האם הרכבת הקלה תגרור עליות במחירי הנדל"ן שעל הציר העמוס במדינה?

- כמיליון שקל לדירה ישנה וכ-1.5 מיליון שקל לדירה חדשה



"בעבר היה חשש שמדובר בציר תנועה ראשי, ואילו היום הבנייה החדשה מושכת קונים פוטנציאליים רבים. לא מדובר בפרויקט אחד, אלא בכמה פרויקטים חדשים שנבנו על הציר בשנים האחרונות שהגבירו מאוד את הביקוש", אומרת מנהלת סניף אנגלו סכסון ברמת גן, עדנה אגבר. "ז'בוטינסקי זה פקקים, רעש בלתי פוסק וחנויות קטנות שנפתחות ונסגרות", אומר ראובן, המתגורר בסמוך לציר בחלקו הרמת גני זה 30 שנה. "הדבר הטוב היחיד שהרחוב היה מזוהה איתו היה שווארמה שמש. במשך שנים רבות אף אחד לא הסתכל על הרחוב הזה וכולם רצו לברוח ממנו, אבל בשנים האחרונות המחירים דווקא עלו".



אורכו של ציר ז'בוטינסקי הוא כ-10 ק"מ. תחילתו במרכז פתח תקוה, המשכו דרך מחלף גהה וסופו בבורסת היהלומים ברמת גן. הוא מחבר ארבע רשויות מקומיות - פתח תקוה, בני ברק, רמת גן ותל אביב - אך בעוד בפתח תקוה רובו של הציר מנותק מחיי העיר והוא משמש בעיקר כציר תחבורתי שמכניס ומוציא תנועה לעיר, בבני ברק וברמת גן מדובר ברחוב שבו ובקרבתו חיים עשרות אלפי תושבים.



הציר מאופיין בדירות ישנות מסוף שנות ה-50 ותחילת שנות ה-60, רובן קטנות, בנות 2.5 ו-3 חדרים, ומיעוטן גדולות יותר, בנות 4 חדרים. עוד מתאפיין הציר בחלקו הבני ברקי והרמת גני במסחר - חנויות ומשרדים. הרכבת התחתית של תל אביב, שעבודות התשתית הראשוניות שלה כבר החלו, תעבור מתחת לקרקע לכל אורך הרחוב, עם כמה תחנות לאורך הציר. הדבר צפוי לשנות באופן דרמטי את אופי התנועה בציר, ועל פי הערכות היא תופחת בעשרות אחוזים. בחברת נת"ע, האחראית על פרויקט הרכבת הקלה, אמרו כי "מחקרים שהתבצעו בעבר בכמה ערים הראו כי פרישת תשתיות של רכבת קלה הורידו את כמות התנועה ברחוב ולא פחות חשוב - העלו את ערך הנדל"ן באזור".



על פי התכניות של עיריית רמת גן, עם השלמת פרויקט הרכבת הקלה על הציר יחודש הרחוב כולו - לרבות צמצום נתיב בכל מסלול, הרחבת המדרכות לטובת הולכי הרגל ורוכבי האופניים והצבת תאורה חדשה. בעירייה אף מביאים בחשבון שני פתרונות תחבורתיים נוספים שינקזו החוצה תנועה מהרחוב העמוס. הראשון שבהם מומש כבר לפני כמה חודשים כשנפתח לתנועה ציר מכבית ‏(כביש 471‏), המהווה תחליף לציר עבור מי שמתגורר בחלקה הדרומי של פתח תקוה. בעתיד צפוי ציר לוי-אבא הלל ברמת גן להתחבר לאזור התעשייה קרית אריה ולהוות חלופה נוספת לציר ז'בוטינסקי. פתרונות תחבורתיים אלה מהווים במידה רבה את התמריץ שיזמים חיפשו על מנת להשקיע ברחוב.



בחברת אשדר, שעומדת לבנות מגדל בן 18 קומות במגרש שבו עמדה חנות משפחת פיפשקוביץ לכלים סניטריים במשך שנים רבות, מסבירים את הבחירה לבנות על הרחוב בביקושים העולים. "כבר עכשיו אנחנו מזהים ביקושים גדולים למגורים על הציר, ואנחנו מאמינים שביקושים אלה יימשכו גם בעתיד, הרבה בזכות הנגישות התחבורתית של הציר שהשתפרה ותשתפר בעתיד עם פתיחת הרכבת הקלה", אומר סמנכ"ל השיווק בחברה, אסף יוגב. לדבריו, "המגדלים שכבר קמו ויקומו בעתיד על הציר יהוו אלטרנטיבה למגדלי היוקרה של תל אביב, כאשר הביקוש למגורים מהסוג הזה יגדל בקרב רוכשים מרמת גן וגם רוכשים פוטנציאליים שרוצים לחיות קרוב לתל אביב ולא לשלם את המחירים של תל אביב".



