הכסף של מנכ"ל אפריקה ארה"ב עדיין במזומן

>> מניית אפריקה ישראל היתה הלהיט של הבורסה חודש האחרון. אחרי צניחה חופשית בשנה האחרונה המניה חזרה למשוך את תשומת הלב של המשקיעים, שנהרו אליה בהמונים. החדשות הטובות מחברת הנדל"ן של לב לבייב, בצד המשך החשש ממצבת הנכסים הבעיית, לקחו את המניה לרכבת שדים של עליות וירידות - שהסתיימה בזינוק של 65% בשווי של אפריקה בחודש האחרון.

ואולם מסתבר שהמנכ"ל החדש של אפריקה ארה"ב, ריצ'רד מרין, עדיין לא מושקע במניות החברה. "אני עוד לא מושקע במניות אפריקה ישראל. אני מחכה להזדמנות הנכונה. אני מושקע במזומן", מודה מרין בראיון ראשון מאז נכנס לתפקיד בראיון בלעדי ל-TheMarker.



עם זאת, מקפיד מרין לשמור על אופטימיות. "אני רואה סימנים של שיפור בניו יורק. רואה יותר ויותר מכרזים על הנכסים שלנו. אלה הסימנים המוקדמים", אומר מי שקיבל לידיו באחרונה את התפקיד, כדי להוציא את העגלה של אפריקה ישראל מהבוץ של שוק הנדל"ן האמריקאי.



אם ריצ'רד מרין יתאכזב מהתפקיד הנוכחי שלו, יו"ר ונשיא אפריקה ארה"ב, עשויה להיות לו בעיה לחזור למקום עבודתו הקודם. עד נובמבר 2007 שימש מרין יו"ר ומנכ"ל בר סטרנס ניהול נכסים במשך ארבע שנים. הוא עסק במימון תאגידי, בנקאות פרטית וניהול נכסים. מרין פרש בזמן. ארבעה חודשים לאחר מכן - במארס 2008 - קרס בר סטרנס בקול רעש גדול.



בסך הכל בילה מרין 35 שנה בוול סטריט. כשלפני עבודתו בבר סטרנס הוא עבד בדויטשה בנק. גם בבית ההשקעות הגרמני הוא שימש כיו"ר ומנכ"ל של דויטשה ניהול נכסים.



בימים שבהם משבר הסאבפריים כבר יצא לדרכו היית בחזית של בר סטרנס. האם הרגשת שהדברים לא מתנהלים כמו שצריך בבנק? האם יכולת לראות שניהול ההשקעות והנכסים שבהם אתם מושקעים הם בעייתיים?



"הרגשתי שהדברים לא במקום, אבל כשאתה מתעורר ורואה צונאמי אין לך דרך להתמודד עמו. היו לי 47 חודשים נהדרים. בר סטרנס נתפש אז כאחד מבתי ההשקעות המקצועיים ביותר. היה לי הרבה ביטחון בשווקים. הקרנות שניהל בית ההשקעות הניבו תשואות של 99% ב-40 חודש.



"היה לי הרבה ניסיון עם SWAP (עסקות איגוח שבהן יוצרים מתזרים מזומנים אחד תזרים מזומנים חדש באמצעות הנפקת אג"ח). כולם ניסו לייצר עסק חדש והזדמנות חדשה. הכל היה יציב, רק שיום אחד הבטוחות נהפכו מכאלו עם דירוג גבוה לבטוחות עם דירוג של BBB".



שינוי גישה בקבוצה



מרין מכהן גם כפרופ' עמית בתחום הפיננסים באוניברסיטת קורנל. לאחר שעזב את בר סטרנס הוא הקים עסקים פרטיים לניהול השקעות, עד שלפני כארבעה חודשים הוא קיבל פנייה מאיזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל.



מרין מסמל שינוי גישה באפריקה. מי שהוביל את הקבוצה היה המנכ"ל המתפטר של החברה, רותם רוזן, צעיר מוחצן שקיבל לידיו את התפקיד חמש שנים קודם לכן בגיל 28. מרין, לעומתו, הוא בנקאי מיושב שגילו כמעט כפול מזה של רוזן והוא בעל ניסיון רב בהרבה.



כשאיזי כהן פנה אליו ואמר שהוא צריך עזרה בארה"ב, מרין נענה. מי שמנסה לרדת למקור ההיכרות ביניהם עשוי להיזכר בשותפות בין בר סטרנס למגדל שוקי הון. בית ההשקעות האמריקאי רכש לפני ארבע שנים 50% ממגדל שוקי הון, בשנים שכהן עמד בראש מגדל ביטוח.



