיכון ומעוטי יכולת.



הקלות לנכסים הוניים בלבד



מרבית ההקלות חלות על עסקות בנכסים פרטיים והוניים שמכירתם חייבת במס שבח, אך לא על נכסים שהם מלאי עסקי שמכירתם חייבת במס הכנסה. הקלות אלו מתבטאות בעיקר בהפחתת שיעורי מס שבח והגדלת שיעור הפחת. אבחנה זו תעודד תכנוני מס שמטרתם להביא עסקות פירותיות לתחום ההון, לרבות ביצוע שינוי יעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע.



הוראות הקבע



כאמור הועדה המליצה על הקלות שיחולו על כל העסקות שיבוצעו למן היום הקובע (7.11.01) ללא הגבלת זמן. הבולטת בהם היא הפחתת מס שבח הריאלי ל-25%. הפחתה זו תהיה משמעותית רק במכירות בטווח הארוך משום שהיא חלה רק לגבי שבח שייצבר לאחר היום הקובע.



ביטול מוחלט של מס מכירה הינו מבורך. כך גם ההמלצה החלופית בדבר ביטול מס מכירה במכירת דירות מגורים ובמכירת נכסים שנרכשו לאחר היום הקובע, וכן התרת המס בניכוי.
הוצאות מימון של יחידים שאינם מנהלים חשבונאות כפולה יותרו בניכוי אבל במגבלות רבות מדי: הניכוי יותר לגבי נכסים שנרכשו לאחר היום הקובע כנגד השבח במכירתם, ורק בגין הלוואה שנתקבלה בסמוך לרכישת הנכס ובלבד שהיא מובטחת במשכנתא.

להסרת חסמי מס מיותרים, הומלץ בצדק רב, כי חלוקת מקרקעין ואיחוד מקרקעין לפי חוק התכנון והבניה שנעשו באופן יחסי לבעלות יהיו פטורים ממס. אם שולמו תשלומי איזון יוטל מס חלקי על תשלומים אלו.



ההוראה תחול אף על מלאי עסקי. באותה נשימה הומלץ כי יורשים שירשו נכס אחד או יותר במשותף יוכלו לחלק את נכסי העיזבון ללא חבות במס גם לאחר מתן צו ירושה. אם שולמו תשלומי איזון חיצוניים לעיזבון יוטל מס חלקי. להוראה זו יש לקבוע סייגים ותיחום זמן למניעת ניצול ההוראה לרעה.



בעסקות שמתב