בשנה האחרונה אף התחילו לעבוד המנופים בפרויקט "מרכז דן" ‏(מפגש הרחובות ז'בוטינסקי ובן גוריון‏), לאחר שיזמים רכשו את השלד הכעור שעמד במקום כאבן שאין לה הופכין במשך שנים. להערכת הבעלים החדשים, בתוך כשנתיים ייפתח במקום מרכז מסחרי בסדר גודל בינוני של 12 אלף מ"ר ‏(מחצית מקניון אילון‏). בעתיד אולי ייבנה מעליו מבנה משרדים. "ההתחדשות של הרחוב, והעובדה שבסמוך למרכז תהיה תחנה תת קרקעית של הרכבת הקלה, משכה את הבעלים", מספר מקורב לשיווק הפרויקט.



השמאי לוי יצחק מזהה גם הוא את השינוי המתחולל ברחוב, והוא משווה אותו לדרך נמיר בתל אביב: "רחוב ז'בוטינסקי ברמת גן ובני ברק זהה במהותו לדרך נמיר בתל אביב: זהו הרחוב הסואן ביותר בעיר, המהווה ציר תחבורה ראשי. רחוב שמחירי הדירות בו היו ועדיין מהנמוכים ביותר בעיר, ושהות כל דירה בשוק נמשכת עידן ועידנים עד למכירתה".



אבל גם השמאי הוותיק מציין כי בדיוק באזור זה נבנים, לצד אותן דירות הסובלות קשות ממטרדי הרעש והפיח, מגדלי פאר שעתידים לשנות את נוף הרחוב ופני העיר. באותם מגדלים, הנבנים בשיטות מתקדמות, איש לא יפתח חלון, בגלל מערכות בקרת האקלים המתקדמות שיהיו בהם. דווקא הקרבה לצירים המרכזיים, לבורסה, למרכזי הערים ולדופק הפועם של העיר היא הסמן החיובי של הפרויקטים, והעובדה שמדובר בציר מרכזי וסואן אינה נחשבת לגורם שלילי, ממש כפי שלמגדלי Yoo או מגדלי מנהטן במתחם צמרת לא מפריע לעמוד על דרך נמיר.



בעיריית רמת גן אומרים שפרויקט התחדשות הרחוב נמצא במקום גבוה בסולם העדיפויות העירוני: "פיתוח ציר ז'בוטינסקי הוא המשך ישיר לצמיחה המואצת במתחם הבורסה שהפכה לאחד מסמלי העיר רמת גן ואף ל'סיטי' של ישראל", אומרים שם בגאווה.



בעירייה מוסיפים כי "כל תכנית נבדקת לעומק על מנת להביא להתחדשות הרחוב תוך שמירה על מבנים היסטוריים בציר", ומספקים כדוגמאות את שימור מפעל עלית בצומת עלית לצד הבניין הגבוה בישראל ‏(80 קומות, חברת אזורים‏) שבנייתו כבר החלה, את חידוש קולנוע רמה במפגש הרחובות ז'בוטינסקי וביאליק ואת שימור מתחם משטרת רמת גן, שגם שם עתיד להיבנות מגדל בן 34 קומות.



המחירים במגדלים שעל הרחוב ובסביבתו נעים סביב 12-16 אלף שקל בממוצע למ"ר. כך למשל, באחרונה נמכרה באחד המגדלים על הרחוב, שבו חדר כושר ולובי מפואר, דירה חדשה בת 5 חדרים בקומה ה-16 ובגודל של 138 מ"ר, ב-1.85 מיליון שקל. בפרויקט בן עשר שנים, שבו חדר כושר ובריכת שחייה, נמכרה דירת 4 חדרים, בגודל 140 מ"ר, ב-1.8 מיליון שקל.



עם זאת, חשוב להזכיר שמרבית הנכסים על הרחוב ישנים ומחיריהם הם מהנמוכים ביותר ברמת גן. למשל, דירת 3 חדרים, בגודל 81 מ"ר בקומה שנייה הפונה לחזית הרועשת של הרחוב, נמכרה ב-580 אלף שקל. דירת 4 חדרים הפונה גם היא לחזית, בגודל 108 מ"ר, נמכרה באחרונה ב-730 אלף שקל. אלא שהלהיט ברחוב הוא ללא ספק הדירות הקטנות. "השילוב של מחירים נמוכים יחסית עם הריביות האפסיות שניתן כיום לקבל מהבנק, מביאים אנשים רבים לחפש ברחוב דירות קטנות להשקעה שניתן להפיק מהן תשואה של 4%-6%", אומר זכיין רימקס VIP בעיר, דוד צ'רנוביץ. מהנתונים שבידיו, בשנתיים האחרונות, עד למשבר הכלכלי והפגיעה בשוק הנדל"ן, נרשמה עלייה של כ-20% במחירי הדירות ברחוב.



לדברי אגבר מאנגלו סכסון, המחירים ברחוב אינם אחידים, וככל שהדירות קרובות יותר למתחם הבורסה ולצומת עלית מחירן עולה, והוא גבוה ב-7% עד 10% ממחירי הדירות בחלקו המזרחי של הרחוב בבני ברק.