ההליך המשפטי, צעד אחר צעד (1)

>> בסדרת הכתבות "השקעה משפחתית" שפירסמנו במדור זה סקרנו את שלבי ההשקעה בנדל"ן, משלב התכנון הפיננסי, דרך הגדרת מאפייני הנכס וקהל היעד, הגדרת התשואה המתבקשת מול הסיכון, סקירה של תהליך החיפוש, מינוף ההשקעה וטיפול בנכס. כתבה זו וזו של השבוע הבא, האחרונות בסדרה, יעסקו בהיבט המשפטי של הרכישה.

אילו נושאים משפטיים עלינו לבדוק בבואנו לרכוש דירה? אילו פעולות עלינו לנקוט? לאחר שמצאנו את הדירה המתאימה להשקעה והגענו עם בעליה להסכמה כללית בעל פה על המחיר ועל עניינים נוספים, שומה עלינו להיכנס להליך משפטי. על הקונה לעבור כמה שלבים חיוניים, החל מבדיקות מקדמיות לגבי הזכויות בנכס, משא ומתן וחתימת הסכם מכר, הגנות מפני עסקה נוגדת ועוד - עד להשלמת העסקה ורישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").



בכתבה זו נתמקד במשקיע. אף שעורך הדין שלכם צריך לבדוק ולבצע את כל האמור, מובאים בזאת השלבים והבדיקות הנדרשות מכם בשלב רכישת הנכס ולאחריו - צעד אחר צעד.



בשלב ראשון יהיה עלינו לבדוק את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. יש לקבל את נסח הטאבו מלשכת רישום המקרקעין (כיום אפשר להוציא תדפיס בתשלום באינטרנט - הדבר מהיר, נגיש וזול יותר), לבדוק את סוג הזכויות בנכס (קרקע פרטית/אדמת מינהל מקרקעי ישראל) ולבדוק שעבודים, הערות ומשכונות הרובצים על הנכס ורשומים על שם המוכר. יש מקרים שבהם הדירה אינה רשומה בטאבו אלא במינהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת, ואז הבדיקה תהיה מול הגורם הרלוונטי.



חוק המקרקעין מתייחס לכמה זכויות במקרקעין: בעלות, בעלות משותפת, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. זכויות אחרות הן בר רשות וזכות שכירות מוגנת. בעת קביעת מחיר העסקה, התאמתה לקונה וכדאיותה יש לבדוק היטב את סוג הזכות שיש למוכר בנכס וצורת רישומה, ולהתחשב בה בהתאם בכל הנוגע לאפשרויות השימוש בנכס או בצמוד לו (חניה, גג, חצר וכדומה).



לאחר מכן יש לבדוק בעירייה, במחלקת ההנדסה ובמחלקת הארנונה, אם קיים חוב ארנונה או היטל השבחה לגבי הנכס, אם יש שימוש חורג בדירה בניגוד לייעוד שלה, אם נעשתה בנייה לא חוקית ואם קיימים צווי הריסה או מתנהלים הליכים משפטיים בנוגע לנכס.



מומלץ לקבל מהמוכר חשבונות ארנונה, חשמל, גז ומים של החודשים האחרונים, במטרה לבדוק את גודל הנכס הרשום בחשבון הארנונה ואת התנהלות ביצוע התשלום השוטף והסדיר של החשבונות - או מנגד הצטברות חובות והתראות על קיומם. עוד מומלץ לבקש אישורים על תשלום מסי ועד הבית ולשוחח עם נציג הוועד בבניין, במטרה לאסוף מידע רב ככל האפשר על המוכר.



לאחר שווידאנו את האמור ננהל משא ומתן עם המוכרים על תנאי ההסכם. לא נלאה אתכם בפירוט דוגמאות של הונאות ומעשי מרמה בתחום, אך אנו ממליצים לוודא היטב שהמוכר שעמו אתם מנהלים את המו"מ הוא גם הבעלים של הדירה ולפגוש אותו פיסית. יש לבדוק היטב תעודות מזהות שלו: תעודת זהות מקורית כולל ספח ותעודות נוספות כמו רישיון נהיגה. כל בדיקה נוספת לגבי הצד השני לעסקה לא תזיק. בנוסף אפשר, במטרה להרחיב את המידע על אודות המוכר, להקיש את שמו בגוגל ולעיין בתוצאות שהתקבלו. תתפלאו לראות כמה מידע ניתן להשיג כך.



-



לשאלות ותגובות: www.REJ.co.il



חיים לוי הוא מחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". השתתף במאמר עו"ד רמי בוכשטב, המתמחה בדיני מקרקעין; אין בכתבה זו משום ייעוץ משפטי ואין בה כדי להחליף היוועצות בעורך דין