המהלך הגדול של מכירת קניוני רמת אביב וסביונים לחברת מליסרון של יולי וסמי עופר בערב חג הפסח תמורת כ-800 מיליון שקל החזיר את המניות והאג"ח של קבוצת אפריקה ישראל "לחיים". הוא דחה לפחות בשנה את הצורך של אפריקה להגיע לשולחן ההסדרים מול בעלי האג"ח, שלהם היא חייבת כ-8 מיליארד שקל. עם זאת, האתגרים הגדולים שמצפים לחברה בשנה הקרובה יהיו מעבר לאוקיינוס, בארה"ב ורוסיה.



למה לקחת את התפקיד? זו מיטה בעייתית להכניס אליה את הראש.



"אני אוהב את האתגר. זהו אתגר מעניין".



עם מה אתה מתמודד?



"האתגר הכי גדול שלי הוא המימון מחדש של פעילות החברה. העסק הזה צריך ניהול טוב ויציב. האם לממן מחדש? באיזו עלות? זה מצב מורכב. ריבית הליבור נמוכה ברמה היסטורית. מרווחי האשראי הם גבוהים. רמות הכסף הפנוי הן גבוהות ברמות היסטוריות. ואולם הגישה לכסף היא בעייתית. בנוסף, אנחנו צריכים להאריך הלוואות, שיביאו אותנו לתקופה שהשוק יתאושש.



"כבר ארבעה חודשים מאז נכנסתי לתפקיד שאני עסוק רק בלשבת מול הבנקאים על החובות שלנו. ישבתי עכשיו שבועיים רק על המימון של פרויקט השעון. אנחנו צריכים זמן יותר מהכל. זמן לעבוד על הפרויקטים".



עם אילו בנקים אתה יושב?



"עם הבנקים קרדיט סוויס, IStar, אנגלו אייריש, אפולו".



ואיך הבנקאים מתייחסים לאפריקה ישראל?



"השאלות שלהם הן ברובן על הנכס, ופחות על אפריקה ישראל".



איך תשרדו את המשבר הזה?



"יש דברים שאתם לא מתייחסים אליהם. עלויות הבנייה, למשל, הן 20% פחות. זה מקזז קצת את המימון".



כשלב לבייב עשה אתך ראיון לתפקיד, במה הוא התעניין בעיקר?



מרין מחייך. "לבייב רצה לדעת אם אני יכול לתקן את כל הבעיות של אפריקה בארה"ב. אמרתי שכן".



מפנימים את המשבר



בספטמבר 2008 התחילה אפריקה ישראל להפנים את עומק המשבר שבו היא מצויה, וכדי לא להתרסק כליל היא החלה בצעדים שיקלו על העומס הפיננסי שנטלה על עצמה, באמצעות מימוש נכסים וצירוף שותפים. היה גם ניהול מו"מ לגבי השקעה אפשרית של קרן אסיאתית בבניין ה"ניו יורק טיימס", כדי להקל על אפריקה לעמוד בפירעון ההלוואה של 711 מיליון דולר.



הקרן האסיאתית נסוגה מהעסקה להשקעה בבניין ה"ניו יורק טיימס", האם תצליחו לעמוד לבד בנטל המימוני?



"האתגר הגדול שלנו הוא הבניין הזה. מדובר בבניין גדול עם הרבה חוב עליו. אני מקווה שמתישהו המשבר ייגמר ונוכל לקטוף פירות מההשקעה בבניין".



איך מתקדמות העבודות?



"בעקבות הפיטורים הרבים בוול סטריט, שוק המשרדים בניו יורק נפגע בצורה אנושה. כיום אנחנו מתמקדים יותר בתחום הנדל"ן הקמעוני שנפגע פחות, והביקושים אליו עדיין גבוהים".



מה קורה עם פרויקטים אחרים בניו יורק?



"בפיין 20 מכירת הדירות מתקדמת. באפטורפ, לאחר שפתרנו את בעיות הניהול, נקווה שגם קצב מכירת הדירות ישתפר, אך לא לפי המחירים בעבר".



מה המצב במיאמי?



"לצערנו המצב שם עדיין אינו מראה סימני התאוששות, יש בפלורידה עדיין עודף היצע של כ-30 אלף דירות".



איך תצליחו למכור אותן?



"הבאתי מנהל מכירות עם ותק של 25 שנה. אנשים מוכרים בזמנים כאלה את מה שצריך".



חגי עמית ומיכאל רוכוורגר